昨天上午，深圳一套學區房拍賣上了熱搜。

原因是，這套法拍的房子是深圳著名“愛馬仕”學區房小區--國城花園，而拍賣的價格與2月初同一户型房源相比，狂降了662萬元。

消息一出，網上瞬間炸鍋。深圳最保值的學區房都大降價了，炒房真的不香了？

一、學區房泡沫破裂

其實這次深圳學區房的大幅降價早有預兆。

自2月8日深圳官方指導價發佈以來，二手房市場就一直接近冰封，不僅這些頂級學區房的房源拍賣價格大降，連業主放盤價也開始下跌。

南山區觀海台的樓盤房源，兩天內報價下調140萬。其中，5月7日下降110萬；5月8日，業主又下調了30萬。該樓盤位於南山區商業文化中心區，有配套名校。

此外，去年漲幅靠前的八卦嶺片區上個月一週內也大降10%。公開數據顯示，4月份深圳二手房（含自助）網籤量為4396套，環比下滑9.7%。

而上個月底，學區房問題也被中央政治局會議點名。會議明確提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

而在中央點名學區房之前的2個月以來，據不完全統計，北京、上海、寧波、深圳、廈門、合肥、重慶、無錫、金華、銅陵等城市明確出台了針對學區房的房地產調控政策，包括嚴肅查處惡意炒作學區房行為、發佈熱點學區二手房交易參考價格、打擊代持炒房、學區房限購等內容。

可見，從中央到地方都表達了明確的壓制學區房泡沫、控房價穩房價的觀點。

因此，本次深圳學區房的大幅降價也在情理之中了，除深圳外，其他一線城市，在學區房的降温方面也是效果顯著。

據瞭解，整治學區房炒作，成為了北京樓市今年調控的重點之一。上個月，北京市連續四次點名學區房，要求嚴厲打擊房屋銷售、租賃市場違法違規行為；存量房銷售方面的整治重點之一，就是借學區房等炒作房價。

今年3月16日，上海也發佈了高中招生新規，其中將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。而在“名額分配”到校的情況下，新政出台後，上海“牛小牛中”學區的“老破小”率先降價，而整個學區房市場也發生了新的變化。目前招生新政已滿月，學區房降温明顯。知名雙學位的梅園片區被曝出，房源一夜下降60萬元。

二、調控政策持續發力

總體來看，目前全國各大城市學區房交易確實出現鬆動，但個例也不能代表全部，原因是本次很狂降665萬的學區房屬於法拍房。而所謂法拍房，就是成交價有不確定性，一般都會低於市場價，而根據深圳政府給出的該小區二手房指導價，從起拍價開始就降低了許多。

不過，深圳房價的降温已是大勢所趨。不管是4月深圳7部委聯合出手對於炒房團伙“深房理”進行立案調查，還是5月對小額貸的監管，亦或是最近對小產權房的整治，都可看到，嚴控炒房和學區房的降温勢在必行。

除了宏觀政策上的嚴控，微觀調控也在接連落實。

日前，繼5月初深圳建行上調房貸利率後，又有工、農、中、交、招等深圳多家銀行跟進，相繼上調房貸利率。截至今日，深圳五大行+招行的房貸利率已全部上調，如今貸款與此前相比放款條件更為嚴苛，放款時間延長之外，也增加了還貸壓力，很大程度上打擊了市場的買房積極性。

不止深圳，據統計全國房貸平均利率已經連續4個月上行，樓市加息潮已經來了。公開數據顯示，2021年4月，全國42個重點城市首套房貸款平均利率環比上漲了4BP，為5.31%；二套房貸款平均利率環比上漲了2BP，為5.59%，而這是自2021年2月份開始上漲以來連續第3個月上漲。此前，在2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現下降的趨勢。

在房地產集中度的管理下，房貸利率的實際水平和LPR之間的背離越來越大。銀行信貸額度收緊、房貸加息、放款期限延長等一系列市場表現則促使了樓市的調控效果繼續釋放。貝殼首席分析師許小樂預測，未來，除熱點大中城市之外，預計會有更多的城市進入房貸加息的行列，樓市的成交量也將維持高位調整的狀態。

總之，監管層一系列的政策的出台都有助於明顯壓縮以學區房代表的炒房空間，對於打擊學區房投資具有非常直接的效果。

三、地產板塊邏輯變了

自去年疫情以來，我國房價和成交量都再創新高，全國商品房均價為9860元/平米，漲幅達到了5.8%。而從今年前四個月樓市情況可看出，樓市的“升温”仍在持續。

在此背景下，今年全國房地產的調控政策次數也超過了140次，頻率甚至高過“一天一策”，政策成為了防止房地產市場出現“火苗”的主要工具之一，從目前趨勢看，下半年降温效果椰漿持續顯現。

從資本市場上看，目前地產板塊萎靡不振。市場資金對於地產板塊的情緒非常脆弱，自2020年以來，地產板塊一直都不受市場資金待見，房地產板塊的總市值已累計跌去了3272億元。近兩個月來，萬科A、保利地產等股價也是持續走弱。

目前房地產板塊的邏輯明顯改變，集中供地新規之下，拿地競爭更加激烈，但賣房卻被限價，因此房企利潤空間被壓縮。而隨着於“房住不炒”的政策定調，房地產調控仍會持續，央行貨幣政策邊際趨緊，房地產板塊萎靡勢態或將持續。

因此，不管從監管層的態度、政策的風向，還是市場對地產板塊的未來預期都可看出，樓市拐點已至，瘋狂的炒房時代已經過去。經過一系列的政策調控，房價終將趨穩。作為消費者亦堅持房住不炒，讓房子迴歸居住屬性才是大勢所趨。