近期，綠城管理(9979.HK)股價接連走高，市值一度逼近百億大關，如此熱絡的市場行情背後，與一系列利好因素的刺激息息相關。其中，就包括在資本市場走紅的一張朋友圈截圖，網友更是笑稱，這是一條價值幾十億的朋友圈。

1、不懼漲跌買買買，綠城管理CEO的“長期主義”

4月20日，綠城管理控股發佈公吿稱，公司CEO兼執行董事李軍將以平均每股3.6港元的價格增持27萬股綠城管理控股，當晚李軍將公吿圖文附於微信朋友圈中並配文：“將一季度收入全部換成9979股票。人生要麼滾燙、要麼滾蛋。”

（來源：網絡）

在外界看來，這個CEO的這番操作確實略顯“浮誇”了點，要知道今年開春以來，不論是港股還是A股，市場表現都較為萎靡，而多數觀點也認為全年難有大行情。此前知名經濟學家管清友更是發表觀點表示今年更看好房市，並建議大家要直接賣掉手中的股票，用來買房。

在此背景下，李軍卻依舊反其道而行之，拿出自己的薪水對自家公司股票接連“買買買”。好在，最近這一舉動疊加入選新指數等利好消息也確實意外的點燃了資本市場的情緒，自發布增持公吿後至今，綠城管理股價一度漲幅超過40%，市值也從不到70億增長到一度要衝破百億。

（來源：富途行情）

不過從之前來看，李軍的增持並不算每次都能踏準好時機。

回溯綠城管理控股上市短短9個月裏，李軍共增持了三次，總斥資超4000萬元。從增持的時間節點來看，在增持後綠城管理的股價也一度面臨較大回調，如去年九月份的增持以及今年一月份的增持都明顯處在當時的高點，且在今年三月份，綠城管理的股價也一度創下上市次日以來的新低。由此也不難發現，李軍不懼行情漲跌大手筆增持，更多的是堅守長期主義。實際上，李軍也表示，其目前持有的股票三年內不會對外轉讓。

（來源：wind）

作為職業經理人李軍敢於大手筆增持與公司發展共進退，不僅體現的是本人的職業素養，同時這背後還有一個更深層的邏輯，也就是其對代建行業和公司發展的高度看好。事實上，早前，李軍就曾多次公開表示，代建模式的價值還沒有被市場充分理解。綠城管理是房地產輕資產領域的稀缺標的，他希望通過持續的增持，並在可見的未來，通過大膽創新、努力工作，在回報投資人和股東的同時實現個人職業價值和財富積累。在今年的業績發佈會上，李軍就再度公開發言，稱自己會把在綠城賺到的每一分錢都換成“9979.HK”的股票。

2、紮根代建行業藍海市場，綠城管理開啟成長加速度

綠城管理成立於2010年，在過去十餘年裏，李軍帶領着綠城管理“從0走到N”，將綠城管理打造成了中國最大的代建管理企業。與此同時，李軍主導的代建4.0體系、綠星標準、代建行業聯盟、產業鏈聯盟等皆成為了代建行業的標杆。長達十年的行業深耕和領軍企業孵化成就了李軍的信仰。

李軍表示，房地產代建行業實際上是服務屬性的輕資產行業，是靠管理和資源輸出獲取回報的。雖然服務收費絕對值不高，但是利潤率水平很高，沒有負債且有充足的現金流，代建行業的高盈利水平和抗風險能力是特別突出的。

實際上從行業長期視角來看，作為房地產的一個細分領域代建這種商業模式肩負着整個行業轉型升級的重任，是行業長期發展的重要方向所在。尤其是，近年來隨着房地產市場調控政策的升級，融資環境的收緊，眾多房企面臨着融資渠道受限、融資成本高企、資金鍊條緊張的局面。

相比之下，代建模式依靠品牌及管理的輸出和賦能，對行業模式及價值進行重塑，對於房地產行業走向更穩定健康的發展具有積極的引導和示範作用。而在防範和化解房地產市場風險的大背景下，代建行業也將成為政府主導下的一個對房地產行業進行有效管控、化解行業風險的重要工具，未來前景也將十分可期。

就綠城管理而言，公司致力於打造“全價值鏈的代建業務平台”，目前其圍繞產業鏈孵化了涵蓋代建諮詢、規劃/建築/景觀設計等內容的前端公司，囊括商業管理、營銷策劃等的後端公司，配合內部信息化管理系統升級和智能化改造，公司可以標準化地輸出符合產品、運營、服務和供應鏈不同指標的服務，為不同客户提供定製化開發服務。後續公司還將重點收併購核心產業鏈合作伙伴，進一步提升市場服務和競爭力。

對此，綠城管理的年報也披露，未來公司代建業務的規模優勢將進一步轉換為上下游的流量收益，形成企業業務的第二增長曲線。2020年綠城管理就已在產業鏈的流量孵化中實現了4600萬的盈利。基於這一路徑，綠城管理不斷強化行業內的交流與合作，推動上下游資源整合，藉此，新一代共生平台也已經初現雛形，未來潛力有望迎來加速釋放。

可見，綠城管理基於平台化的經營方式，以做“流量入口生意”思維，牢牢把握了行業未來發展的方向，並佔據行業核心價值鏈，構建了深厚的競爭壁壘。

此外，從公司最新公佈的一季度業務數據來看，綠城管理三個月內新拓代建項目的合約總建築面積就達到去年全年完成指標的48.3%，新拓代建項目代建費佔到去年全年完成指標的40.3%，相關資料同時顯示，今年一季度綠城管理新拓代建項目代建費較去年同期的12.5億大幅增長87.5%至23.4億。另外可見，綠城管理的輕資產運營模式在房地產市場整體下行階段反而贏得了更快的增長，這也充分驗證了代建模式的長期發展前景以及綠城管理作為行業龍頭的成長性優勢。

3、小結

經過疫情的洗禮後，各方資本都將更加關注到現金牛屬性強、有較強抗週期能力的輕資產運營企業。輕資產運營指的是以價值為驅動的資本戰略，一般而言，價值包括運營、人才、整合統籌等因子。對於綠城管理而言，其未來核心價值的釋放將聚焦在對全產業鏈的統籌運營之上，這也公司獲取更高成長性和確定性，形成估值增長的重要邏輯所在。

目前從資本市場估值表現來看，綠城管理動態市盈率僅在17倍，相比之於同樣有着輕資產模式的房地產另一細分領域物業管理服務板塊平均40倍的市盈率水平，呈現明顯低估。此外，公司近期被納入恆生物業服務及管理指數，這也反映了市場尤其是監管方對公司輕資產運營模式的認可，與物管行業的估值水平靠攏相信也將是時間問題。

同時考慮到在房住不炒、中小房企加速淘汰出局、政府保障房項目增加等大背景下代建市場空間的不斷打開，綠城管理的行業龍頭屬性及稀缺性價值也將得到市場更高的估值溢價，後續估值向上彈性巨大，值得期待。