今天一覺醒來，全國樓市又變天了。

杭州幾十萬人失去房票、北京對離婚買房打補丁、成都圍堵轉讓贈房漏洞、東莞拒絕“雙社保”辦房產證......

一天之內，四城出現“強調控”，這意味着，全國正在無差別打壓樓市，再想用野路子買房，行不通了。

既然野路子買房行不通了，最直接體現就是買房名額變得越來越貴。

最近南山黃金地段稀缺新盤正東名苑，放出風聲，大概率會在今年下半年開賣。

在首套名額很珍貴的當下，每走一步都要很謹慎，那麼正東名苑值不值得選？

樓市正發生翻天覆地變化，買房需要清醒認知，所以今天就說說，騎豬英雄實地探訪後對正東名苑的判斷，先甩個人看法：六層以下，我不跟！

1

佔盡地段優勢，絕無僅有的小戶袖珍盤

這幾年，南山的新房子，有多稀缺大家有目共睹，特別是黃金地段的小戶型。

所以一有新盤，大家基本都心心念念。

作爲深圳市陽光華藝地產有限公司開發的正東名苑，雖然開發商實力不怎麼扎眼，但勝在面積小，上車容易。

（正東名苑項目參數）

目前從流傳出來的戶型圖來看，面積段大約在42-90平、複試120-140平，並且面積小於90平的戶數有494戶，佔了絕大部分。

在南山，800萬如果不是新房，選房是非常尷尬的。

拿着800萬，能買什麼樣的房子？

800萬勉強能選在深大地鐵站旁邊科技園南外大沖學區的深南花園三房。

而前海片區，好一點的學位是買不到的，只能選前海花園三期的電梯房。

後海和蛇口就不用想了，基本都是千萬起步。

所以正東名苑，在總價上有優勢，剛需800萬都能輕鬆上車。

並且就目前同地段的新房情況來看，會是這幾年少有的新盤，特別具備地段優勢。

騎豬英雄實地探訪，最大的感受是，地段好，是真的非常好。

地處南山中心區，去哪都方便，距離11號線南山站大約500米，距離9號線南山書城大約400米。

目前還有12號線南寶線創業路地鐵站在建（明年竣工），距離大約是450米。

（在建12號線）

如果是自駕，往西走到寶安中心區自駕大約28分鐘，東往到福田金融中心自駕約26分鐘，南走到蛇口自駕約20分鐘，北走到留仙洞總部基地自駕約20分鐘。

正東名苑除了自帶的1萬平米的底商，周邊有成熟的商業，可以滿足基本的生活需求。

買東西出小區，就可以看到很多小店鋪，小超市。

（周邊小商鋪）

樓盤距離大一點的商場也不是很遠。

去海雅繽紛廣場步行不到800米，去茂業百貨大概是930米，去海岸城購物中心步行大概需要共1.5公裏。

雖然新房學校是不確定的，但是按照學區劃分，和就近入學原則，旁邊貼着就是向南小學，出小區左拐還不用200米。

（向南小學）

初中屬於在海岸城購物中心旁的南二外學府中學學區，在南山屬於中上等水平。

所以整個項目，上學方便，上班方便，上車也方便，放在整個南山來說，很難再找到第二個。

2

佔盡地段優勢，反而上車很尷尬

騎豬英雄看過那麼多的盤，要說最可惜的，非正東名苑莫屬。

項目佔盡地段優勢，卻愣生生搞出“水簾洞只能住八戒”式的尷尬。

這麼好的地段，項目優點和缺點突出的一樣明顯的，騎豬英雄還是頭一回見。

看看項目效果圖，項目小歸小，但麻雀的五臟六腑都齊全，感覺還可以，有寫字樓，有底商，感覺要是上班就在小區寫字樓裏辦公，“錢多事少離家近”的夢想，指日可待。

但去過現場，就會發現，項目設計的實在太可惜了。

首先樓盤沒有小區，樓間距較小，容積率6.4偏高，2樓空中花園面積只有2842.2平，非常小。如果想要寬闊一點的活動場地，最近的是去附近的文心公園。

（項目沙盤）

（項目二層花園實拍）

其次，佈局尷尬，小區出入門口窄，周邊馬路非常窄，車庫出入口的道路也很窄。

有多窄？去過現場的人可能纔會明白。

在2棟A座的出入口正對面就是南光村二期舊村改造辦公室。

結合項目的平面圖和實拍圖，我們可以明顯感受到出行的必經道路，又窄又亂。

所以出行特別容易堵車，特別是靠近南光商業街的道路以及車庫入口的道路。

雖然在南山高峯期哪裏都堵，但如果是打算考慮自住，道路問題一定要重視。

騎豬英雄有朋友家買在了龍崗，有一回下雨堵車，眼睜睜看着家門口，回不去。從十點一直堵到半夜兩點纔到家。

誰也不想買房子了，天天被堵在家門口吧？

第三點，騎豬英雄不得不說的是，周邊垃圾站設定得一點都不客氣。

住宅入口向這的南光商業街有三個垃圾站點，一個南光城市花園垃圾收集點，一個小區內部的垃圾站，還有一個是南光垃圾轉運站。

（南光城市花園垃圾收集站）

（南光垃圾轉運站）

騎豬英雄實地考察當天，即便垃圾站清理的很乾淨，還是有不少異味。

所以靠近南光商業街的低樓層戶型建議謹慎考慮。

還有就是，如果對居住品質很有要求的，要注意，樓盤東南向爲城中村+小高層6層左右住宅，西南爲南光城市花園，加上樓盤自身比較密集，部分戶型光線會被遮擋。

也就是說，至少在選房的時候，6層以下的戶型要考慮遮光和臭味的問題。

最後，值得提醒的是，如果是處於投資考慮的，一定要想清楚。

開盤價格坊間都猜測價格大概是9萬/平，因爲南光城市花園的二手參考價是94700元/平。

但騎豬英雄查看周邊二手樓盤成交的歷史價格發現，鴻瑞花園去年11月份成交的單價超過了10萬/平，龍泰軒今年1月份成交的單價去到了8.4萬/平。

這樣的話，出現倒掛的可能性就不是很大了。

沒有倒掛，騎豬英雄身邊心水這個樓盤的朋友說，那就看看舊改空間，南光村那一片這麼舊了，未來會有舊改。

但騎豬英雄想說，舊是舊了點，但周邊五六層高的村民樓或者廠房，有些還翻新過，拆遷舊改的難度很大，未來的事很難預知。

所以作爲自住的樓盤，在沒房挑的情況下，可以多考慮，但是以投資眼光出發的，就要多掂量掂量了，畢竟深圳樓市的風向已經在悄悄發生變化。

3

總結

最後，文章篇幅太長，做個總結。

優點方面

1、商業配套都足夠。

2、前往各就業區都很方便。

3、南山低總價上車盤

缺點方面

1、項目體量較小隻有4棟，容積率6.4偏高，2樓空中花園非常小，沒有小區

2、周邊房子都很舊，景觀很差，至少6樓以上景觀和視野纔會比較好

3、周邊大陸窄，容易堵車，特別是靠近南光商業街的道路，還有車庫入口道路

4、確實樓間距很密集，跟回遷房也捱得很近

5、小區出入門的輔路略窄

6、南光商業街有三個垃圾站點，一個南光城市花園垃圾收集點，一個小區內部的垃圾站，還有一個是南光垃圾轉運站。

7、片區老舊，舊改難度大，和周邊相比，價格差不是特別明顯。