本文來自： 克而瑞地產研究，作者：克爾瑞研究中心

自“雙集中”供地政策發佈已有4個月，首批22城供地也已全部收官，“兩集中”的政策推出以及行業市場的變化推動了房企投資態度的轉變，在大家紛紛把目光放在集中供地的22城之時，我們也需要關注除了這22城之外，房企的投資究竟又有何變化，下面我們以TOP50房企為例，對企業22城之外的投資策略做出分析。

中梁、祥生、金地、綠城表示要尋求22城之外投資機會，招商蛇口、世茂直言部分熱點區域土地價格被抬高。在房企的年終業績發佈會上，“雙集中”供地後的土地投資策略是被提及最多的問題之一，謹慎、中性、保持節奏是多數房企的回答。其中中梁、祥生、金地、綠城等房企提出除了關注22城集中供地之外，還要尋求其他城市的投資機會來平衡投資。而世茂管理層則直言長三角和大灣區土地價格增速明顯，感覺機會不多。招商蛇口也表示其他城市土地競爭力抬高，要保持客觀冷靜的投資態勢。

實際上房企非22城投資趨於保守，TOP50房企拿地金額佔比由2020年的45.9%下降至36.6%,其中近7成房企非22城投資佔比下降。儘管在年初多數房企都給出了中性的預判，但是實際上根據CRIC監測，面對政策和市場環境的變化，2021年上半年TOP50房企在非22城拿地的力度有明顯的削減，更熱衷於投資集中供地22城。以拿地金額口徑計，TOP50房企在非22城拿地的金額佔比由2020年的45.9%下降至2021年上半年的36.6%，下滑9.3個百分點，TOP50房企中有近7成在非22城投資佔比出現了下降。另外據CRIC調研瞭解，部分房企已經明確集中力量爭取二線以上投資機會，對於三四線城市要更加謹慎進入。

圖：2021年上半年剔除22城後房企投資熱力

區域高度重疊，房企紛紛湧向長三角、珠三角，浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲，三者佔TOP50房企非22城投資總額的63.7%。以房企非22城拿地金額口徑來看，現階段房企投資區域十分聚焦，以東南沿海為主，主要是長三角和珠三角兩大板塊。其中長三角的浙江和江蘇是房企最為熱衷的省份，TOP50拿地投資金額超過千億，珠三角的廣東則緊隨其後。

具體到城市層面而言，房企同樣更熱衷選擇強城進駐。以熱度最高的浙江、江蘇和廣東為例，可以發現房企投資也以一些具有產業支撐經濟發達的城市為主，像浙江的温州、金華、紹興，廣東的佛山、中山、東莞以及江蘇徐州、鹽城、南通等市，TOP50房企投資拿地均在百億以上，熱度要超過一些集中供地的二線城市。另外，一些省會城市例如陝西西安、雲南昆明、廣西南寧等由於並未列入22城範圍之內，對省內投資熱度起到了明顯的帶動作用。

儘管以TOP50房企為樣本來看，房企正在集中力量搶佔22城市場，但是其中也不乏一些企業出於自身戰略、區域佈局、以及等城市市場前景看好等考慮，積極尋求22城以外的投資機會：

中梁、祥生專注深耕大本營長三角區域，尋求三四線城市投資機會。根據CRIC監測，2021年上半年祥生非22城投資金額佔比達72.2%，相比2020年略有提高；中梁非22城投資佔比則上升14.5個百分點達到了81.6%，均明顯超出TOP50房企36.6%平均水平。這兩家企業起家於浙江，二者長三角區域銷售佔比一直比較高。尤其是祥生，始終堅持立足浙江省，深耕長三角的“1+1+X”佈局戰略，上半年非22城投資中，浙江省佔比就超過80%，省內的温州、紹興、台州、衢州等均有進駐。年初業績會上中梁管理層提出在22個城市以外有很多比較好的城市，從企業拿地分佈來看，主要也是挖掘一些長三角三四線城市的投資機會。

榮盛、金科調整區域佈局，避開長三角、珠三角熱門城市，尋求三四線城市投資契機。榮盛起家於河北，金科起家於重慶，從二者近年來的佈局來看，企業正積極調整投資佈局，弱化大本營投資，向長三角、珠三角等熱點區域進軍。然而由於土地市場持續高熱，競爭壓力較大，作為新晉房企，榮盛和金科選擇避開熱點的22城，尋求其他三四線城市佈局契機。根據CRIC監測，2021年上半年榮盛發展非22城拿地金額佔比達61.3%，明顯高於TOP50房企平均水平的36.6%。

美的置業持續鞏固深耕優勢城市，上半年僅在22城斬獲一幅土地。美的置業同樣採取深耕策略，不過與中梁、祥生不同的是，美的置業持續加碼自身的高市佔率城市。企業2010年走出珠三角，其全國化佈局便是從長三角的徐州開始，之後進駐邯鄲，根據CRIC的統計，2020年美的置業在兩城的市佔率均居首位。2021年上半年，美的置業持續擴大在徐州和邯鄲的佈局，分別拿下3幅、2幅土地，合計拿地金額達63.69億元。

基於長三角、珠三角的發展前景，萬科下沉兩地非22城尋求投資契機。根據CRIC監測，在保持了一定投資力度的前提之下，上半年萬科投資力度向非22城傾斜，佔比相比2020年上升了9.3個百分點達到了62.0%，上半年並未在一線城市納儲。並且萬科則出現了非常典型的區域集中情況，2021年上半年，萬科非22城投資金額中超過8成投向了長三角、珠三角兩大區域，以金華、温州、中山等熱點城市為主，相比2020年的均衡型投資有明顯調整。不過在6月底，萬科進行了新的組織架構變革，由五大區裂變成七大區，主要是將北方區域裂變為北京、東北，中西部裂變成華中、西南區域，組織先行，未來企業仍有望擴大兩地拿地份額。

整體來看，22城集中供地政策推出之後，TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴大在22城的拿地力度，對於非22城的投資力度出現了收縮。區域佈局上，房企向長三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東聚集，對這三個省份採取全面佈局策略，佔非22城投資金額比例超過6成，在其他區域則主要選擇一些省會城市如西安、南寧、南昌、昆明等點狀佈局。然而正如部分管理層所言，非22城仍然有很多值得投資的機會，不少房企也正在挖掘這些契機，有時候“人棄我取”反而會收穫意想不到的效果。