格隆匯 3 月 26日丨業績釋放、財務穩健，弘陽地產(1996.HK)深耕都市圈，實現高質量增長

面對2020年疫情的衝擊和“三道紅線”政策的出台，房地產行業資金面緊張程度加劇。在這樣的宏觀環境下，弘陽地產還是交出了一份頗為亮眼的成績單。

3月29日晚間，弘陽地產發佈2020年成績單。資料顯示，在業績持續增長的同時，弘陽地產的財務結構不斷改善。此外，公司堅持雙輪驅動，加大商業投入，強化商住聯動；提升整體項目區位價值，保持穩定的銷售物業毛利率，也成為未來的增長點。

而對於今年的目標，弘陽地產表示，仍將以利潤為導向，實現有質量的規模穩健增長，預計2021年銷售能夠保持不低於15%的規模增長，實現業績的持續釋放。

業績持續增長，江蘇市場優勢穩固

數據顯示，弘陽地產在2020年實現營業收入201.59億元，同比增長32.9%；實現淨利潤18.55億元，同比增長13.4%；實現母公司擁有人應占淨利潤16.61億元，同比增長13.2%；實現核心淨利潤15億元，同比增長11.9%。

其實自2018年上市以來，弘陽地產的業績就一直呈現上升趨勢。同時，公司的盈利能力也在業內保持着頗具競爭力的水平。數據顯示，2020年弘陽地產的毛利率和淨利潤率分別為22.4%和9.2%。

圖：弘陽地產營業收入及增速（單位：百萬元）

資料來源：公司公吿

圖：弘陽地產淨利潤及增速（單位：百萬元）

資料來源：公司公吿

圖：弘陽地產核心淨利潤及增速（單位：百萬元）

資料來源：公司公吿

弘陽地產的主要業務包括房地產開發與銷售、商業物業投資與運營、酒店運營三個部分，其中核心業務為房地產開發與銷售。2020年，弘陽地產物業銷售實現收入196.16億元，同比增長33.3%，佔已確認收入總額的97.3%。

資料來源：公司公吿

同時，商業經營業務雖佔比不大，但在疫情衝擊之下仍然實現了22.8%的同比增長。據悉，商業經營業務的增長主要得益於南京弘陽廣場C2C3館於2019年8月開業新增貢獻。

在銷售方面，弘陽地產在2020年繼續聚焦深耕長三角、大灣區、成渝等經濟高增長區域，利用雙輪驅動協同發展的模式，促使銷售端的各項數據穩健增長。數據顯示，弘陽地產2020年合約銷售金額高達865億元，同比增長32.8%；累計合約銷售面積591.56萬平方米，同比增長20.6%；實現確認銷售收入201.6億元，同比增長32.9%；簽約均價由2019年的13283元每平方米上升至2020年的14622元每平方米，同比上升10%。

在銷售穩步增長的帶動下，弘陽地產在行業內的排名逐漸提升。根據克而瑞數據，2020年公司名列行業全口徑銷售額第49位。

圖：弘陽地產合約銷售額及銷售均價

資料來源：公司公吿

隨着中國的房地產行業由土地紅利和金融紅利的時代進入到管理紅利的時代，有質量的增長成為各大房企追求的目標。弘陽地產在維持銷售高增長的同時，回款效率和質量依然能夠維持高質量水平。2020年，弘陽地產簽約回款率為88%。

回顧中國房地產行業在過去20年的發展歷程，最大的驅動力是城鎮化。如今，中國城鎮化的動力仍然存在，並向着“都市圈”的方向演進。弘陽地產正是看到了這一時代機遇，明確提出“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”的戰略，銷售結構不斷改善。

數據顯示，2020年，弘陽地產長三角區域合約銷售佔比78%，在長三角區域中，江蘇是全國省域市場中兼顧市場安全與利潤的平衡性最好的市場，因此弘陽地產也把江蘇市場作為深耕目標。2020年，弘陽地產在江蘇市場的銷售增長至約459億元，佔合約銷售額53.1%，領先優勢得到進一步鞏固。而根據億翰智庫華東院《2020年1-12月江蘇省典型房企銷售業績TOP30》中的數據，弘陽地產已經成功步入江蘇省域十強陣列。此外，弘陽地產在新一線及二線城市佔比82%，覆蓋全國40餘個重點城市。

圖：長三角合約銷售額佔比八成，江蘇佔五成

資料來源：公司公吿

地產與商業協同賦能，“商住聯動”拿地見成效

雖然從體量上來看，弘陽地產的商業經營遠不及物業銷售，但是作為公司“雙輪驅動”模式的一環，商業業務的重要性不言而喻。在中國商業地產普遍深受疫情衝擊的2020年，弘陽地產的商業板塊卻通過調整組織架構、優化人才梯隊，品牌和規模逆勢快速提升。

資料顯示，在2020年，弘陽地產已開業6座弘陽廣場，分別坐落於江蘇南京（南京弘陽廣場）、江蘇常州（常州中吳弘陽廣場）、山東煙台（煙台弘陽廣場）、湖南衡陽（衡陽弘陽廣場）、江蘇揚州（揚州弘陽廣場）、河北燕郊（燕郊弘陽廣場）；同時，公司正在籌備開設合肥、徐州、濟寧、煙台福山、煙台樂凱、常州大成、常州鳳凰東、安慶、濟南等9座弘陽廣場。

隨着“弘陽廣場”品牌的持續推廣，行業影響力也在持續提升。2020年，弘陽地產位列2021中國商業地產百強企業第12位，並位列中國商業地產公司品牌價值十強。據統計，弘陽地產2020年已開業門店重資產出租率維持在90%以上的高位。

對於弘陽地產而言，商業經營不僅僅可以為集團提供利潤，從業務模式的層面，弘陽地產探索出了一條獨特的“雙輪驅動”路徑——地產為商業引流賦能，商業為地產溢價賦能。通過發揮地產與商業的協同效應，打造公司的差異化能力。

憑藉這種“商住聯動”，弘陽地產的商住協助拿地模式成效顯著。通常情況下，商業拿地要求開發商有成熟的可呈現的產品線，並且有持續的運營經驗，而弘陽地產在這方面恰恰具備優勢。通過這種方式，弘陽地產不僅實現了拿地的多元化，也有效降低了土地成本。

土儲結構持續優化，有效支撐未來發展

事實上，歷史業績的光鮮還不足以體現出弘陽地產的潛力與價值，未來公司能否為股東創造收益，更多的還要落腳在突出結構的改善與都市圈的佈局。

2020年，弘陽地產繼續沿着“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”的投資戰略，緊跟城市發展節奏，把握投資機遇，投資渠道多元化，積極擴充土儲，新增土儲結構良好，項目比例、產品結構持續改善，為後續發展打下堅實基礎。

從區域來佈局來看，弘陽地產一方面推進江蘇省全局佈局，做強江蘇大本營；另一方面加強區域深耕，聚焦長三角、大灣區、成渝、中原、長江中游、山東半島等重點都市圈，特別着力提升在以上都市圈的中心節點城市的佈局，持續做強省會、經濟強市及重要節點型城市。

數據顯示，截至2020年底，弘陽地產土地儲備總建築面積約為2005.74萬平方米，同比增加18.5%， 74%位於一、二線城市，已竣工物業104.08萬平方米，持做投資的可租用面積81.75萬平方米，開發中物業1819.90萬平方米。而在2020年，弘陽地產共獲取50塊新地，其中二線以上城市佔比57%，強三線城市佔比30%；共獲取總計容面積687萬平方米，土儲週期達到2年以上，有效地支撐了公司未來的快速發展。

圖：土儲面積按城市能級細分

資料來源：公司公吿

值得注意的是，截至2020年，弘陽地產在江蘇省（除連雲港外）已經實現全域化佈局，土儲面積佔比58%，貨值佔比達到56%。

圖：土儲面積按區域細分

資料來源：公司公吿

財務質量持續改善，機構目標價高看至3.8港元

在業績增長、土儲結構優化的背後，弘陽地產的財務質量同樣過硬。

截至2020年，公司“三道紅線”指標零踩線——剔除合同負債後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為69.4%、50.3%和1.62倍。同期，弘陽地產的淨負債率為50.3%，手頭現金及銀行結餘餘額上升10%至185.3億元，公司營運資金充足；短期借款佔比也由2019年的42.0%下降至35.4%。

圖：弘陽地產借貸情況

資料來源：公司公吿

隨着弘陽地產基本面的持續夯實，資本市場對公司的認可程度繼續提升。2020年1月，弘陽地產成功發行總額3億美元，票面利率9.7%，年期為3.25年優先票據，獲得高倍數超額認購，併成功將美元優先票據的利率進一步降低。據悉，該次發行獲得眾多國際知名長線基金認購，為弘陽地產的發展提供充裕的資金。

而在2020年7月，弘陽地產又在同一基礎上為該筆美元優先票據成功增發1.55億美元，同樣受到市場歡迎。另外，公司在2021年1月成功發行3.5億美元、票面利率7.3%、年期4年的優先票據，這也成為弘陽地產歷來單筆發行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優先票據。

隨着弘陽地產財務結構的不斷改善，公司信用評級維持穩定。其中，惠譽給予評級B+，展望穩定；穆迪評級B2，展望正面；聯合國際評級BB–，展望穩定；境內主體中，誠信及聯合信用評級AA+，展望穩定。

在優質基本面的加持下，弘陽地產同樣受到賣方機構的關注。數據顯示，2020年以來，多家海內外券商對弘陽地產進行覆蓋，其中農銀國際將弘陽地產的目標價設為3.8港元，較3月30日收盤價2.99港元有約27%的上漲空間。