昨天上午，深圳一套学区房拍卖上了热搜。

原因是，这套法拍的房子是深圳著名“爱马仕”学区房小区--国城花园，而拍卖的价格与2月初同一户型房源相比，狂降了662万元。

消息一出，网上瞬间炸锅。深圳最保值的学区房都大降价了，炒房真的不香了？

一、学区房泡沫破裂

其实这次深圳学区房的大幅降价早有预兆。

自2月8日深圳官方指导价发布以来，二手房市场就一直接近冰封，不仅这些顶级学区房的房源拍卖价格大降，连业主放盘价也开始下跌。

南山区观海台的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。

此外，去年涨幅靠前的八卦岭片区上个月一周内也大降10%。公开数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。

而上个月底，学区房问题也被中央政治局会议点名。会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

而在中央点名学区房之前的2个月以来，据不完全统计，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

可见，从中央到地方都表达了明确的压制学区房泡沫、控房价稳房价的观点。

因此，本次深圳学区房的大幅降价也在情理之中了，除深圳外，其他一线城市，在学区房的降温方面也是效果显著。

据了解，整治学区房炒作，成为了北京楼市今年调控的重点之一。上个月，北京市连续四次点名学区房，要求严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为；存量房销售方面的整治重点之一，就是借学区房等炒作房价。

今年3月16日，上海也发布了高中招生新规，其中将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。而在“名额分配”到校的情况下，新政出台后，上海“牛小牛中”学区的“老破小”率先降价，而整个学区房市场也发生了新的变化。目前招生新政已满月，学区房降温明显。知名双学位的梅园片区被曝出，房源一夜下降60万元。

二、调控政策持续发力

总体来看，目前全国各大城市学区房交易确实出现松动，但个例也不能代表全部，原因是本次很狂降665万的学区房属于法拍房。而所谓法拍房，就是成交价有不确定性，一般都会低于市场价，而根据深圳政府给出的该小区二手房指导价，从起拍价开始就降低了许多。

不过，深圳房价的降温已是大势所趋。不管是4月深圳7部委联合出手对于炒房团伙“深房理”进行立案调查，还是5月对小额贷的监管，亦或是最近对小产权房的整治，都可看到，严控炒房和学区房的降温势在必行。

除了宏观政策上的严控，微观调控也在接连落实。

日前，继5月初深圳建行上调房贷利率后，又有工、农、中、交、招等深圳多家银行跟进，相继上调房贷利率。截至今日，深圳五大行+招行的房贷利率已全部上调，如今贷款与此前相比放款条件更为严苛，放款时间延长之外，也增加了还贷压力，很大程度上打击了市场的买房积极性。

不止深圳，据统计全国房贷平均利率已经连续4个月上行，楼市加息潮已经来了。公开数据显示，2021年4月，全国42个重点城市首套房贷款平均利率环比上涨了4BP，为5.31%；二套房贷款平均利率环比上涨了2BP，为5.59%，而这是自2021年2月份开始上涨以来连续第3个月上涨。此前，在2020年3月份至2020年底，全国房贷利率水平曾一直呈现下降的趋势。

在房地产集中度的管理下，房贷利率的实际水平和LPR之间的背离越来越大。银行信贷额度收紧、房贷加息、放款期限延长等一系列市场表现则促使了楼市的调控效果继续释放。贝壳首席分析师许小乐预测，未来，除热点大中城市之外，预计会有更多的城市进入房贷加息的行列，楼市的成交量也将维持高位调整的状态。

总之，监管层一系列的政策的出台都有助于明显压缩以学区房代表的炒房空间，对于打击学区房投资具有非常直接的效果。

三、地产板块逻辑变了

自去年疫情以来，我国房价和成交量都再创新高，全国商品房均价为9860元/平米，涨幅达到了5.8%。而从今年前四个月楼市情况可看出，楼市的“升温”仍在持续。

在此背景下，今年全国房地产的调控政策次数也超过了140次，频率甚至高过“一天一策”，政策成为了防止房地产市场出现“火苗”的主要工具之一，从目前趋势看，下半年降温效果椰浆持续显现。

从资本市场上看，目前地产板块萎靡不振。市场资金对于地产板块的情绪非常脆弱，自2020年以来，地产板块一直都不受市场资金待见，房地产板块的总市值已累计跌去了3272亿元。近两个月来，万科A、保利地产等股价也是持续走弱。

目前房地产板块的逻辑明显改变，集中供地新规之下，拿地竞争更加激烈，但卖房却被限价，因此房企利润空间被压缩。而随着于“房住不炒”的政策定调，房地产调控仍会持续，央行货币政策边际趋紧，房地产板块萎靡势态或将持续。

因此，不管从监管层的态度、政策的风向，还是市场对地产板块的未来预期都可看出，楼市拐点已至，疯狂的炒房时代已经过去。经过一系列的政策调控，房价终将趋稳。作为消费者亦坚持房住不炒，让房子回归居住属性才是大势所趋。