7月1日，建發國際集團（01908.HK）發佈公吿，2021年上半年簽約金額917.09億元，同比增長256.04%；簽約面積429.97萬平，同比增長175.89%。在房地產行業面臨深層次調控、行業增速普遍放緩的大背景下，建發國際的銷售業績顯得格外亮眼。

近兩年，房企融資“三道紅線”、集中供地政策、銀行房貸“兩道紅線”等政策的出爐，對行業發展產生的影響可謂深遠。在行業大變局之下，依靠金融槓桿囤地獲取土地紅利的時代已經過去，房企將更注重持續營運能力的提升。

當下，企業文化優秀，且具備穩健經營能力及成長能力的內房標的變得稀缺，建發國際是為數不多擁有高效且持續營運能力的房企，下面具體看看建發國際高質量成長背後的原因。

一、優秀的企業文化基因，是快速發展的內在推動力

在如此複雜的外部環境下，建發國際能突出重圍，實現快速發展主要有三大原因：卓越的企業文化、靈活的組織管理架構以及極致的產品追求。

1、團結、敬業、誠信、進取的企業文化

優秀的國企非常少見，他們往往堅持最樸素的市場化經濟規律，在激勵機制端突破了國企的束縛，走出了有自身特色的發展道路，建發國際就是這樣一家優秀的國企。

建發國際是世界500強、廈門市屬國有獨資企業廈門建發集團集團有限公司的成員企業，是中國房地產50強建發房產控股的香港主板上市公司。2020年建發集團位列《財富》世界500強第234位，並連續多年位居福建省企業集團100強首位。和大多數中國的優秀國企一樣，建發集團歷來就有着高度市場化、反對官僚主義、任人唯賢的企業文化。

（注：該股權結構圖截至2021年6月）

據瞭解，建發房產是罕見的實行一年一聘，每年嚴格實行任期目標管理責任制的國企。經營上強調以業績為導向，注重價值回報。公司每年都設置明確的年度目標，打破國企鐵飯碗，拉開同崗位獎金的差距，實行能上能下的人力管理制度，公司也敢於破格提拔年輕人擔任中高級管理層。公司內部沒有設置上班打卡制度，充分激勵的企業管理機制讓建發員工充分釋放他們的價值創造力。

此外，公司積極適應市場變化整合內部組織架構，形成了“集團-區域-城市-項目”的四級組織架構，賦能團隊經營潛力。這些舉措，有力推動建發國際在充分保障品質和品牌的基礎上，兼顧追求增長與收益。

2、注重產品創新，打造鑽石品質

從消費者角度看，去化的本質是產品力，建發國際實現銷售端業績靚麗的背後，離不開公司在產品力上的持續深耕及匠心精神。

近年建發國際專注於新中式產品的研發，在“純”王府中式產品暢銷市場之後，去年9月，公司“至臻大美，禪境東方”品牌發佈會上，更是推出全新的“禪境中式”產品獲得業內關注。公司深度研讀中國傳統文化、城市特性、人居需求和建築工藝，相繼打造王府中式、禪境中式兩類新中式產品，產品在保持中國傳統建築風格的同時，不斷通過對工藝、材料的迭代升級令其兼具美觀與實用性，成功塑造瞭如鑽石般保值增值、共映璀璨的高端形象，獲得了眾多客户羣體的親賴，產品一經推出便獲得市場強勁熱銷。例如廈門養雲項目，僅4個月就完成百億銷售，奪得了廈門2020年度銷售金額、面積、套數三冠王。

（廈門·養雲，禪境中式）

（蘇州·悦江南，禪境中式）

二、穩健的經營現金流循環，高效的資金使用效率

對房地產企業而言，其持續營運能力主要來源於經營現金流循環，即“投資-銷售-回款-再投資”這一內生循環。要實現高效的經營現金流循環，即高週轉，取決於兩大關鍵要素：1、銷售去化的週轉時間；2、經營回款的質量及效率。高週轉的房企往往通過項目的快速去化，快速實現現金流回籠並進行再投資，提高資金的使用效率，進而提升了整體的投資收益率。

當下，具備高效經營現金流循壞的內房標的變得稀缺，根據年報信息，建發國際仍符合上述投資邏輯，下面具體看看。

1、極強的銷售去化能力

從銷售去化層面看，建發國際保持強勁的增長勢頭。2020年建發國際全年累計實現合約銷售金額908億元，同比增長79%，並超額30%完成2020年700億的業績目標。而2021年上半年實現銷售額917.09億元，同比增長256.04%，銷售增幅位居行業首位。

建發國際在2017年合約銷售才剛過百億大關，而到2021年衝破千億將成定局，短短四年時間，其整體規模實現了跨越式的增長。

從貨值去化速度看，建發國際的土地資產流動性極強。貨值去化比（即當年度簽約/上一年末土儲貨值），體現的是房地產企業土地資產的週轉速度。2021年上半年期間，建發國際已實現接近0.6倍於上一年度的土儲去化，疊加今年下半年的銷售，建發國際有望衝刺極高的貨值去化水平。這代表着公司每年通過穩健的投資，實現高效土地週轉後再進行投資的良性循環。

（數據來源：建發國際年報、PPT資料）

產品力是去化能力和市場規模的保證，建發的產品在不少城市都創造出銷售的奇跡。根據克而瑞數據，2020年建發房產在廈門、蘇州、無錫、張家港、漳州等城市，都位列當地銷售排行TOP3，在無錫、廈門、南京等城市還創造出多個開盤即磬的紅盤，例如，廈門建發五緣映月、南京建發珺和府、成都建發央璽等多個當地爆款項目，項目開盤當天銷售去化率接近100%，其中廈門建發五緣映月自拿地到全案售罄僅用4個月時間，銷售週轉速度極快。

 （數據來源：克而瑞）

2、持續多年的高效現金回款

從銷售回款率層面看，歷年來建發國際均保持高效的銷售回款效率，一直保持在業內較高水平（較行業回款率中位數高出7%-17%），為公司帶來了充沛的現金儲備。

 （數據來源：克而瑞）

建發國際為何能保持高效的現金回款效益？從產品端層面看，首先，公司、產品主要為中高端改善型項目，相應客户羣體的銀行信貸能力及還款能力高，銀行授信審批流程較快；其次，改善型產品多為置換型產品類型，客户的首付款比例較高，不少客户選擇全額付款方式，優質的客户羣體為建發國際的高回款奠定了基礎；從公司內部管控體系看，公司制定了一系列回款獎懲制度等內部激勵機制，制定月度回款計劃，成立回款專項小組，合理分工並優化回款流程，提升銷售回款比例。

3、高標準化的產品及施工

高標準化的產品及施工，為公司高效的生產效率提供了保障。在產品標準化方面，公司由點及面，小到每一個部件級的建築用材，例如面磚、塗料等，大到户型、立面、售樓處、大門、地下會所、樣板房及公區等，公司都分別制定了相應的標準化制度。並通過構建建築空間模塊，極大提升了產品的多樣化程度，形成了可自由組合的中式產品。

與此同時，建發在品質和成本控制上有較好的平衡。公司下設設計與研發中心，匠心專注產品研發，並利用現代建築工藝及材料，將新中式產品的美觀性、實用性與較低建築成本有機結合在一起。此外，在工程建設標準化方面，公司通過構建質量評估體系，推廣安全文明施工標準化，為高週轉下的產品品質提供了有力保障。

4、積極且謹慎的土儲擴張及區域佈局 

近年來，建發國際在土地擴張方面積極且謹慎。在保持較高速度的同時，除深耕原核心一二線城市外，同時進軍寧波、温州等準二線城市，以及下沉至上饒、宜興、台州、宿遷等非集中供地的三四線城市，通過充分挖掘下沉市場，搶佔三四線城市的市場份額和投資機會，以獲取更優質的土地儲備。

三、結語：被低估的行業，值得期待的建發國際      

儘管當前不論是港股還是A股市場對地產股的追捧熱度並不高，但從市場共識來看，地產股的低估值已經不斷得到確認。我們認為後續隨着牛市預期不斷升温，板塊輪動之下，地產股的估值修復行情上演將是大概率事件。

對於建發國際而言，公司即將踏入千億時代，進一步確認行業領先地位，“有現金的利潤、有品質的產品、有口碑的品牌、有盈利的增長”，是建發國際逆風成長的護城河，為其在品牌、融資、拿地等各方面均將帶來助力，推動公司邁向新的發展階段。建發國際有望在未來持續釋放成長性、進一步抬升估值。