近日，金輝控股(09993.HK)發佈中期業績報，上半年金輝控股實現營業收入160.7億元，同比增長44.1%；同期實現淨利潤20.1億元，同比增長92.4%，公司淨利潤率進一步增至12.5%，盈利能力大幅提升。在新冠疫情陰霾籠罩以及持續強調控的房地產政策等大背景下，金輝控股仍然保持了穩健的經營姿態，實現了業績的快步提升。

當前，國內外經濟形勢錯綜複雜，房企基本面的堅韌度受到考驗。金輝控股上半年仍然能夠交出一份不錯的成績單，這背後筆者認為應當歸功於公司穩健的經營作風、前瞻性的視野以及對房地產週期節奏的良好把控。尤其是，隨着近年來金輝控股運營能力的提升、銷售的穩健增長，同時嚴控拿地成本，提升權益佔比，改善財務費用等各類核心經營質素的提升，公司未來的資產收益率乃至資本市場的估值提升情況都還將有望取得亮眼表現。

一、合約銷售額同比增長迅猛，復甦持續加快

金輝控股在上半年取得業績快速增長，離不開銷售的強勢復甦。根據公司披露的最新銷售半年報顯示，今年1-6月公司實現累計合約銷售額557.7億元，同比增長49.3%。

結合2020年銷售表現來看，金輝控股已經離千億規模臨門一腳，倘若按千億目標來測算，公司上半年的目標完成率已經達到55.7%。另外最新數據顯示，公司前7月合約銷售額已達641.7億元，銷售表現持續靚麗。

金輝控股復甦步伐持續加快的數字表象背後，與公司運營提效的經營取向以及管理團隊對市場環境前瞻且精準的判斷均有着密切關係。在疫情反覆以及樓市調控持續的大環境下，金輝高度注重對經營質量的提升，一方面，加大營銷力度，促銷售，抓回款，不斷提升運營效率；另一方面，在產品上，持續夯實質量基礎，為市場提供高品質的產品。值得一提的是就在今年7月底，金輝還在原有四大產品系列的基礎上，成功推出金輝顏選3.0體系，聚焦建築外立面、户內以及全社區的品質與顏值打造，以迎合未來購房者的消費品位，在推動產品銷量的同時提升經營質量，實現質與量的平衡。

而從金輝控股銷售單價來看，即便受疫情影響，單月銷售單價的變動幅度也並不大。數據顯示，今年以來金輝控股銷售均價在17，320元每平方米的價位波動，整體上保持堅挺，這也體現出金輝控股產品力的優勢。而隨着金輝控股在下半年“金九銀十”銷售旺季等因素助推下，預計公司下半年的表現還將更加強勢。

二、多元方式擴張土儲，成長進入加速期

在規模穩步提升的同時，公司積極積蓄後備力量，圍繞土儲持續發力。截止至2021年6月底，公司項目達到了216個，土地儲備總建築面積達到了3307萬平方米，分佈在長三角、珠三角、環渤海、西北、西南、華東、華中、東南八大區域。

金輝控股的土儲分佈相對來説較為均衡，這使其能夠很好的應對個別地區產生的較大波動，影響整體經營質量。實際上，公司也在秉承“全國佈局、區域聚焦、城市領先”的發展戰略，持續夯實土儲基本盤。從城市能級上看，有97.9%位於強二線及核心三線城市，結合第七次人口普查數據可以看到，中國城鎮人口比重上升了14.21%，而一線城市人口承載能力已經趨於飽和，那麼發展的機遇就來到了強二線城市甚至是三線核心城市，而選擇在這些區域佈局無疑是非常具有成長空間的。

（數據來源：中期業績報，格隆彙整理）

在今年上半年，國家對於房地產板塊的政策調控趨嚴，“集中供地”政策使得房企獲取土儲的難度加大，並且更加考驗企業的經營活動現金流和投資決策。中報數據顯示，金輝控股上半年通過收併購和勾地的方式總共收購17幅新土地，新增規劃建築面積221.8萬平方米。多元化渠道不僅能夠更加靈活的獲取土儲，同時也能夠很好的避免因為“集中供地”政策所帶來的高溢價風險。並且從中報數據中可以看到，公司今年的新增土儲主要涉及北京、重慶、寧波和鄭州等11個一線、強二線重點城市，主要集中在長三角、東南和珠三角等重點發展區域。其中長三角地區是公認的經濟高速增長區域，也是國家重點發展區域之一，在未來的投資建設上具備很高的成長空間，優異的土儲佈局，為後續業績釋放打下了良好根基。

由於政策原因帶來的高溢價受到了國家的重視，自然資源部也積極響應了加快完善“穩地價”的工作要求，對重點城市土拍規則做出研究調整。筆者認為“兩集中”的政策能夠為地產版塊帶來長期的穩健發展，但是由於政策落地後最終效果不及預期，而此次調整明確了地價最高溢價率不得超過15%，同時提高了房企的參拍門檻，這樣能夠避免地價的極端波動，同時保證了房企的利潤空間，這無疑是為房地產板塊帶來了利好。相信後續金輝控股也將繼續把握政策窗口期在土儲端繼續發力，平衡規模與收益，為企業長遠發展夯實基礎。

三、融資成本下降，財務槓桿持續優化

眾所周知，房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”等政策的出台，為房企融資帶上了緊箍咒，在此背景下也尤為考驗房企在財務端的管控能力。從金輝控股的表現來看，公司公司銀行貸款佔比較2020年提升13.6個百分點至66.3%，融資結構的優化帶來了融資成本的降低。截至2020年末，公司淨負債率為75.3%，現金短債比為1.4，剔除預售款項後的資產負債率為69%，“三道紅線”已經全部達標。不僅如此，最新業績報還顯示公司的加權平均債務成本進一步下降至6.95%，相較於2020年底的7.47%下降了0.52個百分點。主要原因是公司的成功上市，使得融資結構有了很好的優化，令融資成本實現了大幅下降。

而從今年的中報業績上來看，公司的債務方面更是有了進一步優化，數據顯示公司淨負債率達到了75.9%，剔除預收款項後的資產負債率達到了68.3%，比2020年底的69%下降了0.7個百分點，現金短債比從2020年底的1.4提升為1.5，依舊保持着“三道紅線”政策的“綠檔”標準，並且在個別指標上也有明顯優化。穩健經營的同時公司持續降低槓桿，也充分體現出金輝有着較強的財務規劃能力，並且債務風險小，這也很好的印證了公司“低調持重、妥帖穩健”的發展理念。

（數據來源：億翰智庫，格隆彙整理）

四、調整佈局拓展高速發展區，多元化產業打開成長空間

近期，金輝控股對土儲的佈局架構進行了調整，將原華南區域分拆為了珠三角區域和東南區域，總部分別設在了佛山和福州。從公司的這一調整來看，一方面是為了執行深耕戰略，鞏固公司在大本營福建省的地位，同時也有助於對周邊的省份進行延伸擴展，達到步步為營的佈局效果和擴張路徑。另一方面則是更好的挺進粵港澳大灣區。作為目前中國經濟發展引擎地帶，有着深圳、香港兩大世界級金融中心，具備世界級的影響力，粵港澳大灣區房地產市場潛力毋庸置疑，金輝將發展重心落地這片區域，顯然是非常具有遠見的，後續的業績發展也會隨之推動。

在積極推動傳統住宅主業發展的同時，金輝控股順應行業發展趨勢，也在持續佈局多元化產業，公司管理層曾明確表示，金輝控股應以建設繁華城市為目的進行多元化產業的佈局，致力於打造酒店、高端寫字樓、商業綜合體等多種業態。

今年，公司引進了萬豪國際旗下喜來登品牌，並且在今年2月初福建福清的首家國際五星級酒店福清喜來登酒店盛大開業，這也標誌着公司在商業地產的方向上又邁進了一步。隨着國內經濟持續增長，城市的發展水平逐步提高，商業地產的發展也備受關注。因此，在未來商業地產的開發數量也會不斷增多，想要取得出類拔萃的效果就必須提高質量水平。而與金輝控股有所合作的萬豪酒店集團、洲際酒店集團均為酒店行業巨頭，能夠保質保量的為公司的酒店業務發展提供推動力。

想要提高競爭力度就不能只是在合作方面，同時也要兼顧自己本身的實力，而金輝控股在產品的打造上已是出類拔萃。在上半年，公司也憑藉着其優秀的產品力斬獲了國內外共13個行業獎項，其中一個是產品力獎項（2020中國房地產開發商產品力二十強企業）。足以見得公司對於產品的打造有着深厚的底藴和獨特的見解，並且榮獲多個獎項也有助於公司品牌力的宣傳和擴張。

小結

在2020年公司成功上市後，憑藉着其優秀的經營能力、財務表現、穩定的業績增長等因素獲得了多家國際評級機構的認可。6月9日，惠譽發佈評級報吿，公司的槓桿率有了實質性改善，因此將金輝控股的評級展望由“B”上調至“B+”，展望“正面”。並且惠譽稱如果金輝能夠穩健運營並且長久保持其槓桿率在40%以下，則公司將會達到“BB-”評級企業的標準。而此前，標普在1月20日首次予以金輝控股“B+”的長期發行人信用評級，並給予“穩定”展望。同月，穆迪也首次授予公司“B1”評級，並給予“穩定”展望。多家評級機構的認可更加體現了公司在各個方面的表現出眾，同時優良的評級能夠使公司在境內外發行公司債券的成本下降，也對公司的知名度提升有所幫助。

不僅如此，在今年2月份金輝被新增至恆生綜合指數成份股名單中，在之後也順利進入港股通的個股名單，並且在5月份成為新納入MSCI中國小型股指數成份股的企業之一。而MSCI作為全球影響力較大的股票指數一直是廣大機構和投資者進行投資參考的重要標的，MSCI中國小型股指也成為了全球投資者平衡投資組合的參考指標。可以説，成功納入指數不僅能夠體現出公司的經營管理能力出眾，而且對於公司的國際影響力也有一定的提升。

考慮到目前公司處於快步發展階段，同時佈局策略有着長遠的考量，多元化業務也能提供強有力的業績保障，從長期視角來看公司具備高成長屬性，理應在估值上得到溢價機會。而房地產板塊目前進入了業績期，並且伴隨着政策邊際寬鬆等利好使得估值進入了修復行情，而金輝控股也有望在此次修復行情中取得重估機會。