尽管深圳已经偃旗息鼓，但并不妨碍整个大湾区正变得越来越贵的事实。

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组合拳之下，大湾区正越来越贵

大湾区楼市的狼烟，是从深圳先点燃的。

紧接着是东莞，惠州、广州、珠海、中山、佛山~~~

从2019年的深圳放开“豪宅税”开始，深圳迎来西部大涨，接着就是全市。

然后2020年迎来“7.15新政”，购买力热量外溢到周边。广州南沙、东莞临深、中山、广州黄埔、佛山千灯湖，一个接一个，大湾区的整个链条，几乎没有侥幸。

房价链条火烧的烫手，随之而来的则是深圳、东莞、广州、佛山等湾区的各个城市调控收紧。

深圳去年7·15新政调控后，一直在拼命的补漏洞。

1月19日堵假结婚联名买房漏洞；1月23日，买房造假暂停买/卖房3年；2月8日，出台二手房指导价；2月19日离婚房产只登记给有购房名额一方；2月23日，中介挂牌价超“指导价”将受罚。

广州，2月2日银行不受理非广州本地客户的南沙房贷；2月7日黄埔收紧人才购房贷款条件；2月23日，黄埔部分开发商不接收“人才客”。

东莞，2月27日限购升级，新入户需要半年社保，二套社保2年变3年；3月18日6万元+房源需排队网签；3月38日颁布二手房住房指导价。

再比如佛山1月26日提高人才T卡申领门槛；中山、珠海都流出“严查首付款来源”的不同程度的消息。

似乎大湾区楼市调控的七寸，都打到位了，但实际上市场的“抗药性”比想象要更大。

调控一套组合拳下来，各个城市虽有降温，但观察各城的数据就会发现，热门城市反弹明显。

比如深圳，事实上并没有真正的熄火，成交量腰斩后，反弹意愿非常强烈。

一般只有买房极力想上车，成交才会反弹的这么明显，这当中隐藏的是市场强烈的购买需求，现在只是有一部分被政策稍微压制了下去。

根据深圳市房地产信息平台数据显示，今年2月8日后一周，深圳二手房成交面积和套数反弹明显，虽然不及二月八日前的日成交套数，但整体来看相差并不算太多。

而且根据深圳房地产中介协会数据显示，除了南山、福田这两个高位区，其他区域成交环比反弹明显，宝安区、罗湖区、坪山区、盐田区均超过26%。

深圳没有熄火，广州也同样。

根据中指研究院数据显示，3月一线城市成交呈上升趋势，广州升幅119%。

除了大湾区两大核心城市成交走高，其他限购城市亦如此。

珠海2021年1月，新建商品住宅面积约33万㎡，同比增长月42%。二手房网签销住宅面积约28万㎡，同比增长约99%。（数据来源：珠海市市统计局、珠海市市不动产登记中心）

上周，佛山新房共录得网签3129套，环比上涨39%（数据来源：合富研究院）

通常楼市成交，往往都有“量在价先”的规律，先有成交后有价格。

而价格方面，根据中国房价行情网数据显示，除了佛山，珠海二手房挂牌均价2月环比上涨2.01%；中山二手房挂牌均价2月环比上涨6.34%；惠州二手房挂牌均价2月环比上涨4.4%；江门二手房挂牌均价2月环比上涨5.99%；肇庆二手房挂牌均价2月环比上涨1.09%。

所以尽管一边各城调控政策收紧，但另一边大湾区9城的房子却有越来越贵的迹象。

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为何大湾区变得越来越贵？

调控一直施加“紧箍咒”，那么为何大湾区依旧变得越来越贵？

归根到底，其实除了货币放水的大环境，更更大部分的原因是大湾区的潜力一直在爆发。

调控收紧带来的预期并没有超过大家对地域升级的预期，那么房价就会一直坚挺。

就目前看来，都市圈时代开启，但没有那个地区像大湾区这般，高度集中“天时地利人和”的优势的。

根据恒大研究院数据显示，发大型、人口超1000万以上的都市圈，大湾区就占了深莞惠、广佛肇两个都市圈。

一个小小的珠江口岸，就聚集两个千万级都市圈。

据《粤港澳大湾区:中国先驱城市群未来世界第一湾》研究报告显示，全球四大湾区，大湾区的人口数量2016年就已经冠绝全球。

而且广东有着超强的人口基数做后盾。

每年广东流入人口，净增长是众多都市圈中，非常突出的。

梳理各个城市群，大湾区湾区城市人口增速在各大城市群，几乎爆表。2013年-2019年大湾区城市户籍人口增加了555.81万人，相当于增加了一个芬兰国的人口（2019年芬兰总人口数为555万人）。

据高力国际关于《粤港澳大湾区:2030年展望未来十年的机遇与挑战》报告显示，就人口规模而言，大湾区相当于英国或者法国。更重要的是，人口规模很可能继续增长，联合国预计，从2015年至2035年，大湾区城市人口将增长30%，接近7,000万人口。

判断区域未来，主要看四个基本面，人力、财力、产业、交通规划。

连通性是城市群的关键。

除了人口的持续爆发，大湾区内的交通联通，也超乎我们的想象。

3月18日《广州市2021年重点建设项目计划》发布。

其中交通建设包括：南沙至珠海（中山）城际（广州地铁18号线南延线）佛山经广州至东莞城际（广州地铁28号线）芳村至白云机场城际（广州地铁22号线北延线）；广州东至花都天贵城际（广州地铁18号线北延线）。

这意味着，广州、东莞、佛山、深圳四个城际轨道交通项目，被列入今年的建设计划，进展加速。

3月29日，《关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》发布。

文件规划建设珠海至肇庆高铁、广州至珠海（澳门）高铁，深入研究论证深珠城际铁路（伶仃洋通道），加快建成珠海市区至珠海机场城际铁路，规划建设南沙至珠海（中山）城际铁路。

这意味着，热议已久的珠肇高铁、广澳高铁、深珠通道落地也将加快。

另外，全国共有40多个城市开通了城市轨道交通，其中30多城开通了地铁。广州、深圳、东莞、佛山的线路总长就达到了1091.45公里。这几乎相当于从深圳到武汉的驾车距离。

而2019年汇丰银行曾指出，在通勤时间方面，大湾区的通勤时间甚至少于人口密度更大的东京-大阪城市群与长江三角洲地区。

我们再来看财力。

据搜狐城市统计，全国共有38座城市，2020年一般公共预算收入实现正增长。

其中，全国排名前48位的城市中，大湾区除了江门、肇庆外，其它7城均上榜。

从增幅来看，仅珠海同比增幅突破5%，同比增长10.05%，全省第一！

而产业方面，根据《中国社科院2020中国企业发展数据年报》数据显示，虽然2020年广东的新增企业注册量排名前20的城市当中，深圳与广州的总量达到110.4万家。

而据2020年默克发布的《粤港澳大湾区创新生态白皮书》数据显示，2020 年上半年，⼴东Ⅱ、Ⅲ类产品首次注册数量达到933 件，占全国 15.4%，位居全国第⼀，可见⼤湾区医疗器械创新能⼒强，支柱产业领先的能力。

城市实现价值突围的第一步，就是区位、产业、人口一个都不能少。

区位、产业，人口支撑起整个城市的持续发展，房地产的价值优势才会更明显。

去年12月1日，《可持续发展蓝皮书：中国可持续发展评价报告（2020）》发布。

这份蓝皮书是中国国际经济交流中心、美国哥伦比亚大学、阿里研究院与社会科学文献出版社联合发布的。评价城市的指标体系框架包含可持续发展五大领域：经济发展、社会民生、资源环境、消耗排放、治理保护以及22个分项指标。

可以说，评价体系是相当全面的了。

蓝皮书显示，2018—2019年中国城市可持续发展综合排名中，珠海、北京、深圳、杭州、广州、青岛、无锡、南京、上海、厦门位列全国城市前十名。

在这排名前十的城市当中，大湾区就占了3名并且排名都比较靠前，而其他都市圈比如长三角的上海、南京、无锡排名则不如大湾区这三座城市。

可见整个大湾区在城市发展的过程中的综合持续发展能更强。

最近，很多人被这一波房价上涨的行情，搞得很亢奋很亢奋。

但要警惕的是，任何买卖都是有风险的。

虽然2月数据显示，大湾区各城挂牌价格上涨不少，但在政策的组合拳之下，楼市分化是非常明显的。

所以，大湾区很香，但上车也要很谨慎。