8月6日，陽光城發佈與萬物雲簽署意向合作框架協議的提示性公告，公告稱，於8月5日，陽光城控股子公司陽光智博全體股東，擬以持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲空間科技服務股份有限公司，並換取萬物雲4.8%股份。即萬物雲在現有股權的基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份，陽光智博全體股東按照其在陽光智博的各自持股比例進行換股。

目前，陽光城持有陽光智博72.39%的股權，此次交易爲資產換股，不涉及現金交易。除換股外，框架協議還涉及雙方新設合資公司、股權激勵 、品牌及服務保障及其他戰略合作等內容。

至此，已經遞表港交所的陽光智博上市之路或將迎來新的變化。那麼該如何解讀此番動作？

1·陽光智博擁抱萬物雲，估值表現更加樂觀

陽光智博在今年6月在港交所遞表，擬香港IPO上市。不過，近幾個月來物業板塊整體表現不佳，特別是7月23日發佈的一則《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》更是成爲直接導火索引發物業股暴跌。

同時注意到今年所有上市物業股的市盈率均出現不同程度的下滑，其中過半數物業股的市盈率出現腰斬。隨着板塊擴容，估值高度以及市場熱度不再如之前，在物企市盈率開始迴歸冷靜的背景下，陽光智博此時積極擁抱實力雄厚、商業模式獨特、致力於走平臺化之路的萬物雲，顯然將有助於其在資本市場的估值獲得新機遇。

而根據今年上市物管公司首發平均PE爲21.7倍來估算，以陽光智博2020年1.73億歸母淨利潤，單獨上市的估值起步大約在36億元。估值不算低，只能算中規中矩。但如今公司與迄今中國最有增長潛力的存量不動產管理服務商萬物雲綁定，這其中的想象空間與價值空間，顯然將更爲廣闊。

（來源：匠樸研究所）

目前，物業龍頭碧桂園服務的市值已經約爲1800億港元，而不少機構預測，在管面積以及營收均不遜色於碧桂園服務，甚至更亮眼的萬物雲，上市估值並不會低於此數目。如果以換股萬物雲4.8%的股份來計算，其估值在86億元。由此來看，這筆交易，萬物雲相當於給出了超50倍的PE。

實際上，此番合作的背後更源於雙方自身戰略、業務佈局以及價值觀的共通。

未上市的萬物雲，2020年在管面積5.66億平方米，五大部分創造營收182.04億元。而在上市物管中，規模排在首位的保利物業，2020年在管面積爲3.8億平方米，營收穩坐榜首的碧桂園服務，2020年收入爲156億元。對比之下，萬物雲規模、收入均在雙方之上，可以說是行業第一。

而陽光智博的收入規模在14億元左右，毛利潤規模在4.5億元上下。每年，陽光城向它輸入非常可觀的收費管理面積，這種收入的高確定性，也非一般地產公司可以達標。能夠踏上萬物雲IPO這條大船的擬上市物業公司，必然要邁過比較高的門檻才行。

去年10月31日，萬科物業宣佈改名“萬物雲”，並稱這不再是一家單純的物業公司，而要成爲“科技服務公司”。改名後的萬物雲，擁有Space、Tech和Grow三大模塊，在Space空間服務板塊下設萬科物業（住宅空間）、萬物樑行（商企空間）、萬物雲城（城市空間）等多個細分空間市場品牌。

而陽光城看中的正是萬物雲TECH板塊的科技賦能能力，雙方整合後，會在SPACE領域進一步提高佈局濃度及服務效率，以及在GROW板塊加速客戶資產服務與生活增值服務的發展。

陽光城方面稱，陽光智博和萬物雲的城市佈局聚焦在一、二線城市，重合度高達97%，未來雙方將全面建立戰略合作關係。

2·戰略全面升級，揭開物業服務新篇章

陽光智博成立於2001年，是一家佈局全國、品質領先的綜合物業管理及商業運營服務提供商，其主營業務涵蓋物業管理服務，商業物業運營及管理服務兩大領域，業態涉及住宅、商業、辦公、醫院、學校、酒店式公寓、產業園等多種類型，在母集團資源助力下，公司規模與日俱增，近兩年業績增長迅速，體現出了陽光智博服務的高成長性與可持續發展的穩定性。

管理規模方面，截至2020年12月31日，陽光智博擁有164個物業管理在管項目，在管總建築面積逾3000平方米，位於一二線城市的在管面積佔總在管面積70%以上；合約管理303個物業管理項目，合約總建築面積約6700萬平方米，覆蓋位於中國24個省、直轄市及自治區的87個城市。

財務數據方面，2018年、2019年及2020年分別實現收入人民幣1.56億元、人民幣9.79億元、人民幣13.72億元，兩年複合年增長率約196.6%。2018至2020年淨利潤分別約人民幣0.17億元、人民幣0.78億元、人民幣1.73億元，兩年複合年增長率約219.0%。

（數據來源：公司公告）

（數據來源：公司公告）

靚麗的成績背後與公司卓越的服務品質與多元化的發展戰略方針息息相關。

在品質方面，陽光智博始終堅守“服務爲本、品質領先”的服務理念 ，關注社區人際關係與社羣文化運營，通過“質量微光”品質提升活動、“御管家”服務模式打造以客戶爲導向的服務體系，爲社區與業主的日常提供更有品質的生活，也爲後續的項目增量提供有力的品質支撐。截至2020年12月31日，陽光智博服務已簽約陽光城集團開發的280個物業管理項目，包括2890萬平方米在管建築面積及建築面積爲2770萬平方米的已訂約待交付項目。

在戰略規劃方面，面對競爭不斷加劇的市場環境，陽光智博在現在的物業管理服務的基礎上，不斷開拓服務邊界，佈局多樣化增值服務，縱向打通垂直產業鏈，逐步形成了全週期多元生態服務體系。

近年來，爲了擴充業務，陽光智博先後收購了三家優質企業，包括收購必勝榮物業管理60%股權、貴州天下物業管理有限公司60%股權，以及湖南通程物業管理有限責任公司100%股權，展示了陽光智意在物業管理領域的持續深耕與積累，爲日後做大做強奠定堅實的基礎。

此搭上萬物雲這艘大船，實際上也是公司進一步拓寬發展路徑，夯實競爭力，打造多元生態服務體系的重要體現。要知道前身爲萬科物業的萬物雲，有行業前沿的技術、數據、標準、產品等核心能力，雙方的深度合作意味着萬物雲將賦能陽光智博，進一步提高陽光智博的服務效率，增強公司在業內的品牌知名度與市場競爭力，驅動公司邁向高質量發展。

3·小結

作爲一家佈局全國，品質領先的綜合物業管理及商業運營服務提供商，自創立以來始終堅持多元化業務佈局的戰略方針，與業內一衆優勢企業展開合作，不斷提升公司的綜合實力與市場競爭力，力爭成爲業內領先的物業管理企業，並反哺地產的品質發展。

此次陽光智博與萬物雲的合作也將圍繞開拓服務空間等方面進一步發力，並有望在後續陸續推出更加優質服務品質與社區服務方案。而在這樣一個行業集中度逐漸提升的市場環境中，雙方的聯合能夠帶來市場先發優勢與更全面的服務體系，相信也將帶給其自身及母公司巨大的發展機遇。