估值已跌回起點的貝殼(BEKE.US)，於8月11日美股盤後披露了2021年第二季度及上半年業績報告。

據財報數據顯示，2021年上半年，貝殼營業收入達449億元，同比增長64.6%，調整後淨利潤爲31.40億元，同比增長68.7%，總交易額(GTV)爲2.29萬億元，同比增長72.3%，整體而言核心數據均呈現了一定的增長之勢。

但單季度來看，2021年Q2貝殼的業績也顯露出了“增收不增利”的狀態——期內，該公司實現營收營收242億元，同比增長20%，調整後淨利潤爲16.35億元，相較於2020年同期的29.48億元下滑44.54%。

或受Q2淨利下降影響，貝殼的股價在二級市場也遭到了“冷遇”。

截至8月11日美股收盤，其股價下跌5.15%，報於19.88美元，市值爲236.75億美元。而至12日美股盤前，其股價則繼續呈下跌之勢，跌幅逾12%。與此同時，摩根大通也將貝殼評級從跑贏大市下調至中性，目標價從86美元下調至24美元。

此外，值得一提的是，自二手房調控政策不斷收緊，以及反壟斷調查傳聞頻頻傳出後，貝殼股價便開始止不住下滑了：2021年初以來，其股價已經累跌超67%，市值也近乎跌回233億美元的原點。

所以，接下來不妨從這一份財報出發，來窺探貝殼現在及未來的發展之勢究竟如何?

存量房交易、新房交易仍維持增長之勢

拆分業務結構來看，似乎更能窺出貝殼這一份財報數據所表現出來的增長之勢。

據智通財經APP瞭解，貝殼的三大主營業務分別爲存量房交易、新房交易和其他新興業務，在2020年第二季度均呈現出來不同的增長狀況，具體如下：

總交易額方面，2021年上半年，貝殼GTV爲2.29萬億元，同比增長72.3%;存量房業務GTV爲1.33萬億元，同比增長70.1%;新房業務GTV達8417億元，同比增長70.7%。

單季度來看，2021年Q2，貝殼GTV達1.22萬億元，同比增長22.2%。二手房GTV爲6520億元，同比增長11.7%;新房GTV爲4983億元，同比增長32.3%;新興及其他業務GTV爲706億元，同比增長80.5%。

從上述數據來看，不難發現，目前貝殼來自於二手房的交易額仍遠超出新房交易額。不過，需要指出的是，雖然貝殼二手房交易額仍然佔據領先地位，但是在營收方面，其新房收入則遠遠超過二手房，且增長速度也比較快。

具體而言，2021年Q2，貝殼的總營收爲242億元，同比增長20%;二手房房屋交易服務營收爲96億元，同比增長4%;新房交易服務營收爲139億元，同比增長31.9%;新興服務和其他服務營收爲6.6億元，同比增長50.6%。

而除了上述各業務板塊的增長之勢引人側目之外，貝殼這一份財報數據還透露出了其它增長亮點。

比如說，貝殼正在延伸圍繞“家”的服務鏈，也呈現出了不俗的增長狀態。據瞭解，該服務鏈目前至少包括家裝、家居、家服三大業務，分別在北京、成都、上海落地。今年第二季度，貝殼自營被窩家裝在北京完成單量同比增長十倍以上，Home SaaS系統實現銷售(CRM)、BIM設計、交付、供應鏈、中臺管理等五大模塊落地。

再或者是，門店數、經紀人數量的增長之勢，截至2021年6月30日，貝殼門店達52868家，同比增長25.1%;經紀人數量達548600人，同比增長20.3%。

此外，今年第二季度，貝殼移動端月均活躍用戶(MAU)則達5211萬，同比增長33.5%。

不過，需要注意的是，上述各大業務線的增長之勢，似乎並未拉動毛利率水平的提升。

今年第二季度，貝殼實現毛利潤爲53億元，毛利率爲22.1%，較2020年同期皆有所下降，據悉其2020年同期毛利潤和毛利率分別爲66億元和32.5%。而關於毛利率下降的原因，該公司在財報中指出了以下幾點：

1、2021年第二季度市場表現較2020年同期更爲普通，因爲很大一部分交易，尤其是現房交易，從由於COVID-19大流行，2020年第一季度至第二季度，毛利率基數較高;

2、2021年第二季度，二手房市場受到一系列市場降溫措施的影響，導致二手房交易收入對總淨收入的貢獻相對較低;

3、2021年二季度關聯代理及其他銷售渠道完成的新房交易比例較2020年同期有所增加，導致2021年二季度新房貢獻率較低。

基於上述數據來看，不難發現，不斷收緊的房地產政策雖然目前暫未影響貝殼各大業務線的增長態勢，但在一定程度上似乎影響了其盈利能力。

“看得見”的風險&“看不見”的風險

關於對第三季度的業績預測，貝殼給出了一份數據——“預計2021年第三季度營收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%至29.4%”。

顯然，從貝殼對第三季度的業績預測來看，不難發現，該公司對未來業績的增長之勢存有一絲“消極色彩”。

事實上也的確如此。結合目前的房地產市場環境來看，貝殼的確面臨着一些“看得見”和“看不見”的發展風險。

首先，來說一說“看得見風險”，這一風險主要指的是對二手房市場不斷趨嚴的調控政策。

今年2月初，深圳公佈了全市3595個小區二手房成交指導價，打開了政府調控二手房市場的“潘多拉魔盒”。隨後，成都、西安、上海、無錫、寧波甚至鹽城等城市也陸續跟進，出臺了相關政策，而在這些政策的施壓下，二手房市場降溫明顯。

而在7月23日，住房和城鄉建設部等8部門頒佈的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》(下稱《通知》)，其中明確要因城施策，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題也進一步讓房地產市場有所“降溫”。

在上述調控政策的影響下，二手房和新房業務佔了總營收97%的貝殼，未來的業務也勢必會受到一些衝擊。

如果說不斷趨嚴的調控政策是貝殼看得見的風險”，那麼反壟斷調查傳言則是它“看不見的風險”。

今年5月底，有多家媒體同時發佈了一則消息，即“中國市場監管部門已開始對貝殼找房涉嫌的反競爭行爲進行調查”。儘管這一系列報道被貝殼找房隨後闢謠爲“假消息”，但這個“假消息”還是導致貝殼當日的美股盤前股價下跌9%。

正所謂，樹欲靜而風不止，儘管貝殼公開進行否認，但業內似乎對其是否涉嫌壟斷一直存有爭議：早在今年4月，國家市場監管總局集中公佈互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》(第三批)，其中就包括貝殼、去哪兒等。彼時，不少人認爲貝殼既做平臺網站又做經紀業務，相當於“既做裁判員又做運動員”。

因此，這一頻頻傳出的反壟斷調查傳言於貝殼而言，則不亞於一道懸在頭上“看不見的風險”。

而值得注意的是，除了需要面臨來自外部的政策收緊風險之外，貝殼在內部環境中也面臨着“靈魂人物”左暉辭世帶來的調整風險。

衆所周知，左暉之於貝殼可謂是靈魂人物一般的存在，從貝殼CEO彭永東《別老左》的一文中便可以窺出其對於貝殼的重要性——“貝殼失去了一位奠定我們事業和使命的創始者，居住產業失去了一位始終在探索和創新的引領者。”而左暉辭世的消息對資本市場的影響也是可預見的，據悉左暉辭世消息發佈後，貝殼美股盤前跌超10%。

現如今，彭永東接棒成爲貝殼“新掌門”，其能否帶領貝殼在當下趨嚴的市場環境下重回當年市值超越“萬科+碧桂園”兩家龍頭房企總和的輝煌時刻，仍是一個未知數。