近年來越來越多的物業股上市，打破了往日板塊內個股標的稀缺優勢，讓板塊整體估值面臨下移。在此背景之下，也越來越考驗投資人對物業股投資標的甄選能力。那麼什麼樣的物管企業能夠脱穎而出？

筆者認為，不外乎如下幾個定律：

其一，規模佔據上風，領先的綜合實力，在行業馬太效應加速下，持續跑馬圈地獲得支撐，能夠實現不斷做大做強。

其二，具有自身服務特色和品牌優勢，能夠在行業中形成差異化的競爭力，足以保障業務的穩步可持續的發展。

最後，在增值服務等領域有獨有的成長性，並形成了遠超傳統物業服務的新的增長極，實現了商業模式的迭代與重塑。

基於以上幾大評判標準，不妨結合近期再度遞表的禹佳生活服務來看看這家企業的投資價值和成長機會？

1、背靠快速增長的房企，規模效應加速顯現

談及物管企業的發展，往往很難完全忽略其母集團在房地產開發端的“補血”作用，這些房企開發完一個個項目後，旗下的物管服務天然的被自身的物管公司承接，這是過去物管行業各家企業發展的一個基本的路徑。因此，這些年，才會有房企們能夠紛紛分拆其物業板塊尋求上市的熱潮出現。

承接母公司的資源無可厚非，事實上，集團在開發端的實力越強，帶給物管業務的機會也越多，這也是近年來龍頭房企所分拆的旗下物管企業一旦登陸資本市場，就被賦予了遠優於行業平均估值的原因所在。

物管企業業務説的直白一點，最核心的仍然還在於其“收租”性質，因此，這也就決定了，誰的項目多，誰的在管面積大，誰的吸金能力也就會更強。從這點來看，母集團在地產開發的能力，也往往成為決定物管企業發展前景的一個重要的支撐因素。

此時再來看禹佳生活服務背後的禹洲集團，其已經成功邁入千億房企陣營，拿到了被視作房地產行業競爭下半場的“入場券”。這也意味着，在整個地產行業集中度提升的大勢所趨下，禹洲集團受益於其領先的規模優勢，未來仍將有機會實現進一步做大做強，公司規模增速釋放的紅利下，也為物業板塊帶來了加速成長的契機。

從禹洲的土地儲備來看，公司年報顯示，截至2020年12月31日，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建築面積約2310萬平方米，一共有177個項目，總貨值超4500億元，一二線及準二線城市佔比達90%。

不難看出，優質的城市佈局以及龐大的貨值儲備，都將成為未來禹佳生活服務業務發展的重要支撐。一方面，城市佈局越優良，意味着在這些高能級城市中提供的物管服務更容易獲得遠優於同行的服務溢價。另一方面，龐大的貨值儲備下，隨着後續項目的開發，禹佳生活服務在承接後也將進一步實現經營規模的快速擴張。

2、服務領先，構築優質品牌實力打開外拓發展空間

物管企業伴隨房地產行業的發展實現了規模化，併成為了獨立的板塊，因此這也讓房企在開發端的表現成為過去、甚至在未來中長期仍然還將是物管企業成長的一個重要驅動力。

然而，究其本質而言，物業管理仍然是一門依託於服務之上的“生意”。在物管行業發展過程中，過去誕生了一大批並沒有房產企業母公司背景的物企，但也正是這些公司缺少房企的支撐，其更多的項目是憑藉市場化競爭所獲得的，因此，這些企業也往往更具活力和競爭力。

隨着房地產行業發展到一定的規模，新的項目增速放緩，物業企業如何進一步擴大自己的市場，其必然要走上市場化擴張之路。這也就導致了近年來物管公司在財報中的外拓能力表現越來越成為資本看重的一個核心要件，牽引市場神經。

這背後的邏輯不難理解，外拓能力更強的企業，往往意味着其藉助標準化管理和高水平的服務，在品牌效應和收購兼併之下實現了快速擴張，因此，這也是物管企業綜合實力的重要體現。

依循物管公司的發展規律，隨着在管規模的上升，來自母集團的項目貢獻也將隨之遞減，隨之而來的也就是其收併購外拓能力變得愈發重要。對於禹佳生活服務而言，上市募資帶來的充裕資金將支持其在行業中透過收併購擴大市場份額。

而在上市之前公司在外拓上的能力也已經開始初露鋒芒。早在2020年7月，禹佳生活服務就收購了一家位於浙江舟山的物業管理服務提供商舟山星城的70%股權，並藉此獲得42個項目，取得在管總建築面積約260萬平方米。

此外，憑藉優異的品牌實力和市場服務能力，公司接連在市場上競標成功，就在這個月初，禹佳生活服務旗下禹洲物業泉州城市公司還正式進駐漳州榮成花園（四季園著）項目，外拓再擴新版圖。實際上，自2020年來公司已新增了多個位於廈門、漳州、上海、福州等地的住宅、公寓及公建類優質項目，第三方拓展規模日益提升，服務業態不斷擴大。

截至目前，禹佳生活服務除了在上市前的各項籌備工作均順利進行之外，亦於6月16日於聯交所遞交了更新版招股書，預計隨着上市進程的逐漸深入，市場亦可能見到在禹佳在外拓方面更多的進展，以呼應上市的步伐。

值得一提的是，憑藉突出的綜合實力，禹佳生活服務還榮獲了“2021中國物業服務百強企業TOP30”第28位和“中國物業服務百強滿意度領先企業”、“2021中國物業服務品牌力第27位”等多項獎項，得到了行業和客户的普遍認可。

不難預見的是，隨着公司外拓能力不斷提升，公司的經營獨立性持續增強，在品牌效應與規模加速雙重助力下，其在資本市場也將獲得更高的估值。

3、業態升級，“物管+商管”模式激發成長想象空間

從今年資本市場的表現來看，在一眾物業股中，往往具備商業、寫字樓及城市綜合服務等多元業態服務能力的企業更容易獲得市場資金的青睞。

尤其是“物管+商管”型的物企，其股價表現以及市場給予的估值也更高，這背後，實際上，資本看重的也正是其未來釋放多元服務業態的價值以及成長性優勢。

特別是商管這一層面，其並非僅僅只是提供基礎物業管理服務，實際上，在商管中圍繞商業產業鏈的綜合運用業務的市場潛力也更具前景。而這類雙“管”型物企一旦形成了一定的標準化的制度，成熟的項目團隊以及打造一站式服務的能力，其在市場的競爭力也將非常強，並以此形成護城河，在行業中加速釋放成長性，未來的想象空間也將更大。

區別於大部分物管企業，禹佳生活服務透過“物管+商管”雙輪驅動模式在行業中構建了差異化的優勢。

物業管理服務板塊方面，其建立了禹管家服務體系，積極推進智慧社區建設，為中高端小區、別墅、洋房及公寓等住宅物業提供全面多樣化的服務。而在商業運營服務板塊方面，公司相繼推出禹悦天地、禹悦匯、禹悦裏，以及寫字樓品牌禹洲廣場等產品，覆蓋購物中心、商業街及寫字樓等多種業態。

除此之外，在“物管+商管”生態體系中，公司還為住户、業主、租户和物業開發商等提供涵蓋家居生活服務、車位管理服務等一系列增值服務，持續豐富服務業態，滿足客户多元的、個性化的需求，並以此提升客户粘性，創新業務模式，不斷拓寬服務與增長邊界。

不難預見的是，隨着公司持續深挖增值服務價值，其有望開闢物管服務之外的新的高增長曲線，並藉助生態模式下高粘性的客羣及多元服務業態，形成在行業中難以逾越的護城河。而基於這一系列優勢之下，禹佳生活服務也將超越傳統物管的發展模式，實現自身在行業中估值的重塑，享受稀缺性溢價。