本文來自：財經十一人，作者：張光裕

深圳有近一半住房是小產權房，商品房調控越嚴格，小產權房就越有吸引力，猶如蹺蹺板的兩端

5月13日，深圳市小產權房集中的光明區白花社區，不大的社區周邊密佈着11家代理小產權房的中介門店。儘管近期監管風聲正緊，但這11家門店仍照常開業。

在白花社區，記者遇見好幾撥來看房的買房客。有些房主會委託多家中介，因為帶看頻繁，所以看房前中介要打好幾個電話，才知道鑰匙在哪一家手裏。一位銷售人員熱情地向記者推銷某房源，看房前一溝通，才知道這套房已在前不久賣出去了。

長期以來，深圳市都將小產權房定義為“違法建築”，禁止交易，禁止中介代理，但實際上買賣一直存在。4月底央視報道稱，深圳部分小產權房過去一年漲價50％，沙井等片區有樓盤一個月賣出幾十套，成交火爆。

雖然無法與商品房市場相比，但深圳小產權房市場也不乏暴富故事。龍華區一位小產權房中介人員透露，2019年起，一位熟客經他之手頻繁倒買倒賣，很快賺了數百萬元。另一位商品房中介人員則説，他的一位前同事去年底離職去賣小產權房，“一個月賣十幾二十幾套，很快賺了200多萬元，買了輛保時捷。他的老闆進了4000多萬元的貨，賣了6000多萬元”。

央視報道後，深圳市對小產權房交易的監管升級。深圳市律師協會轉發司法局文件，禁止為“違法建築”銷售提供律師見證。龍華等區住建局發通知，禁止代理銷售“小產權房”。

一套“組合拳”打完，深圳市的小產權房交易會停止嗎？

一位小產權房中介人員稱，雖然近期有些中介門店關了門，貼出轉讓吿示，但並不是真要轉讓，而是掩人耳目的障眼法。

小產權房是個約定俗成的概念。在深圳，小產權房指房主得不到產權證，或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括農民的自建房，村委主持、在集體土地上修建的統建樓，機關單位、國企的福利房，部隊提供用地的軍產樓等。

本輪監管中，深圳市律師協會轉發的兩份司法局文件，分別發佈於2009年和2016年。

過去十年裏，包括央視在內的各路媒體，對深圳市小產權房有過多輪報道。但小產權房交易一直存續到了今天，還跟着商品房的腳步升值。如今，風口浪尖下，各市場主體可能會暫時偃旗息鼓，但也只是暫時的。

記者在深圳市走訪時發現，小產權房有穩固的消費羣體，且仍在擴大。

多位受訪中介人員估計，小產權房容納了深圳市約六成人口。據《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房總量中，原村集體及村民自建住房、工業區配套宿舍等佔比48％。

龐大存量小產權房是交易持續存在的支柱，深圳官方對此有清醒認識。上述規劃文件寫道：“商品住房在住房總量中佔比較低，難以滿足居民持續增長的購房需求。我市住房供應的結構性失衡，難以在短期內徹底解決。”

而在近些年，商品房價調控、棚改和城市更新等宏觀政策導向，也在客觀上催熟了小產權房市場。如同蹺蹺板的兩端。商品房調控越嚴格，小產權房就越有吸引力。

01 

商品房調控越嚴，小產權房越火

光明區的一位房產中介人員展示了一份統建樓房屋分配合同。這份簽署於2013年的合同顯示，首位主人購房價格約為4500元/平方米，約為當年光明區商品房新房均價（17000元/平方米）的四分之一。

按該中介人員報價，目前該小區同等面積二手房屋的售價為1.6萬－1.8萬元/平方米，光明區5月商品新房均價約為4.9萬元/平方米。價格比約為三分之一。

按房產中介的報價，目前深圳全市小產權房均價約為1.5萬－2萬元/平方米，相當於深圳全市商品新房均價的四分之一至三分之一。

過去八年的數據顯示，深圳小產權房的價格漲幅與商品房基本一致，略微大於商品房。略微高出的部分，主要是在過去一年漲出來的。

前述光明區中介説：“兩三個月前，110萬元能買的房，現在120萬元都買不到了。”一位龍華區中介人員相信，以近期的漲勢，他手頭的房源能在未來一年內漲30％。在小產權房最集中的沙井片區，部分樓盤價格已超3萬元/平方米。

深圳龍華區某小產權房樣板房。攝影/張光裕

買房羣體正在發生變化。多位受訪中介人員、買家都談到，過去一年，有越來越多的富商、投資公司進入這個市場，整棟整棟地買樓。這在以往並不常見。同時，沒有商品房購房資格的外地炒房客也來搭財富快車。

小產權房漲價的邏輯是什麼？為什麼沒有產權的房子會受歡迎？

正是因為沒有產權，小產權房一直都有兩大“核心競爭力”。一是便宜，二是交易都在暗中進行，沒有產權交割，所以處於監管盲區，不受限購政策影響。

長期以來，買不起商品房，或沒有户籍沒資格買商品房的剛需客是小產權房的主力買家。

2020年疫情發生後，貨幣政策寬鬆，深圳市商品房價漲幅領跑全國，市政府自7月起陸續發佈了一系列調控政策，抬高了商品房購房門檻，反倒利好了小產權房市場。

先是在2020年7月15日，深圳收緊了限購資格。

過去，只要落户深圳即可購房。7月15日之後多了兩條要求：落户滿3年，且連續繳納36個月以上個税和社保。

2021年2月8日，深圳又發佈了二手房參考價新政，實際效果是抬高了購房成本。

深圳市官方發佈的參考價格，普遍低於市場價格，而銀行要按照參考價放貸。於是，在貸款首付比例不變的情況下，買房者貸出的錢少了，首付壓力增大。

一些全國性的政策也影響了市場。2020年最後一天，央行和銀保監會聯合發佈了“貸款兩集中”政策，即為銀行的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別設置了上限。受此影響，部分銀行縮減了購房貸規模，放慢了放貸節奏。買房者借貸難度比以前變大了。

幾個政策相疊加，把原本有資格買、買得起商品房的剛需客户推向了小產權房市場。被離異住房新規、一二套房差別化信貸政策打擊到的投資、炒房羣體也隨之遷入。

這是深圳市有關部門必須直面的難題。深圳很特殊，它有近半存量住房是小產權房。放在其他城市，上述政策或許能有效抑制需求，給市場降温。但在深圳，需求會被擠到另一個灰色市場。在這個生態系統裏，正規的商品房交易被管得越嚴，小產權房交易就越火。

據深圳市住建局信息平台，2021年4月，二手商品住宅成交量同比減少33.26％，環比減少28.16％。上述商品房中介説，以前他的門店每月有10筆－15筆交易，近兩個月不到5筆。境況與那位去賣小產權房的前同事反差鮮明。

進入5月後，深圳在信貸、户口等方面又陸續出台一系列新舉措。

據《深圳特區報》報道，5月7日，建設銀行深圳市分行將首、二套房貸利率分別上調0.15％和0.35％。某大型國有銀行人士透露，除建行外，多家大型銀行都將在深圳跟進這一調整。

5月25日，深圳發佈了新的户籍政策徵求意見稿，落户門檻被全面抬高。學歷型人才標準從專科以上調為全日制本科以上，技術型人才標準由中專調為全日制大專，技能型人才標準從獲得高級職業資格調整為技師。據最新的全國人口普查結果，深圳市有常住居民1756萬，其中沒有深圳户口的流動人口有1243萬。

市場預計，近期的監管風口過去後，小產權房市場會繼續火熱。

02 

除了產權證，該有的都有

雖然買賣小產權房是明令禁止的違規交易，但中介們很少掩藏自己，普通人不費什麼勁就能與他們搭上線。

多位買房者表示，在這輪監管風口到來前，中介們會在地鐵口等人流密集處明目張膽地貼小廣吿、發傳單推銷。

在微博、微信公眾號、小紅書等線上平台，有很多以“深圳小產權房”為關鍵詞取名的賬號，發佈全市乃至東莞的房源信息。不少賬號留有主理人的名字和手機，加上微信後，購房者能在他們的朋友圈看到更多房源。

一些主理人為自己打造專家人設。他們除了發佈房源，也會傳授挑房要領，解讀市場的各種風吹草動，分析政策，“科普”小產權房知識。他們以此積累粉絲擴張生意，同時也引導市場情緒和信心。

被央視報道後，中介們曾短暫地偃旗息鼓。

一些公眾號停止更新，或批量刪除過去一兩年的房源推送。有的賬號改名，隱去了“深圳”“小產權房”等關鍵詞，也有的註銷賬號換了新陣地。在線下，部分門店閉門歇業。中介們變得謹慎多疑，有人因害怕被暗訪，選擇只做熟客生意。

但這種狀態沒有持續太久。5月中旬，這個市場已在慢慢恢復。尤其是在朋友圈等私域空間裏。有中介每天都在朋友圈更新自己的營業動態：今日在光明，又做了幾次轉讓見證。明天在南山，“可約，可踩盤看房”。一位中介人員表示，風波對他們影響不大。

小產權房交易因為不合規，所以通常不會籤房屋買賣合同，而是被包裝在各種名目下。

前述光明區白花社區中介人員手頭有幾套二手村委統建房。這類統建房是由村委出地，一棟樓只有一張產權證，歸村委所有。名義上，房子由村民集資建設，建成後只能分給村民，分房時會發一張證書，證書上的户主名字不可更改。

這位中介人員説，此類二手房交易時，買賣雙方會在村委的見證下，簽訂一份房屋轉讓協議，村委在這份協議書上蓋章。也會在只有一份、無法改名的分房證書最後一頁，手書寫上新一任受讓人，村委簽字蓋章。由此便完成了“過户手續”。

在龍華區，記者諮詢了一套一手房。這套房建在開發商投資拿下的商業用地上。其交易方式是，買房客會偽裝成開發商員工，接受公司分配的住房。表面上沒有金錢往來。轉賣時，在開發商的見證下籤轉讓協議、更名，流程與統建房相似。

這家開發商提供的“一條龍”服務，滲透交易各環節。其銷售人員介紹，公司有長期合作的律師團隊，在籤合同時做見證人。每次見證的價格約為2萬元。

他還表示，有門道幫購房者聯繫消費貸、信用貸等銀行貸款，當然，他們會從中抽一筆服務費。前述光明區中介人員也提到，可以考慮用信用貸來買房：“能貸100萬。”

深圳當地一位貸款中介人員表示想用消費貸買小產權房。對方迴應稱：“信用貸可以申請。至於額度，要看你的工資公積金基數能做多少。”她展示了三種方案，均無需抵押物，只需提供工資、社保或公積金記錄即可，並強調所有貸款都來自於銀行而非民間錢莊。

進入2021年，全國各重點城市都在打擊消費貸、經營貸等資金違規入樓市。一旦發現，就會停貸並收回已發放貸款。那麼，小產權房真的可能是監管盲區嗎？

兩位大型國有商業銀行人士表示，理論上違規資金只要想查就能查得到，不存在死角，但是耗費的成本很高。其中一人介紹稱，銀行目前採用“流水監控+關鍵字”抓取兩道篩查，一是看流水，貸的款流去了哪個賬户，名下多了哪些財產，貸款額與消費額是否能一一對應。二是看交易對象，“比如某次交易的對象是‘置業公司’，就會被抓取出來”。

但小產權房交易仍有成為漏網之魚的可能。因為小產權房沒產權，國家機關沒有公證轉讓，在線上大數據系統裏，購房者名下可能並不會顯示多了一套房產。

中介們還常用以下幾個賣點來吸引客户。一是學位。記者接觸的多位中介人員都在剛見面時就重點介紹周邊學校情況，並稱買小產權房也能入學。二是落户。中介們説，雖然房子是小產權，但已有深圳户籍的人可在買房後把户口遷入，不用再當集體户了。三是轉正，有中介人員稱，買房後有機會通過補交税款等方式，拿到“小紅本”，即不動產權證。

這些説法是真是假？記者向熟悉深圳市土地政策人士及多位購房者求證。據他們反饋，確有用小產權房上學、落户的成功案例，但情況依所在區域、小產權房類型而不同。至於轉正，上述熟悉土地政策人士明確否認：“這不可行，應該是中介吹牛的。”

03 

特殊城市的特殊產物

深圳小產權房規模如此龐大，有複雜的歷史成因。最根本的原因是，作為倡導活力、政策寬鬆的經濟特區，深圳在30餘年時間裏太過迅猛地完成了從漁村到城市、再到超級城市的躍遷。

1980年，深圳經濟特區建立。作為首個經濟特區，深圳是中國製度創新、擴大開放的一塊試驗田。這一年通過的《廣東省經濟特區條例》明確説明：“特區鼓勵外國公民、華僑、港澳同胞及其公司、企業，投資設廠或者與我方合資設廠。”

前述熟悉深圳土地政策的人士介紹道，在那段激情燃燒的歲月裏，各種資本背景的企業在深圳遍地開花，其中不少是拿了農村的土地建廠。究其原因，一是受供地規劃、審批程序等所限，政府出讓土地的數量、節奏畢竟有限，無法滿足市場需求。企業直接找村集體談，效率更高。二是農村出讓的土地更便宜。

就這樣，一座座工廠先在村集體的土地上拔地而起。後來，鄉鎮企業熱潮湧起，工廠越來越多。這些工廠多是勞動密集型企業，工人以外來打工者居多。他們收入不高，在深圳又沒有自有住房，對廉價租房的需求旺盛。

無論從價格還是便利性考慮，工廠周邊的農村區域當然是租房首選。村裏人掌握了新的財富密碼。前述熟悉土地政策人士説：“當時大家都拼命建房子，只要有錢就建房子，因為行情很好，根本不愁租。”打工者在當地落下腳，刺激了周圍服務業的興起。這些服務業的從業者，大多還是外來打工者。雪球就這樣滾了起來，人越來越多，房子也越蓋越多。

前述熟悉政策人士吿訴記者，深圳市政府有聲音認為，農村集體為深圳經濟發展作出的貢獻是要被承認的。如果當年嚴格按照管理規範一步步審批，很多企業可能就不會進深圳了。另外，城中村的小產權房也實質上承擔了民生功能，固定了城市發展所需的勞動力。“一些官方人員的説法是，‘填補了深圳住房保障的一塊空白’。”前述熟悉政策人士説。

自上世紀80年代中起，20餘年時間裏，雖然政府三令五申不允許擅自“違建”，但在經濟發展的指揮棒下，監管尺度其實較松。

深圳市對“違章建築”的管理可追溯至1999年。這一年，深圳市發佈了指導性文件，將農村非農用地、宅基地上轉讓興建的建築列入違章建築，禁止非本村村民買賣宅基地和在其上合作興建住宅，稱將對已發生的違法行為“清理和處罰”，對後續違法“從重查處”。

但是，政府部門並未隨之發佈具體實施辦法，導致指導性政策出台後，出於法不責眾和搶搭末班車的考慮，反而出現了一波搶建潮。

2002年，配套實施辦法終於出台，即後來被稱為“兩規”的政策。“兩規”分別針對私房和生產經營性房屋。總結來説，在1999年3月5日之前興建的房屋，被定性為“歷史遺留違法建築”。除佔用農村保護區、水源保護區等特殊情況外，這些“歷史遺留違建”在補交罰款後，可以確認產權，拿到不動產權屬證書。對1999年3月5日之後的新增違建，從嚴查處。

但當年的“清理和處罰”，其實是用罰款換產權，且仍未明確新增違建將如何“從嚴查處”。所以2002年之後，興建小產權房的勢頭並未被遏制。

到了2009年，深圳市委再對“違法建築”發文。這一次的新動作是對歷史違建全面摸底排查，並依據不同情形給出了確權、拆除、沒收等多種處理方法。不過，以上三種方法並未覆蓋所有的小產權房。

在拆除和沒收的適用情形中，最主要的一條是“非法佔用已完成徵、轉地補償手續的國有土地”。但是在深圳，仍有不少小產權房是建在農村土地上的。

這就要説到深圳的土地性質了。1992年，深圳特區內開展“統徵”，特區內土地全部國有化，農民市民化。2004年，深圳市特區以外的區域又實行“統轉”，將改革方案推廣至全域。

至此，深圳市成了全國第一個沒有農村的城市。理論上，所有的土地全部國有化。但這只是理論上，在實際執行過程中，仍然有很多土地留在了村集體和村民手中。

這背後的原因複雜。前述熟悉深圳土地政策人士介紹，原因之一是當時有不少園地、林地，以及村裏已在實際使用的建設用地，名義上雖轉為國有，實質上並沒有轉。對這些地，政府人員與村委並沒有籤轉地協議，而只是口頭上傳達土地已轉為國有。此外，對園林地等，當時的操作方式是讓村集體自行上報。這個過程裏，一些地租意識較強的村集體虛報瞞報。

由於有未完成徵收補償手續的土地，加上已有大批房屋搶在2004年“統轉”前建成了，拆除、沒收等限制措施的適用範圍仍有限。而且，2009年的政策還有這麼一條：“經普查記錄的違法建築，尚未按照本決定和相關規定處理前，可以允許有條件臨時使用。”這條語焉不詳的臨時使用條款，讓該政策的強制力更弱了。

直到2013年，深圳市政府在更宏觀層面開啟了土地管理制度改革。作為改革的一環，2013年末，深圳市終於為2009年的政策發佈了試點實施辦法，對如何摸查、確權、拆除沒收、臨時使用給出了闡釋。

記者走訪的多位中介人員、買房者及政策人士均表示，2013年是深圳小產權房市場的一道分水嶺。這一年起，新增小產權房被徹底掐斷。目前，深圳市幾乎所有的小產權房都建於2013年之前。

04 

投資客在賭什麼

站在購房者的角度，小產權房最大的缺點就是購房後得不到房產證，買房人的財產權可能得不到保護。

在走訪中記者發現，無論是買了小產權房的人，還是接觸後選擇放棄的人，都對小產權房的屬性有充分認識。一位小產權房持有者甚至直截了當地説：“什麼購房合同、律師見證，都是個心理安慰，沒有用。”另兩位受訪者曾在十年前考慮過購買，後因擔心沒有產權不好出手而作罷。不過大家的普遍共識是：深圳市小產權房這麼多，如果拆遷肯定會有賠償，不會白拆。

無論是否正確，以上種種想法組成了小產權房的市場預期，並且在過去近十年的時間裏基本穩定。即便現在處於監管風口，這個市場預期也沒有被打破。整體而言，市場主體已充分消化潛在風險，小產權房市場熱度不減。

對於投資客們，小產權房最大的吸引力不是倒買倒賣賺差價，而是拆遷補償。

深圳市住宅用地匱乏。據《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》，“十三五”期間居住用地新供應90公頃，而城市更新用地有550公頃。這是支撐投資客拆遷夢的基本盤。從總量看，投資客不用擔心不拆，需要考慮的是如果拆了，他們有沒有資格拿到補償款？

拆遷分兩種，一種是政府主導的棚户區改造，另一種是地產商運作的城市更新。受訪投資客和政策專家説，地產商們會更加靈活。雖然產權證在原項目主手裏，但他們會繞過大項目主，直接找每一户的小業主談。

那麼棚户區改造呢？在深圳市住建局官網上，有一篇2018年發佈的答市民問。有個問題是：“（棚户區改造）權利主體是指哪些人？有綠本可以嗎？”住建局官方回答道：“《實施意見》所稱的權利主體，是指可以通過不動產權利證書（含房地產證）、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權利的當事人。”

1994年，深圳市開始頒發紅綠兩色的房產證。據當年的政策文件，紅皮本記載市場商品房地產，綠皮本記載非市場商品房地產。綠皮本記載的房屋雖不得買賣，但它也是正規的房地產證。

而所謂“大紅本”，即16開紅色封面的房屋所有權證書。在小產權房的語境下，“大紅本”也指整棟樓只有一張本。

據深圳住建局的回答，如果小產權房有“大紅本”或“綠本”，那麼持證的村委或項目主很可能會得到賠償。而事實上鑑於時代原因，那些年代久遠、有改造可能的小產權房，不少都在當年拿到了“大紅本”或“綠本”。

接下來的問題，就是小業主能不能向大項目主要到自己那一份兒了。這個環節存在着風險，小業主與大項目主、前任小業主都可能發生糾紛。一位投資客説，他最擔心的就是一房多賣。因此在購房時他只考慮一手房，“轉手越少風險越小”。

不過多位受訪者都表示，這樣的糾紛雖然存在，但並不多見。可能的原因是買賣本身不合規，所以賣家也不願意去對簿公堂，免得給自己惹來更多麻煩。

談到心態，多位投資者都用“賭”來形容。衡量收益與風險後，他們認為這場賭局值得一入。

2020年，第七個港深陸路口岸蓮田口岸正式啟用。一位商品房中介人員説，該項目徵地拆遷時，地塊上的小產權房東順利得到賠償，一夜暴富。類似的故事挑逗着投資者的神經。

未來深圳的小產權房會往何處去？

前述熟悉政策人士分析，深圳市政府不會限制小產權房出租，仍需它來承擔穩民生、固定勞動力的任務。但對於買賣交易，市政府一定不願看到。“從税收、金融風險等角度來講，小產權房都是個大漏洞。”該人士説，“至於轉正，更是沒有可能。這是國家紅線，深圳不會去當出頭鳥。更何況一旦轉正，商品房市場會被劇烈衝擊，對整個社會穩定都是威脅。”