4月29日，綠城管理(09979.HK)公佈最新業務進展。截止2021年3月31日，公司新拓代建項目的合約總建築面積達902萬平方米，佔去年全年完成的指標的48.3%；同時，新拓代建項目代建費預估23.4億人民幣，佔去年全年完成指標的40.3%。

從相關渠道獲悉，今年一季度綠城管理新拓代建項目代建費較去年同期的12.5億大幅增長87.5%。考慮到去年疫情環境下一季度業務受到衝擊，導致整體基數並不算高，而最終公司在新一年給出的這一亮眼的增幅表現，仍然還是展現出了綠城管理強勁的發展勢頭。

毫無疑問，這份成績單的出爐是超市場預期的。實際上這並非沒有徵兆，早在上個月公司發佈業績期間，綠城管理CEO兼執行董事李軍對外接受採訪時就曾透露：“今年以來新增訂單量已經超過了去年全口徑的三分之一，預計全年訂單量增速將在20%以上。”此外，李軍同時還提及“公司新增項目聚焦四大核心都市圈，未來還會加大對政府政策下的城市更新、保障類物業的投拓。”

從李軍此前的發言中，不難發現，綠城管理業務快速增長背後有着一個非常重要的邏輯，即公司所聚焦的代建行業是一個需求不斷提升，且市場類別也在不斷拓展的超級藍海市場。而綠城管理作為這個市場中的龍頭不僅能夠享受行業高速增長的紅利，同時公司自身也在積極主動開拓細分市場機會、優化調整佈局結構。在這一基礎上，綠城管理不僅具備了增長的確定性。與此同時，憑藉公司在行業中所積極推動的產業鏈資源整合，挖掘產業鏈深度價值，構建核心競爭壁壘，綠城管理在市場的稀缺性價值也在持續深化和放大。

1、業務提速，享受確定性成長機會

去年是綠城管理登陸資本市場的重要年份，在取得靚麗的上市表現同時，綠城管理不僅得到了資本的助力，同時其品牌實力和影響力也得到進一步增強。在資本市場的強力背書之下，為公司代建業務的拓展帶來了積極作用。與此同時，作為一傢俱有服務屬性的輕資產公司，綠城管理並無負債，充裕的現金流支撐下也給了公司業務拓展極大便利。

實際上，更為核心的助推因素還在於，代建模式作為房地產行業轉型發展的重要方向，正不斷加速釋放需求。綠城管理的龍頭屬性在這一進程中得到持續強化，以此不斷擴大市場份額。

據中指院研究報吿顯示，隨着房地產代建規模的擴大及代建行業的發展，我國代建市場將呈現高雙位數增長的態勢。預計我國代建市場的新訂總建築面積將從2020年的8335萬平方米增至2024年的1.9億平方米，複合年增長率為23.5%。

行業高速增長背景下，綠城管理建立了結構多元、且不斷拓展的優質客户羣。目前，公司委託方類別涵蓋私企、國企、政府及金融機構四大類。透過滿足多方不同的需求，切入不同的服務業態，綠城管理構建了具有長期粘性的客羣關係和行業多維度拓展的能力。由此，這也充分保障了未來業績的穩定增長。

2、強化產業鏈資源整合能力，打開多維度增長空間

作為房地產行業輕資產化的重要方向，代建行業實質上意味着整個房地產行業已經步入到更高階的發展階段。而這既是行業精細化和專業化分工帶來的必然結果，同時也是代建行業重塑整個產業鏈的一個外在體現。在這之中綠城管理的種種佈局在行業中形成了引領之勢。

綠城管理堅持打造“全價值鏈的代建業務平台”為戰略轉型的重要目標，目前公司已經形成主營業務與產業鏈業務相互賦能、相互導流的多元業務結構。隨着公司上市，綠城管理進一步在行業中加速整合，透過收購、共同設立等方式與產業鏈不同細分領域的優質公司達成戰略合作，以此不斷壯大朋友圈。

在今年1月13日，綠城管理還在杭州總部舉辦了產業鏈大會暨戰略合作公司簽約儀式，攜手產業鏈上下游的優秀夥伴合作6家公司，共同打造“共建、共享、共榮”的輕資產生態圈。

透過對產業鏈的有機整合以及價值孵化，綠城管理所具備的規模優勢亦在這之中逐步轉化新的業務增長模型，以此開闢了多渠道的收益來源。不論是從設計鏈、諮詢鏈、培訓鏈、商管鏈、研究鏈等各方面，均帶給綠城管理豐富的業務增量空間。尤其是公司規模及品牌所具備的頭部效應下，在對外積極賦能和生態圈打造下，不僅為行業健康發展帶來積極助推作用，同時也為自身在行業中構建了一道高聳的護城牆。

3、結語

近期以來，綠城管理可謂利好不斷。從納入恆生物業服務及管理指數到高管大手筆增持再到專業機構研報看好，對於資本市場的刺激效應也非常明顯。近兩週公司整體漲幅達到近40%，目前市值已經逼近百億大關。

從估值層面來看，綠城管理動態市盈率僅為18.72倍，而公司被納入恆生物業服務及管理指數，反映市場監管方對公司輕資產模式的認可。從本質上來説，綠城管理並非物業股，但公司所處的代建行業與物管行業均是房地產行業細分領域的兩個萬億級規模市場，兩者均具有高增長特徵，同時也具備“現金奶牛型”優勢。

此外，相比之於物管行業，代建行業更強調管理和產業生態賦能，因此比略顯“勞動密集型”的物管行業更容易獲得高收益。而結合物管行業的整體估值來看，目前行業平均市盈率達到約47倍，且規模佔優的頭部物管企業市場給到的估值更高，如碧桂園服務市盈率超過70倍，融創服務達到100倍。對照來看，綠城管理作為代建行業龍頭同時也是資本市場代建第一股，具有稀缺性優勢，目前估值顯着低於物管行業的平均水平。

隨着公司被納入新指數形成市場對公司輕資產模式的進一步認可，以及綠城管理業務快速增長帶來的不論是自身還是行業高成長性的有效驗證，並以此釋放的更大業績彈性。基於種種，相信對資本市場還將起到進一步催化作用，後續表現仍然還將具備看點。