年初迄今板塊整體平均漲幅或超25%，龍頭物管上市企業價值持續凸顯

今年以來，港股物業管理板塊不斷造好，整體表現活躍，頻頻創出歷史新高記錄，該板塊年初迄今平均漲幅或超25%，憑藉其輕資產商業模式及成長性的優勢而備受投資者的青睞。

中金公司近期發佈研報稱，2020年物業管理服務行業整體延續了高質量成長的勢頭——淨利潤或核心淨利潤同比增長25%-148%，加權平均數接近60%，業績高速增長符合預期。這意味着，行業整體較高的估值水平有機會繼續受到強力支撐。

此外，該板塊的非週期性、抗通脹特徵明顯，且同樣長期受益於數字化、智能化轉型趨勢，符合當前市場投資偏好，以及新時代的大主題。因此，“集萬千寵愛於一身”的港股物業管理上市公司被反覆、持續看好，無疑是合情合理的。

截至最新日期，合計A+H兩市的上市物業管理企業共有45家，而成功擠身千億市值俱樂部的上市物業管理企業已經有三家了，分別為碧桂園服務、恆大物業、華潤萬象生活。

由此可見，已然蔚然成風的物業管理板塊，實際上成為了香港市場一道獨特的風景線，據業內人士預計到2021年底，香港上市（包括提及上市計劃）的物業管理公司可能突破70家。在“百家爭鳴”物業管理新時代開啟之時，行業龍頭的價值愈發得到彰顯。

而在“十四五”期間有望成為華潤置地業績強勁的增長極之一以及作為其“輕資產”管理輸出平台的華潤萬象生活，近期正遇到利好的集中爆發，在長期增長預期的支持下，蓄勢待發的華潤萬象生活有望隨時突破上市新高，換而言之，價值重估或在進行時。接下來不妨來盤點一下幾個支撐公司價值重估的關鍵點。

繼入選港股通標的之後，千億市值的華潤萬象生活再入圍恆生物管指數

恆生指數公司於4月19日首次推出恆生物業服務及管理指數，此項新指數旨在提供一個參考基準，以反映在香港上市的30家最大物業管理及相關服務公司股價的整體走勢。

（圖片來源：恆生指數公司）

據恆生指數公司官網的介紹，新推出的恆生物業服務及管理指數成份股，乃按證券過去12個月的平均市值進行排序，首30只合資格證券（最近三個月的日均成交額最少300萬元）將被挑選為成份股，指數每半年檢討一次。該遴選制度除了可確保物業管理行業中最具代表性的公司包含其中，同時亦確保了指數成份股所擁有的流動性基礎。

業內人士認為恆生物業服務及管理指數的推出有望吸引相關被動式基金進行建倉，新增資金的流入與投資者基數的持續拓寬，有望進一步提升港股物業管理板塊的活躍度和吸引力。

值得一提的是，繼3月份成功入選恆生指數綜合指數和被納入港股通標的之後，高達千億市值的華潤萬象生活，再度於4月19日被納入了新推出的恆生物業服務及管理指數。而恆生指數公司此舉不但再次肯定了華潤萬象生活領先的市場地位，更有望直接給公司流動性的進一步增強帶來支撐。

一般而言，“流動性帶來溢價”是資本市場不變的定律之一，而另一個並行不悖的市場法則就是成長，成長性與確定性均是市場永恆的主題，華潤萬象生活或可長期受益於這兩個因素。

成長性與確定性兼備的華潤萬象生活

從近期華潤萬象生活公佈的2020年全年業績公吿中可看出：該公司全年實現營收67.79億元人民幣（單位下同），營收的規模接近70億，在港股已上市物業管理公司中排名前六。

盈利方面，其歸母淨利潤8.18億元，同比大增124.1%；毛利潤18.27億元，較去年同期近乎翻倍，增長93.9%。核心股東應占溢利達到8.16億元，同比增長148.0%。

在這份上市之後的首份年報中，不但可以感受到該公司在盈利方面的突飛猛進，也能看出華潤萬象生活是屬於市場上少有的既有自身商業物業優勢特色，又同時具備較大管理規模的綜合型央企物管上市企業。

據業績公吿所示，截至2020年12月31日，公司的住宅物業管理服務的在管建築面積1.07億平方米；商業運營服務的已開業購物中心建築面積610萬平方米，已開業寫字樓建築面積150萬平方米。

而按照收入來劃分，華潤萬象生活的收入來源主要包括住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務兩個大類，分別錄得收入38.84億元和28.95億元，分別佔總收入比例為57.3%和42.7%。值得一提的是，公司在商業運營及物業管理服務的收入是目前已經披露年報的物業管理上市企業中最高的。

着眼於未來，華潤萬象生活收入規模和盈利的增長，首當其衝來自於其管理規模的增長，根據華潤萬象生活業績發佈會上所明確提出的公司未來的管理規模發展目標：在“十四五”末，公司物業管理面積預期提升到4億平方米以上。從目前的1億平方米左右到4億以上，未來五年內，公司管理面積對應的年複合增長速度約為30%。

我們看到，母公司華潤置地方面在今年的業績會上亦表示，未來兩至三年仍將是新建購物中心投入運營的持續高峯期，其預期在十四五期末的在營購物中心、寫字樓規模將實現翻番，即預計在2025年末在營購物中心數量超過100個（總面積超過1100萬平米），2025年末預計在營寫字樓項目超過40個（總面積超過290萬平米）。對此，有大行報吿認為關聯母公司華潤置地的未來新開業計劃積極，將帶動華潤萬象生活未來管理規模實現持續快速成長。

另外，根據公司管理層方面的想法，“十四五”期間公司外拓物管面積或達到2億平方米，再加上承接母公司的物業管理面積，最終達成規劃的4億平方米以上的目標，完全是處於可能範圍之內。

公司未來的第三方外拓在管理規模的擴張過程中擔當了重要的“角色”，而該公司未來透過潛在的收併購來實現規模擴張的可能性也是存在的，因為在眾多的上市物管企業當中，華潤萬象生活是僅有的三家手持現金及現金等價物超過自身營收規模的上市物管企業之一，而截至2020年12月31日，其手持現金及現金等價物規模約103.12億元，於已上市物管企業中排名第三。

雄厚的手持資金，不斷增長的管理規模，以及由此帶來的強勁現金流創造能力，此三者或將從中長期的角度為其通過收併購方式來實現管理規模擴張、專業團隊與能力的邊界拓展、多元業態模式的構建、以及輕資產管理輸出和數字化加速轉型提供無比堅實的後盾，這將進一步提升公司長期維持較高增長及向上發展的確定性。

最後，華潤萬象生活提出的在未來五年“物管業務保持行業第一梯隊，商管業務維持行業第一”目標，若用逆向思維按照該目標進行倒推，再結合上述提及的管理規模擴張的規劃，都有機會不斷加強市場對公司的中長期估值維持在較高位置的預期。

那麼接下來，推動公司股價創出新記錄的邏輯隨之可簡化為對其成長性和確定性的把握上面，筆者認為公司盈利增速的基礎或可建立在其未來五年管理面積所對應的年複合增長速度之上。因此，成長性與確定性兼備的華潤萬象生活或有機會成為驅動港股物業管理板塊或恆生物管指數長期造好的“中流砥柱”。