定位於中國領先的城市運營服務商的越秀服務，在日前發佈了全球公開發售股份計劃書。

據招股書所示，股份代碼為06626，招股期為6月16-21日，擬發行股份36,966萬股，其中，公開發售3696.6萬股股份，國際發售33,269.4萬股，而發行價區間為4.88-6.52港元，每手500股。預計於6月28日上市。

面對近期持續回暖的香港新股市場，越秀服務上市時機選得不錯，來得正合時宜。

今年以來，據不完全統計，謀求在港上市的物業管理企業已超過30家，而目前約有21物業管理企業已向港交所遞表等待上市。從該數據可以看出，物業管理企業的上市熱潮仍在繼續。另據中指物業研究的統計，港股物業板塊的總市值在截止至六月的首周已約達9549.45億港元，距離萬億級別僅有一步之遙，港股物業板塊的氣候顯然已成。

在眾多的上市或擬上市的物業管理企業當中，越秀服務能否突圍而出，受到資本青睞？

十名基石投資者包攬三成募資金額，加速數字化與智能化的進程

值得關注的是，越秀服務IPO的基石投資者將最高包攬總募資金額約三分之一，即按發售價認購股份總金額最多約7.772億港元，這十位基石投資者包括了新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、升輝控股、深圳凱爾漢湘實業、索菲亞的兩位董事江淦鈞及柯建生、華科資本和尚慧企業。

這份基石投資者名單涵蓋了大型投資機構及上下游產業鏈的合作方，特別是金蝶、商湯科技這兩家國內領先的信息科技企業，赫然出現在公司的基石投資者名單，更是令不少投資者感到驚喜。

越秀服務表示將投入募集資金用於開發信息技術系統和智能社區。同時，越秀服務正在積極拓展“物服+X”業務網絡，把握“智慧城市”的發展機遇。由此可見，公司的數字化和智能化進程或已處於加速通道，公司成功上市有機會再次為這一進度加固提速。

三大投資亮點展現紮實基本面，穩健性與成長性相得益彰

越秀服務此番IPO能否受到市場青睞？一般而言，大部分的原因是由公司基本面來決定的，此次筆者便從公司的招股書上挖掘到與公司基本面質地密切相關的三大亮點，分別如下：

1）穩健與成長性兼備

​據招股書所示，2018-2020年，越秀服務的營業收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均複合增長率達23.7％；淨利潤分別達4731.4萬元、9320.7萬元和2.04億元，年均複合增長率達107.5％。

從公司的營收、盈利數據中不難看出，過去三年，越秀服務營收增長呈現出穩健特徵，其淨利潤則呈現出較高的成長性，一般出現此種積極狀況至少能延伸到兩個方面。

第一個方面能反映出公司的毛利率處於持續改善狀態，據招股書數據，越秀服務整體毛利率由2018年的25.9％上升至2020年的34.5％，拉動了公司淨利潤率由2018年的6.2％增至2020年的17.4％，實證了盈利能力的持續提升趨勢。

第二個方面或許來自於公司運營效率的提升，這方面與公司一直推進的數字化與智能化轉型有關。據招股書介紹，越秀服務已建立起以科技為本的物業管理服務運營平台；另外，2020年公司獲得廣州市物業管理行業協會授予「智能化應用優秀企業」稱號。

2）“商業+非商業”驅動毛利率持續改善

據招股書數據，2020年越秀服務的整體毛利率為34.5%，同年物業服務百強企業的平均毛利率僅為24.5%。越秀服務的毛利率水平取得了比較優勢，較高的毛利率的物業管理企業更有機會透過高效的運營管理及輕資產模式實現利潤的持續釋放，以及把淨利潤率保持在一個較有競爭力的水平。

公司擁有較高的毛利率主要跟公司在商業物業和非商業物業收入佔比有關。

在收入方面，公司在商業物業管理及運營服務和非商業物業管理及增值服務的收入佔比分別約為30.6%和69.4%，越秀服務董事會主席林峯在發佈會上提及：“希望未來3-5年內，商業物業收入在公司營收中的佔比達到40%，非商業物業收入在公司營收中的佔比達到60%。”

按照公司的規劃來看，商業物業是越秀服務未來發展的一大優勢，由於商業物業費比住宅物業費高，且能開展更多增值服務，包括代理招商、品牌運營等高附加價值、高毛利率的服務類型，隨着商業物業收入在公司營收中的佔比的提升，對應着公司毛利率將獲得持續改善向好的驅動力。

3）全業態佈局奠定收入多元化穩固的基礎

越秀服務良好且持續增長的經營性現金流在業內的優勢也是較為突出的，2018-2020年公司錄得經營性活動現金流淨額3848.4萬、2.06億、4.50億，年複合增速約為242.1%，反映出不俗的經營健康狀況，筆者留意到截至2020年底公司持有的現金及現金等價物約9.95億，再考慮到公司成功上市後募集到的資金，在充足的大規模的現金持有量及較為出色的現金流創造能力的支持下，將有力的支撐公司的即將展開的規模化擴張。

深一層的考慮，這或許源自於公司一直所堅持的全業態、全客户和全服務的發展路線，以及在一體化生態系統上創造最大的價值的願景，推動了公司服務邊界的持續拓寬，也使得收入來源不斷得到擴張，最終也就成功轉化為源源不絕的現金流，這是該公司能夠持續實現穩健發展及盈利能力釋放的重要原因。

具體來看，作為一家複合型的城市運營服務商，越秀服務有着廣泛的業務覆蓋範圍，包括住宅、地鐵站線、地鐵車輛段、寫字樓、購物商場、專業市場、展館、政務中心、工業園和其他城市服務設施，公司更持續探索完善和升級社區增值服務體系，面對所管物業內的全體羣眾，提供由點及面的全方位解決方案，提升服務的綜合競爭水平。強大的物業管理能力使越秀服務得以保持業內領先的客户滿意度和收費水平，其近三年的非商物業的保留率幾乎接近100%。

而無論是全鏈條住宅物業的管理，亦或者專業化的商業運營服務管理，在此基礎上越秀服務所打造的全面服務平台，成功集合了全業態、全客户和全服務三個基本要素，已然成為公司多元化收入的活水源頭，這將驅動公司持續發展和成長。

總的來説，越秀服務所擁有的三大投資亮點能夠較為清晰地透視出公司優良的基本面，而公司所擁有三大核心競爭力則構成了越秀服務深厚的“護城河”或競爭性壁壘，這些方面較為完整地組合成為公司的長期投資價值，因而值得投資者反覆深入探究。

三大核心競爭力構成越秀服務深厚的“護城河”，長期投資價值凸顯

公司擁有的區別於同業其他競爭者的三個較為顯著特徵正是越秀服務核心競爭力所在，這三大核心競爭力分別是“地鐵+物業”TOD綜合物管模式、國企背景優勢和「物服+X」戰略、軟實力優勢（包括科技賦能和人才體系）。

1）獨特的“軌交+物服”TOD綜合物管模式

憑藉“軌交+物服”的TOD綜合物業管理模式，目前越秀服務已成為唯一一家提供大灣區地鐵物業服務的全國百強物業公司。

TOD綜合物業管理模式是指以城市公共交通站點為中心，對周邊土地進行深度開發的發展模式。其最大的特點便在於依託不斷延展的地鐵和軌道交通網絡，構建起包括商業、辦公、住宅、教育等多功能業態在內的多元化發展區域，從而開展卓越高效的物業管理服務。

眾所周知，城市中的地鐵物業資源稀缺，除了進入門檻較高的特點之外，TOD人流量天然巨大且同時具備區位、交通便利等多個難以複製的優勢，最直觀來説，能夠為商業物業帶來龐大商業價值，因此也就使得對應的物業管理服務具備了極強的溢價能力和用户粘性。

近年日本、新加坡、中國香港等地已形成了比較成熟的TOD模式，而國內的TOD模式仍剛起步，未來業務增長潛力巨大。目前市場中有實力的切入該領域的企業並不多見，越秀服務不但佔據了先發優勢，從業近30年的它更累積了豐富的發展資源優勢，加上其獨特的“軌交+物服”TOD綜合物業管理模式能夠使其以城市公共交通站點為中心不斷對周邊各類型物業實現業務拓展，推動公司全業態、全客户和全服務佈局進程。

與此同時，公司大股東越秀地產是國內最大的TOD發展商之一，截止2020年末，越秀地產擁有5個TOD住宅項目，總建築面積近400萬平方米，這將為公司在管面積帶來持續的轉化。越秀服務管理層在發佈會上也曾表示，公司戰略投資者廣州地鐵，未來將會給越秀服務帶來充足的支持，據悉廣州地鐵已將業務擴展至廣州以外的其他城市，包括長沙、南昌等，越秀服務有望跟隨其發展步伐從而實現TOD物業管理服務業務的擴張。

公開資料顯示，越秀集團和廣州地鐵還與華中新一線城市地鐵服務運營商簽署戰略合作框架協議，將在TOD物業開發等多個領域開展合作。這些都將為越秀服務提供更多的TOD綜合物業管理項目。

實際上，目前在國內市場上能夠提供比較專業的TOD物業管理服務的企業是寥寥可數的，這就決定該服務領域是具有一定的專業性壁壘的，所以越秀服務未來或會把握機會積極拓展在國內其他城市的TOD物業管理服務，繼續維持其在該賽道上的領先位置。

此外，值得指出，2020年底，越秀服務在收購了廣州地鐵環境工程公司與廣州地鐵物業管理公司之後，除了在管規模獲得較快上升（新增管理面積約500萬方）之外，公司亦新增地鐵環境工程維護、地鐵物業管理運營服務等業務，成為了市場內難得一見的“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”的複合型物業管理公司。

2）國企背景優勢和越秀服務「物服+X」戰略

越秀服務作為國有房企旗下的物業公司，除了運行穩健這一特徵外，其在市場拓展方面具備非國有企業不可比擬的優勢，因此其具備較好的成長空間。正是依託越秀地產、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東，越秀服務成功打開了“地上+地下”TOD物業管理服務的雙重業務發展的新空間。

越秀服務的大股東越秀地產成立於1983年，它是大灣區領先的房地產發展商。據克而瑞提供的統計數據，越秀地產2021年在廣州1-5月權益銷售金額排名廣州房企第一位，截至2020年底在大灣區擁有土儲面積約1350萬平方米，大灣區全年合同銷售金額達人民幣637億元。越秀服務與母公司的緊密關係，未來憑藉母公司的豐富資源為自身業績帶來確定性增長。

此外，藉助大股東越秀地產及越秀集團的優質資源和優勢，越秀服務將與越秀地產、越秀集團及旗下企業保持多層次、多方面協同配合的市場化合作，開拓「物服+X」的業務網絡，提供更多元的業務、業態的可能性探索，持續拓寬增長的想象空間。

目前，“物服+政府公建”、“物服+酒店”、“物服+長租公寓”、“物服+康養”等業務策略組合已成公司業務發展可複製的新增長點。

在與越秀集團及大股東越秀地產不斷深入展開「物服+X」戰略，在不斷融合和聯動之下，協同效應將逐步釋放，越秀服務有機會開闢更多與眾不同的業務延展路徑，進而實現多元化收入來源，打造綜合的業務發展生態圈平台，最終構築起難以撼動的競爭性壁壘。

3）軟實力優勢：科技賦能和人才體系

一家企業想要長遠發展，還需培養起連接公司過去與未來的無形紐帶，由此，聚焦到越秀服務關於未來擴張的指引，筆者認為，至少存在兩大軟實力支撐起越秀服務中長期的成長性及能見度。越秀服務所擁有的兩大軟實力優勢正是其科技賦能和人才體系。

始終以新科技賦能為核心驅動力的越秀服務，不斷依託技術來實現高效運營，提升客户服務體驗的同時推動業務規模快速發展。目前，越秀服務將智能化前端與物業管理服務運營平台鏈接，通過數據集成為運營支撐、內部管理及客户交互提供決策支持。

（來源：招股書）

未來，越秀服務還將繼續開發信息技術系統及智能社區，加速數字化轉型，成為智慧城市運營商。

越秀服務具備完善的人才招攬、激勵與發展體系亦將助力業務快速發展。

未來的競爭説到底仍是人才的競爭，各行各業都是如此，而對物業管理企業來説，實現規模化擴張是行業格局和行業競爭帶來的必然選擇，公司人才制度和人才體系的建立在外拓和收併購過程能起到重要的牽引作用。因為有時候收併購不止看中的目標標的的在管面積，也會看中的是目標標的管理團隊或相關人才的“能力圈”。這為實現公司全業態佈局和擴張建立起長期的支撐作用。另外，公司的人才戰略和人力資源也是其內生性成長能力的重要來源。

一直以來，越秀服務都十分注重人才的培養，尤其注重新興技術專業知識人才的引進與穩定。通過長期為員工提供可持續發展的培訓機制，構建起了經驗豐富的管理層和穩定專業的人才隊伍，對業務穩定發展、公司的長期成長髮揮了積極作用，以及即將到來的大規模擴張做好了充分的準備。

最後，透過上述所展現的三大核心競爭優勢，不難總結及發現，已建立起“護城河”的越秀服務是一家擁有長期價值及價值凸顯的物業管理企業。

“擴張”成為未來發展關鍵詞，三大方面着手提高在管面積的規模

總結而言，依託越秀地產、廣州地鐵、越秀集團的支持，成功上市後的越秀服務將不斷向擁有優勢的TOD模式以及向高端商業拓展業務空間，並藉助國企背景優勢及雄厚實力開展收併購，全業態佈局將積極開拓越秀服務未來營收、利潤的增長點。

其中，規模化成為了公司首要考慮的重要戰略環節，持續且快速的提升在管面積的規模能夠鞏固公司已形成的競爭優勢和行業地位，這也是公司上市後不斷提升投資價值的重要依託。

在發佈會上越秀服務管理層表示，將從三大方面着手以提高在管面積的規模。

第一個方面來自於包括控股股東越秀地產及戰略投資者廣州地鐵的鼎力支持；

第二個方面在外拓方面尋求突破，越秀服務目前已擁有一隻規模超80人的外拓團隊，未來3-5年預期可帶來新增在管面積，另外舊改物業管理業務也是公司未來發展一大重點；

第三個方面是收併購，管理層稱，越秀服務在國企的收併購和資源合作方面，相對市場上其他企業有比較大的優勢，未來公司積極尋找合適優質的物業管理服務企業或提供物管相關服務的企業，通過併購提升越秀服務在目標區域的市場份額。

對於物業管理企業來説，規模擴張是“硬道理”，這是任何一個物業管理企業提升行業綜合實力的必經之路，因此對越秀服務來説，也是勢在必行的。

當前公司較為清晰而明確的發展思路，無疑給資本市場吃下一顆“定心丸”，越秀服務所擁有的成長性與確定性兼備的特徵，以及上述提及的三大核心競爭優勢所組成的“護城河”將支撐公司的估值水平長期維持在較高位置之上。

換一個角度來看，這意味着投資者可長期享受到公司未來發展所帶來的業績上的增值以及長期現金流的創造，因此，上市後的越秀服務為投資者提供長期真實回報的可能性是存在的。