昨天（4月21日），广州楼市调控扔出一枚深水炸弹，人才购房及增值税免征年限升级：

1、人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

在这波调控节奏中，广州是四个一线城市最后一个收紧买房、落户口子的。

一时间，大家都炸开了锅。

那么这次调控又影响了哪些人呢？大家最关心的问题能不能解决？

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花都、从化：伤害性没有，但侮辱性极强

楼市的这轮调控，来的轰轰烈烈。

四个一线城市，北上深从去年开始楼市调控就开始层层加码，甚至连杭州都步步收紧，人才购房追溯到三年无房，增值税免征2年变5年。

唯独广州，一直都处于老牛拉车的节奏，不缓不慢，直到昨天才把人才购房，增值税免征年限升级拉出来。

其实广州出政策出的慢也不是一次两次的事情了。

但细心的群众总能发现盲点。

就是这次调控，广州住房增值税征免居然没带花都和从化玩。

说好整整齐齐的11区，只升级了9区，有网友戏称：伤害性不是没有，但侮辱性极强。

免征年限增加的政策没有覆盖到花都和从化，波荔想，大概只有两个原因。

一是从化本地户籍不限购，虽然花都限购但是人才落户极其宽松，“人才绿卡+6个月社保”就可以满足。

广州去年抢人大战升级。

2020年12月16日，广州出台七区拟差异化入户政策，将七区落户门槛降至大专。

2020年12月24日，广州宣布放宽双一流大学本科学历人才入户社会保障年限要求，从现行6个月社会保障要求放宽至1个月。

2020年12月25日颁布《广州市人力资源和社会保障局关于放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限的通知》。

为了抢人，下了这么一盘大棋，如果花都、从化都纳入了，就意味广州出尔反尔的渣男形象实锤了，难免不会被人吐槽。

二是从化、花都的楼盘地域分部比较广，接近清远的地方都有楼盘。

虽然两区的中心地段，微好点的楼盘也有2万多到3万的，但是位置距离广州的老六区都太远了，热度不像黄埔、天河、越秀这些大热门区域受欢迎。

在过去几个月，这几个地方的涨幅大家也有目共睹，同比涨幅前三名的就是黄埔、天河、越秀三区。

所以很明显，这份调控政策，针对的都是限购区大热门的区域的，也就没从化、花都什么事了。

2

新政有何影响？

按照历史记录，每一次政策出台，都是有针对性的。

这次政策出台，目的就是为了定点打击炒房客利用人才落户漏洞炒房。

所以最直接影响的就是带着炒房目的新落户广州的伪刚需群体。

虽然目的都很明确，但是一般效果明显的调控武器，杀伤力的规模都挺大的，难免会误伤刚需。

有网友曾经调侃过部分城市的楼市调控，“十次调控，九次误伤刚需”。

所以这次也不例外，最受伤的还是刚需。

因为买卖房的实际操作过程中，增加的税费，最后都会是刚需买单。

其次就是人才群体。

广州前几个月才想着抢人的事情来，现在又要把门关起来。

对于准备落户的人才来说，也是一种误伤。

为什么说也是误伤?

我们看一下调控收紧的9区，旧政策除了番禺要求是12个月社保，其余都是6个月。

如果本来想在9区落户的人才，计划着半年后孩子上学，刚落户。但是现在统统都要12个月社保了，那么就会有踩点计划的人才，孩子上学成了问题。

又或者是为了给孩子找个上学环境好的学校，想着跨区置换房子的人才，一下子增值税多了十几万，很可能换房计划就要被搁置了。

不过，凡事都有两面性，有负面的影响就会有积极一面的影响。

对于不急着买房的人来说，是个机会。

因为每逢调控之后，楼市都会迎来一阵子的稳定期，刚需进场的环境就会友好很多。

同时，也会利好市区满五年的老破小。因为短时间内，满五年的房子会更受欢迎，毕竟税可以少交点，对买房人来说能省则省。

所以大家可以给政府一点调整政策的时间，等试错过后，再伺机出手。

3

关于广州新政，大家关注的几个问题

每个政策的意义都有细微的差别，但大家最关心的还是政策之后，买房和卖房的实际问题。

1、现在还要不要买房？

昨天波荔才写了广州哪些板块还有价值，现在政策出来了，依然还是凑效的。

只不过，相对来说入手的持有时间可能要更长。对于想持有物业的人来说，有必要把计划预期时间调整的更长。

但如果是纯刚需的，还是可以买，该买。因为等待的时间是有限的，年轻人这么努力打拼，就不要再耗在要不要买一个房子住上五年的问题上了。

基本可以确定，第一套房，大概率都是会住满五年的。

但改善，确实要等一等。因为可能你的税费要增加不少，目前不少二手房的业主，心态还是非常稳的。

2、还没网签，但是已经签了买卖合同和已经缴纳购房定金的，该怎么办？增值税免征算2年还是5年？

这点，政策解读的公告是明确说清楚了的。

“执行时点继续延续以往做法。即4月21日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。4月21日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）或完税证明原件的，仍按原政策执行。”

3、免征年限是怎么理解的？怎样才算免征？

这个问题，政策解读公告也说的很清楚。

5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

个人住房转让合同网签时间在4月21日24：00前的，增值税征免年限按原政策执行；个人住房转让合同网签时间在4月21日24：00后的，按新政策执行。

4月21日24：00前已发生实际交易行为，但未及时完成合同网签或不动产权登记手续，符合以下情形的，视为已完成合同网签，增值税征免年限按原政策执行，但应当在2021年10月31日前（含10月31日）办理合同网签或办理不动产权登记手续：

（1）4月21日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；

（2）对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在4月21日24：00前的。

4、增值税是怎么计算的？算几个点？

房产增值税指的是：客户在买此套房时的合同成交价，减去业主在购买此房时的交易发票价格，按照中间的增值部分征收税费，是为增值税。

也就是说，非住宅并有购房发票按差额的5.3%，住宅是按核定的合同价格÷1.05×5.3%。

5、通过人才引进落户南沙的，近期还能不能买房？一定要在南沙保持12个月社保不变吗？

户口如果广州且名下无房可以买 ，如果不在广州须本科或者中级职称证书+南沙工作证明（劳动合同）+一年南沙社保才可以买。

其实要看各区的限购政策差别。我们看一下新旧政策对比就知道了。

6、各区人才购房政策是怎样的？

人才购房政策，9区统一为“须提供购房之日前12个月在购房区的社保且不得补缴（2021年4月22日起执行）”。

7、各区最新限购政策是怎样的？