據不完全統計和跟蹤，截止至最新日期，A+H目前已上市的物管企業共有44家，物管上市公司或許已經成為香港資本市場的一道獨特的風景線。而早已“蔚然成風”港股的物業管理行業或板塊，在近期終於又再迎來一個有特色的、辨析度強的“新玩家”。

5月11日，本年度首家遞表上市物業管理公司——新希望服務控股有限公司（以下簡稱“新希望服務”）在港交所披露易公佈了其全球發售公開招股計劃書。

按招股書所示，新希望服務的招股價區間為3.8-4.7港元，全球發售總股份數量為2億股，其中香港公開發售部分為2千萬股（佔比10%），國際發售部分為1.8億股（佔比90%），按招股價中位數4.25港元計算，本次全球發售公開招股計劃預計募集資金所得淨額約7.85億港元，招股期為5月11日上午9時-5月14日中午12時，股份代碼為03658。

港股民生服務物管第一股，物業管理增值服務升級版的探索者

在新希望服務的全球發售公開招股新聞發佈會上，當公司管理層在介紹公司優勢的時候，着重提及了公司多元化業務結構帶來的優勢，以及公司一直所堅持的為用户提供比一般物管企業增值服務範圍更為廣泛和周全的民生服務。

新希望服務正着力構建起其獨一無二的民生服務生態圈，其關聯母集團新希望則在農牧食品、乳業快消、醫療健康、金融投資、生態環保等方面擁有豐富的產業資源和網絡，基於這些優勢資源，得以讓新希望服務在餐飲零售、社區生活、社區資產管理、社區空間運營等多方面、多層次進行產業鏈的資源整合和跨界合作，實現對整個物管服務業態的轉型升級與重塑的探索，並以此形成的強勁的市場競爭力達到裂變式擴張和平台化模式，最終推動規模和業績的指數型增長。

因此，在香港資本市場內，新希望服務不但很快成為港股物業管理板塊中新的一員，而且更有機會成為港股“民生服務物管第一股”。

此外，背靠擁有豐富民生產業鏈資源的新希望集團，並得益於關聯母集團的優質資源加持以及自身在行業內的持續積極開拓，新希望服務成為近年來物管行業中實力不容忽視的一匹黑馬——根據第一太平戴維斯及億翰智庫發佈的2020中國物業企業綜合實力百強榜單，公司排名在第39位。

而在某些維度/數據的排名方面，新希望服務憑藉自身獨特發展模式和優勢在行業中取得了較好的領先位置。

比如説，公司在2020年以58.23元每平方米的成績排在中國物業綜合實力百強中的第8位，同時在中國西南地區排名第一，該排名情況反映出公司在單位面積創收能力的優勢；另據招股書所示，新希望服務在2019年的淨利率高達16.8%，在中國物業企業淨利潤率百強中排名第5，該財務指標排名凸顯出公司在盈利能力方面的強勁競爭力，要知道，據第一太平戴維斯及億翰智庫報吿，2019年物業管理行業百強企業的（平均）淨利率僅為12.8%，2019年新希望服務的淨利率要高出該水平超過30%。

筆者進一步認為，該公司未來將有機會透過打造出新希望集團產業協同的民生生活生態圈平台從而為會員提供一站式的、全方位的、全生命週期的本地生活服務與配套服務，甚至是解決方案。新希望服務亦有可能成為革命性的、新一代的物業管理增值服務模式的探索者與實踐者。

邁入萬億規模級別的物業管理行業，如何看待驅動行業未來成長的增長極

據第一太平戴維斯及億翰智庫發表的報吿顯示，中國物業管理行業的收入預期已邁入了萬億規模的級別，該報吿預期至2024年（即三年後）行業的收入規模將跨入2萬億，2020年至2024年物管行業總營業收入複合年增長率約達19.7%。無論從增速還是規模來看，物管行業前景依然廣闊，藴含着巨大的商業機會。

（圖片來源：招股書）

而近年來興起的新業務類型，比如説社區零售、租售業務、美居業務、O2O及其他本地生活服務，又大大拓寬了社區增值服務的範疇和內涵，“衣食住行遊購娛”，但凡涉及到居民日常生活所需的消費和服務，都有機會成為增值服務的新組成部分。

面對不斷“出圈”的社區增值服務，筆者觀察到其業務邊界已越發模糊，所以，民生服務這一概念“應運而生”，並逐漸被行業所接受及理解，其本質上是社區增值服務的延展、拓寬和升級，民生服務源於社區增值服務，又高於社區增值服務，出現垂直賽道通過業務品類實現橫向擴張的現象，又與“供給側”改革相類似，這或許是該細分領域出現加速增長背後的重要原因之一。

2021年1月發改委等十部委聯合發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，“鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索‘物業服務+生活服務’模式”。從發展動機來仔細推敲，物管上市公司本身具有探索業主增值服務、增強業主粘性、實現收入和利潤增長的內在訴求，國家政策的利好和支持有望與此同頻共振，業內人士預計 2021年開始，社區增值服務將邁入多維發展的新時代。

同樣來自第一太平戴維斯及億翰智庫發表的報吿當中，其預期2020年至2024年社區增值服務收入的複合年增長率超過了33.3%，可見，該細分賽道的增速遠超過行業同期的整體增速19.7%，社區增值服務/民生服務業務成為了驅動物業管理行業收入規模持續膨脹的增長極之一。

對比起社區增值服務/民生服務業務，非業主增值服務、管理服務業務所獲得的收入更像是通過“開疆闢土”來實現的，而社區增值服務/民生服務業務適合“精耕細作”，最能體現物管企業的核心服務能力和變現能力。不同於前兩者，社區增值服務/民生服務業務的發展邏輯是具備內生性的，簡單來解釋就是，在一定規模下，業務增長邏輯取決於服務能力以及滿足用户日常生活消費需求所能提供的業務種類，在其輕資產模式或屬性支持下，成長速度或可實現指數型增長，且該業務收入的可持續性與確定性會隨着公司服務能力以及滿足用户日常生活消費需求所能提供的業務種類日益增強，並有機會反過來推動公司管理規模上升，繼而帶動管理服務收入與非業主增值服務收入重新進入正循環狀態。

因此，可判斷出具備發展社區增值服務/民生服務業務能力和優勢的上市物管企業，其實現後發先至或彎道超車的機會，或要遠遠高於粗放式擴張管理規模的某些大中型物管企業，換句話説，這一類型物管企業的成長潛力會更高。

無論基於業務發展的確定性和持續性，還是基於所在細分賽道所擁有的較高增速，在民生服務業務方面擁有獨特優勢的物業管理企業（如新希望服務這一類成長型公司）都應該給予較高的長期估值預期。

新希望服務在它的招股書中提及，公司目前提供的民生服務主要包括了以下五類：

這些民生服務中消費屬性最強的、剛需且頻率最高的當屬線上及線下零售服務及餐飲服務這一項服務，在本地生活服務中，社區新零售和餐飲外賣，無疑處於核心位置。新希望服務之所以大力發展民生增值服務，除了意在不斷提高客户滿意度和建立客户服務高粘性，實質上是期待在巨大的蛋糕面前能夠分得一杯羹。

物業管理企業是距離用户生活最近的位置，靠近“流量”和“付費”的入口，它們能得天獨厚的具備做好這兩項服務的潛力，只要物管企業可提升或增加服務能力，做好匹配，增強運營效率，能給為帶來客户“省錢、省時、省力、省心”貼身服務，提升體驗的效果，則能在競爭中處於“上風位”，因為其他提供類似服務的競爭者總會存在繞不過的關卡——在“最後一公里”的配送和儲存問題上損耗大量成本和代價，但物業管理企業卻可以從原點出發較好的集中解決這個問題，因此決定了類似新希望服務這一類參與者，能夠在培養流量和用户習慣後，獲得更具競爭力優勢的變現能力。

從長遠來看，無論是處於風口的社區零售，還是不斷推陳出新的餐飲外賣等，它們既是個大市場，更是個慢市場。事實已經證明，純線上的社區電商很難長期立足，線上配合線下的方式才是社區零售發展的必經之路，由於社區的用户是相對固定的，熟客關係能直接影響交易額，而培養熟客需要時間慢慢積累，註定了這是一個慢工細活的“大工程”。

從本質上來説，社區市場最核心的還是維護客户關係，所有的一切都應該以圍繞用户需求為核心來做，很顯然，率先提出要聚焦在民生服務業務的新希望服務已經看清這一點，並作出了先行的佈局。

上市的這一高光時刻，説明了它已贏在了起跑線，上市之後的新希望服務，也有機會繼續在民生服務業務方面不斷拉來與後來者的距離，不斷鞏固優勢。

非對稱競爭戰略：新希望服務打造差異化競爭優勢的背後邏輯

承接上述解讀邏輯，進一步可判斷出，新希望服務在未來數年間有望成為物管行業中崛起最快的“黑馬”之一。

據招股書所示，2019-2020年公司在收入、歸母淨利潤方面的增速分別為47.5%/54.6%、56.0%/71.6%。不難看出，公司無論從收入，還是從盈利方面，開始加速特徵顯著。

（圖片來源：招股書）

從業務結構來看，過去三年，新希望服務在增長速度和收入佔比提升最快的業務是增值服務（非業主增值服務+民生服務），換而言之，增值服務（非業主增值服務+民生服務）成為公司業績維持快速增長的主要驅動力。

從收入結構看，增值服務（非業主增值服務+民生服務）的收入佔比已經從30.7%提升至48.5%（2018-2020年底），這也是公司毛利率、淨利率能一直維持在較高水平的重要原因之一。過去三年（2018-2020年底）新希望服務的整體毛利率基本保持在42.0%附近，同期的淨利潤率15.9%、16.8%、18.7%，持續改善趨勢不斷得到鞏固。

成為公司業績/業務增長核心驅動力的增值服務，為公司高盈利能力提供了最大的支撐，也是其獲得高運營槓桿的源頭所在，效仿輕資產的高效運營模式這一特徵在新希望服務身上體現得淋漓盡致。此外，“現金交易”特徵顯著的增值服務，更為公司帶來經營性現金流的持續增長，2018-2020年期間，新希望服務實現的經營性現金流淨額約為5874萬元、1.13億元、1.65億元，呈現出持續增長的良好趨勢。

（圖片來源：招股書）

值得一提的是，新希望服務的單位面積創收能力在業內的優勢也是較為突出的，這得益於公司一直所堅持的多元化業務/業態的發展路線，持續拓寬了公司服務邊界，也使得收入來源不斷得到擴張，這是未來公司業績有機會繼續保持高速增長的原因之一。

進一步總結公司未來的成長邏輯，可發現其背後隱藏着三股推動力和一條中軸線，三股推動力分別指的是以增值服務為主導的內生性成長力，關聯母集團或開發商的協同與支持，以及第三方外拓的機會，而一條中軸線，則是指其最有發展潛力的民生服務業務。

筆者之所以認為新希望服務有望在未來數年在多家物管上市公司中脱穎而出，主要是看出了公司圍繞差異化競爭優勢所採取的核心策略，就是戰略專家提出的“非對稱競爭戰略”。

非對稱競爭戰略的定義是，企業在資源、資產上的能力相對於領先者處於劣勢、落後的情況下，如何通過非對稱優勢的建立和聚焦，從而完成超常規增長的一種模式。非對稱戰略有別於藍海戰略，藍海戰略就是完全躲避了龍頭老大，非對稱戰略就是後發企業能夠在紅海中進行較量和取勝，找到關鍵性發展路徑，然後聚焦自身和周圍所能動用的資源和力量“畢其功於一役”，本質上，非對稱戰略的核心是創造出成長型企業對行業領先者的一種競爭態勢。

無疑，新希望服務所能找到的關鍵性發展路徑就是全力發展其最有優勢的民生服務業務，這也是公司所創造出差異化優勢、比較優勢的活水源頭。據招股書所示，2018-2020年間，新希望服務的民生服務收入的複合增長速度已高達約103.6%。

憑藉新希望集團強大的民生產業資源，使得新希望服務有着與眾不同的業務延展路徑，天然的產業基因之下，該公司能夠圍繞產品打造服務生態從而達到為業主提供全方位、全生命週期的增值服務，同時，亦能圍繞供應鏈體系和產業鏈生態進行有效整合和賦能，構築起平台生態圈，透過同時觸達和延伸至廣泛的B端與C端，最終實現商業價值獲取、商業模式創新升級。若我們把新希望服務所建立的為業主服務的民生服務生態圈視為“內圈”，則新希望集團創業打拼近40年所建立的民生產業帝國版圖便成為了新希望服務不斷與之連接和融合的“外圈”。

在未來“內圈+外圈”內外不斷融合和聯動底下，新希望服務將有機會積極與集團內各類產業板塊發揮出強大的協同效應，並通過融合方式持續強化對各個業態背後的供應鏈、產業鏈的整合和賦能，打造出一個能夠滿足餐食、文化娛樂、消費、購物、醫教等多元複雜需求的民生服務的全景、全時、全域生態藍圖，並以此實現了對同業競爭對手的“降維打擊”，將民生服務水平做到極致，推向新高峯，並最終創造出業內難以撼動的市場競爭力，以及不斷延伸的跨界發展的商業能力。

實際上，近年來，新希望服務獨特的民生服務生態體系也已逐步成型，這是公司在盈利能力、運營效率、收入增速、單位面積創收能力等多個方面整體上均呈現出向上發展、加速發展的良好狀態的背後邏輯，這也是公司在行業內能展現出優勢、維持優勢，創造超越領先者的態勢，以及不斷鞏固差異化發展路徑的“終極法寶”。