本文來自：國際金融報，作者：李曦子

雖然市場上的擔憂聲漸起，但一些經濟學家和美聯儲官員並不認為樓市正再次形成泡沫。他們認為，這一輪房價飆升主要是由供需不匹配推動的，而不是由不良貸款行為引發的。

據美國全國房地產經紀人協會（NAR）最新統計，其追蹤的美國183個大都市中，99%的地區房價在今年一季度出現上漲，其中，89%的地方房屋價格出現了兩位數的躍升。

全美房地產經紀公司Redfin預計，2021年美國的房屋銷售額將達到創紀錄的2.53萬億美元，同比增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

眼下，美國房地產市場的盛況不禁讓人聯想起上一次熱潮引發的全球性經濟危機，各界對房地產泡沫的擔憂情緒增加，美國房地產市場會崩盤嗎？

美國主流房地產交易網站

房價距歷史高點不足1%

近一年來，受新冠疫情影響，經濟封鎖、遠程辦公，以及美聯儲採取超常規刺激政策導致的低抵押貸款利率，推動了房屋需求的快速增長。

3月，美國30年期抵押貸款利率跌破3%，為近50年以來首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。屢創新低的抵押貸款利率不斷刺激着房地產剛需買家與投資者入場。

與此同時，疫情導致新房建設嚴重延誤，一些潛在賣家保持觀望，加劇了本已嚴重的供應短缺。

供不應求讓美國房價迅速上漲。標準普爾核心邏輯公司凱斯·希勒（Case-Shiller）全國房價指數顯示，3月該指數同比增速13.2%，較2月的12%進一步加速，在連續第十個月增長的同時也創下2005年12月以來的漲幅新高。

2013年諾貝爾經濟學家得主、耶魯大學教授Robert Shiller表示，從他追蹤的過去100多年的數據來看，美國住房價格從來沒有像現在這麼高過，在這種情況下，目前只能寄希望於美聯儲來穩定美國住房市場。“但問題是，美聯儲能否在不導致房地產市場崩盤的情況下穩定市場，這是非常難的”。

美國上一次房地產崩盤出現在2008年。在“9·11”事件和互聯網泡沫破滅之後，美聯儲大幅降息，利率創下40年來新低。在寬鬆貨幣政策作用下，房地產信貸機構不斷放寬住房貸款條件，購房成本降低讓美國居民紛紛加入抵押貸款購房的行列，美國房地產市場飛速膨脹。那時，過剩的流動性催生了美國樓市泡沫，房價上漲遠遠超過了居民收入上漲。

2004年開始，基於對美國經濟復甦的判斷以及對通脹走高的擔憂，美聯儲兩年內連續17次加息，聯邦基準利率從1%上調至2006年的5.25%，浮動的房貸利率也隨之走高，多數貸款人的還貸壓力逐步提升。基準利率的上升隨後刺破了美國房地產市場泡沫，2006年以後，標準普爾核心邏輯公司凱斯·希勒（Case-Shiller）房地產價格指數開始大幅下跌。

對於提供抵押貸款的金融機構來説，房價下跌導致抵押品價值縮水，這些機構無法繼續通過出售抵押品回收貸款本息。而對於本身償債能力就不夠強的次級貸款人，房價下跌使他們不再能按照房屋淨值取得新的抵押貸款，即便是出售房產也無法覆蓋本息，所以次級貸款出現大批量違約。

據《華爾街日報》報道，2005年前後，大量新建房屋造成住房市場供應過剩。美國的金融機構為了追求高利潤，將這些高風險抵押貸款打包成證券，出售給投資者。隨着越來越多的房主無法按時償還貸款，貸款機構損失慘重，整個金融系統陷入癱瘓。

據NAR的數據，2006至2014年間，約有930萬户家庭經歷了房屋止贖、將房屋交由貸款方處理，或是折價出售。

德意志銀行首席分析師吉米·裏德稱，目前美國房價飆升水平幾乎與全球金融危機前無異。當前來看，美國房價距離歷史高點不到1%，且高出疫情前的平均水平10%。這樣的數字將成為一個“巨大的擔憂”。

尚未形成泡沫？

雖然市場上的擔憂聲漸起，但一些經濟學家和美聯儲官員並不認為樓市正再次形成泡沫。他們認為，這一輪房價飆升主要是由供需不匹配推動的，而不是由不良貸款行為引發的。

哈佛大學教授、宏觀經濟學家羅伯特·巴羅（Robert J．Barro）此前在接受《國際金融報》記者採訪時表示，房地產價格上漲、抵押貸款支持的證券和其他形式的債務抵押債券等金融創新推動了2008年金融危機。政府給了房利美（Fannie Mae）和其他相關企業過多的補貼，從而鼓勵它們降低房貸門檻，對不合格借款人擴大房屋所有權太過縱容，這是危機爆發的源頭。

事實上，在上一輪房地產泡沫中，“欺騙性貸款”很常見，借款人不需要提供收入證明、不論信用如何，都可以獲得機構的抵押貸款。

而如今，儘管抵押貸款利率很低，但自2007-2009年經濟衰退以來，貸款標準已大幅收緊。2010年《多德-弗蘭克法案》實施了更嚴格的住房貸款要求，以避免另一場止贖危機。而且由於與新冠疫情相關的不確定性較多，銀行現在只向信譽最好的抵押貸款客户提供貸款。

數據顯示，2006年美國房地產市場的總價值達到25.6萬億美元的頂峯，抵押貸款債務總額達到10.5萬億美元，整個房地產市場的貸款價值比（LTV）約為41.2%。而如今，房地產市場的價值已躍升至33.3萬億美元，抵押貸款總額僅增至11.5萬億美元，LTV僅為34.5%。

據Mortgage Bankers Association的數據，疫情暴發後，按揭信貸供應暴跌至六年最低水平，此後僅有小幅恢復。

紐約聯邦儲備銀行表示，抵押貸款借款人的典型信用評分在去年第三季度和第四季度達到創紀錄的786分。

Redfin的經濟學家雷吉·愛德華茲(Reggie Edwards)表示，如今，許多買房客都是抵押貸款歷史上信用最好的一批人。

西班牙對外銀行（BBVA）首席美國經濟學家卡爾普（Nathaniel Karp）表示，住房市場的數據與基本面相符，有吸引力的利率、財政刺激措施導致的收入增加，增強了人們的償債能力，同時使買家能獲得更高額度的抵押貸款。而且放貸標準依然嚴格，因此，目前幾乎沒有形成泡沫的風險。

美聯儲主席鮑威爾4月曾表示：“我不認為房地產行業存在那種對金融穩定造成威脅的擔憂。我們沒有看到不良貸款和不可持續的價格增長等現象。”

里士滿聯邦儲備銀行行長巴爾金（Thomas Barkin）5月25日表示，他認為住房市場的槓桿率“還沒有達到過度水平”。

貸款利率提升或扭轉樓市盛景

《華爾街日報》援引經濟學家的話指出，與上一輪樓市繁榮期相比，本輪房地產市場繁榮要穩定得多，對金融系統構成的風險也要小得多，但也有一些隱憂，即購房門檻比以往更高。對於首套房的購房者而言，買房難度更大了。

鮑威爾也對潛在的首次購房者可能會錯過進行重要投資的機會表示擔憂。“如果你是一個入門級的購房者，這是一個問題”。

約翰·伯恩斯房地產諮詢公司首席執行官約翰·伯恩斯表示，目前有近1/5的已售房屋買家買房不是用來自住，這將使美國房價變得更加昂貴。他預計房價在去年11%的漲幅基礎上，今年將會上漲12%，2022年還將再上漲6%，房價的增長速度已趕上2004年和2005年。

而價格高企已經開始抑制房地產投資回報率，影響買家意願。NAR公佈的數據顯示，4月份二手房銷量較之前一個月減少2.7%，摺合年率585萬套，為10個月來最低水平，連續第3個月下降。

不過短期來看，美國房地產市場目前最擔心的是抵押貸款利率不斷上升。近期，住房抵押貸款利率已升至去年7月以來的最高水平。由於投資者預計疫情過後經濟會出現反彈，債券收益率會因此走高，大多數房地產市場分析人士預計，抵押貸款利率今年會在某種程度上温和上升。

雖然鮑威爾一直強調，美聯儲將維持超低利率，直至實現其就業與通脹目標，目前美國距離實現這兩大目標還有“很長一段距離”。但近期公佈的美聯儲4月會議紀要顯示，美聯儲內部在“是否縮減QE”上產生了重大分歧。

美國房地產在線拍賣網站Auction.com的市場經濟部副總裁布洛姆奎斯特認為，住房抵押貸款利率若以極快速度大幅上升，或令需求突然降温，市場將迅速由盛轉衰。