2020年以來，中國房地產行業面對着上半年的疫情和下半年監管部門發佈的三道紅線，可謂進入了雙寒冬時期，然而新城控股在此背景下，全年業績逆勢大增，成績異常亮眼。

3月26日，新城控股(601155.SH)發佈了2020年業績公吿。公吿顯示，新城2020年營業收入為1,454.8億元，同比增長69.46%，歸母淨利潤152.6億元，同比增長20.56%；扣非歸母淨利潤130.6億元，同比增長30.80%。截至報吿期末，公司總資產達5,377.53億元，同比增長16.37%；共有352個子項目在建，在建面積為7,797.67萬平方米。

從資本市場的反應來，新城年報業績發佈後至今的兩個交易日，公司股價上漲近8%，亦體現了市場對公司的認可和看好。

一、財務數據穩健，年報業績亮眼

作為國內房地產行業前十強的上市公司，新城控股2020年的營收、盈利雙雙大增，業績保持了穩健的高質量增長。

營業收入上看，近三年新城營收總收入由2018年的541億元，增長至今年的1455億元，增長幅度近3倍，同比增速由2018年的34%，提升至今年的69%；扣非淨利潤方面，亦保持了穩定的持續增長，近三年增速均超20%，為股東提供了持續穩定的收益。

具體來看，主營業務收入中，新城控供股的房地產開發銷售收入高達1,375.78億元，較上年同比增加71.28%，主要是由於新城部分預售房源本期竣工交付，以及符合收入確認條件的銷售面積增加所致；另一邊，公司物業出租及管理實現營業收入54.35億元，較上年同比增加34.04%，主要是公司吾悦廣場開業數量的大幅增長所致。

2020年，新城控股實現銷售金額2509.63億元，累計銷售面積約2348.85萬平方米。在疫情影響下，亦超額完成年初制定的2500億元銷售目標。

土地策略上，新城控股堅持戰略性補充高能級城市，有效提升了公司的抗風險能力。數據顯示，2020年，新城控股在全國123個大中型城市合計擁有土地儲備1.43億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需，其中一、二線城市約佔公司總土地儲備的40%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備的30%。可見，新城不僅提高了高能級城市佔比，其優良的投資佈局更為公司發展帶來了更為廣闊的空間，並確保公司可以從容應對市場變化，從而保障公司持續穩步發展。

在經營業績穩健增長的同時，新城控股的資本結構也在持續優化。截至2020年年底，新城控股在手現金624.24億元，現金短債比2.61倍，完全能夠覆蓋短期債務，淨負債率為35.61%，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為74.12%，經營性現金流連續三年為正，流動性充裕。除此之外，新城控股加權平均淨資產收益率(ROE)為33.89%，與同體量規模的房企相比，仍處高位。

2020年，為應對疫情，雖然國家貨幣政策有所寬鬆，但對房地產監管卻持續收緊，尤其是下半年“三道紅線”新規的出台，更是使行業資金鍊趨緊，融資難度加大。在此情況下，新城控股在強化現金管控的同時也在積極融資，緩解資金壓力。年報顯示，公司在交易所平台先後發行公司債、CMBS和應收賬款ABS，募集資金80.94億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發行，共募集資金30億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金8億美元，為公司的發展提供了穩定的資金支持。截至年末，新城控股的整體平均融資成本為6.72%。

整體來看，新城控股2020年的業績穩健，各核心財務指標均表現良好。因此儘管地產行業監管持續趨嚴，並可能進一步提高行業集中度，推動整個行業的淘汰和升級，但對於土儲充足、財務穩健、具備較強內生增長動能的行業龍頭新城控股來説影響十分有限，反而更能進一步凸顯公司優勢，推動其持續健康發展。

二、“住宅+商業”雙輪驅動 商業賦能未來新發展

亮眼的財務數據背後，是公司前瞻性的戰略佈局和運營策略。近年來，新城控股始終堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，讓住宅與商業協同互補，為公司業績的持續增長奠定了堅實的基礎，

住宅業務是新城控股業務的基礎，當前，新城住宅地產已全面打通各城市羣區域內部，能夠精準判斷城市週期，實現資源共享和規模效應，並根據行業政策及市場情況，以銷定產，降本增效，從而保障了公司業績的完成。

同時，新城住宅板塊也開始從增量向提質過渡，在實現標準化產品在不斷升級迭代的基礎上的快速複製，從城市發展商向生活運營商不斷邁進。2020年，新城控供股的住宅地產開發業務在深耕長三角地區的同時，積極發展環渤海、中西部、粵港澳大灣區等地區，未來將對供需關係較為均衡、人口吸附能力較強的高能級城市進行持續深耕。

2020年，新城商業板塊的優勢和崛起愈發明顯。自2008年涉足商業地產以來，新城控股已經完成了商業地產從0到100的突破，温州吾悦廣場的開業，也正式標誌着新城控股商業化進入“百店時代”。當前，吾悦廣場已進駐全國122個城市，初步完成了全國化佈局，填補了區域乃至城市大型商業綜合體的空白。

在步入行業第一梯隊的同時，新城控股也在不斷推進產品線的迭代升級以及商業版圖的穩步擴張。當前，新城的商業地產品牌“吾悦廣場”歷經了4代產品的迭代進化，已成為公司商業化運營的代表品牌，新城也成為中國購物中心領軍企業之一，新城商業的規模和影響力已經穩居行業第一陣營。

新城控股董事長王曉松此前表示，成立27年的新城控股，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業雙輪驅動，未來15年的利潤則主要來自於商業管理。

2020年，新城控股85%的吾悦廣場已經佈局於“十四五”19個國家級城市羣，覆蓋了全國GDP 80%的區域，服務所在城市80%的主流人羣，實現對城市人流和消費流的匯聚，已初步形成規模效應。

年報顯示，截止2020年末，新城控股的開業、在建及擬建吾悦廣場總數量已達到156座，開業面積超940萬平方米，平均出租率達99.54%；客流總量達6.55億人次，同比增長13%；銷售總額達319億元，同比增長20%。這直接使新城控股的商業運營總收入增長至57.21億元，其中吾悦廣場商業運營總收入增長至56.70億元，超額完成55億租金的目標，同比上漲超過30%。會員人數達983萬，較2019年末增長73%。

此外，雖然當前新城控股的商業地產總體的銷售額不大，但其物業出租及管理的毛利率為70.76%，這將是新城控股一道持續強勁的利潤來源，也為未來進一步提升新城控股的整體利潤水平打開空間。新城控股亦表示，未來吾悦廣場商業管理的毛利率將保持在70%以上。

2021年，新城控股將銷售目標定為2600億元，全年計劃新開業吾悦廣場30座，全年商業運營總收入目標為85億元。可見新城對商業板塊未來增速的信心和發展佈局的重視。

通過新城亮眼的財務表現和潛力無限的商業發展空間，資本市場對新城的關注和認可也愈發顯現出來。去年年底，標普和惠譽兩家國際知名評級機構相繼宣佈，將新城發展和新城控股的主體評級或評級展望上調；今年年初，穆迪也宣佈將新城發展及子公司新城控股的企業家族評級調升，評級展望調為“穩定”。這些不僅反映了國際評級機構對新城集團旗下上市公司持續業績增長和穩健財務表現的認可，也讓投資者對新城控股未來的發展更有信心。

三、結語

目前，中國的房地產行業進入白銀時代已是確定事實，但經過20多年的市場化發展，我國人均使用面積仍遠遠不夠。未來要實現住得好，城鎮化建設還有很大空間，房地產行業仍有堅實的基本盤和廣闊的發展潛力。

2020年以來，“三道紅線”、集中供地等的政策陸續出台標誌着行業已進入強監管的立體調控體系之中，但這對於新城控股這類資金實力強、融資成本優勢明顯、償債能力充足、運營能力突出的優質房企而言，意味着能夠獲取更多、更大的發展機會。

總體來看，新城控股在2020年的業績已經交出了一份完美的答卷，無論是穩健的財務數據，“住宅+商業”的雙輪驅動發展戰略，還是未來商業板塊的未來佈局和發展潛力，都讓市場眼前為之一亮。放眼未來，相信新城控股依然可以依循強者恆強的發展路徑，推動集團實現可持續的高質量發展，引領整個行業的升級與變革。