2021年3月22日，遠洋服務(06677.HK)於香港召開2020年年度業績發佈會，公司董事局主席、總裁、執行董事楊德勇，董事局副主席、非執行董事朱曉星，副總裁、增值業務負責人萬潔，財務部總經理劉旭，資本市場部總經理周瑩等出席本次會議

一· 財報基本情況與未來展望

過去一年遠洋服務交出一份亮眼成績單，2020年公司年內實現收入20.2億元人民幣，同比增長10.3%，公司實現核心淨利潤2.5億元，同比增長44.3%。

公司儲備面積持續增長，對外拓展不斷髮力，截至年底合約面積達7108萬平方米，同比增長19.7%，新增第三方外拓面積較去年同期增長10.6倍，第三方合約面積佔比提升至33%。

對此財報特別提及去年公司赴港上市為遠洋服務後續發展帶來了顯著的變化，其一是在資金、品牌、信用等方面獲得資本市場加持，提升了外拓業務和收併購實力，有助於迅速提升在管規模和利潤水平。其二是增加股本，打通資本市場融資渠道，豐富資本運作手段，支撐業務獨立發展。其三則是通過實現集團化改造，建立良好的管理機制，提升遠洋服務的治理水平。

遠洋服務強調企業要牢記企業發展的根本。一是上市是遠洋服務的催化劑，經營管理是遠洋服務永恆的核心工作。遠洋服務要永恆地把經營管理工作放在最核心位置，不斷地提升經營管理的質量和水平，持續更好地為股東、投資者創造價值。二是客户服務是遠洋服務永恆的主業，必須始終把目光放在客户身上，緊緊圍繞客户服務來開展各項業務，不斷為客户提供滿意的服務。三是員工是遠洋服務核心競爭力，必須要緊密依靠員工，全力提升員工素質、專業能力和工作待遇，不斷為員工的發展提供更好的舞台，滿足員工對美好生活的追求。

展望未來，公司將重點圍繞完善區域佈局、豐富服務業態、拓展服務邊界等方面不斷髮力。

在區域佈局上，公司將聚焦核心區域，持續深耕京津冀區域和環渤海區域，緊密協同遠洋集團開發主業，繼續充分發揮本集團一二線城市佔比高的優勢；積極拓展華東區域和華南區域，圍繞深耕核心高價值城市，持續提升規模效應和市場拓展能力；戰略佈局華中及華西區域，通過“內生+外拓+收併購”方式逐步在新市場扎穩腳跟。

公司將進一步豐富服務業態，聚焦主力業務，以住宅物業為基礎，積極拓展商企服務、城市服務等非住宅業態服務品牌，打造專業化服務體系。通過股東資源合作、收併購和社區智能化改造等方式擴大住宅服務管理規模；借力本集團已有品牌及管理經驗優勢，持續深耕拓展，擴大商企服務管理規模；此外對目前包括城市環衞、綠化、資產服務在內的等多項服務領域的城市服務，因其還處於起步階段，發展空間較大，遠洋服務也將選擇合適策略，以合資控股、小股操盤和委託管理三種業務模式進入。

在拓展服務邊界方面，遠洋服務將以高品質物業管理服務為基礎，協同發展非業主增值服務，積極拓展社區增值服務。對於非業主增值服務，遠洋服務將在股東資源合作的基礎上，向非業主提供全週期增值服務，並積極開展外部拓展，提高來自於外部客户的收入；對於社區增值服務，公司將深度挖掘業主需求及資源，提升社區增值業務空間，創造美好生活，提升資產價值。

二· 業績會問答環節

Q1：目前物管行業競爭激烈，未來的發展戰略以及未來幾年的業績指引，公司在擴大業務規模方面一個具體的的目標？增長方式有哪些？

A1：20年是淨利潤是2.6億，未來三年複合增長率50%左右。

發展戰略方面，在新的發展戰略中，我們對遠洋服務將有三個定位，一個是成為有品牌的中國優秀物業管理綜合服務商，物業管理綜合服務就意味着第一首先得有規模，另外得有口碑，最後模式得有持續性。然後第二定位是在遠洋集團內部要成為遠洋集團客户服務業務的主力軍，主要是希望未來逐步的去承接原集團服務業相關的一些業務，打造一個輕資產的平台。那麼第三個方面則是成為物業管理上下游業務的開拓者，就這三個定位，那麼來介紹一下遠洋服務，根據這三個定位的未來的一個發展。

首先從成為中國優秀的物業管理綜合服務商方面來講，首先我們得提升規模，提升規模的策略，我們希望是在21、22年這兩年，我們還是希望能夠聚焦，一個是聚焦在核心區域，一個是聚焦在我們的一個主營業態，就是我們的住宅和商品，這是我們目前的主力業態，然後可能在探索一些城市服務和其他的業務。

另外聚焦在主力業務，就是我們目前的基礎物管服務和社區增值業務，當然還有非業主增值業務，但是隻希望是聚焦在基礎物管和社區增值業務的發展方面。

從區域上來講，發展的趨向，目前因為原有項目90%以上的項目都位於一二線的城市，主要也是在中國幾個經濟比較發達的一個區域，比如京津冀、環渤海、華南、華東、華東、華西，我們未來的發展也主要聚焦在這5大區域的一二線的一些城市。那麼在目標方面的話，就是今年我們實現合約面積過億，利潤4個多億，兩年實現管理面積過億，平均增幅保持在50%左右。

我們要進一步發揮遠洋服務在京津冀環渤海區域的優勢，這兩個區域公司目前的整個項目的佔比達到60%以上。去年拓展了900多萬方的項目，外拓也有60%以上也是來自於這個區域。這也説明這兩個區域的以往的優勢還是比較明顯，這是繼續發揮這兩個區的優勢。

在業態方面，就是2021年22年我們還是希望能保持我們的特色，我們還是以中高端住宅為主，我們希望2022年商寫物業管理項目營收佔比能夠提升到35%，同時在逐步探索城市服務業，也希望能夠在這方面有所突破。

在業務方面的話也在擴大管理規模，增加基礎物業服務收入，同時要快速發展增值業務，尤其是社區增值業務，以此優化整個的業務結構。在增值業務方面主要是開展社區資產和空間經營，房屋經濟、社區生活服務三大主力業務。希望2021年社區增值服務收入佔比提升到20%以上。

我們希望從2022年起以單盤拓展為主，收併購為輔，第三方的項目佔比超過整個項目佔比超過50%。

Q2：請問遠洋集團是如何看待遠洋服務在整個集團的重要性的？集團未來將如何支持物業管理公司的增長？特別是也看到近期集團和國壽也進一步簽署了戰略合作協議，也想問一下這塊是否能為遠洋服務帶來更多資源協同？

A2：首先，遠洋集團非常重視支持遠洋服務的發展，一些常規性的業務像住宅物管維保修智能化安全管理，集團會不遺餘力的去全力的去支持這些服務的發展。我們工作重心是發揮遠洋集團自身的一些業態、業務方面的優勢，重點去促成集團還有一些關聯單位在其他業態資源方面的協同與整合。包括像寫字樓、商業、自己持有的物流園區、數據中心等業態。遠洋所有的商寫資源都是非常優質的，包括我剛才講的遠洋太古裏大部分都位於一線城市，可能從絕對規模上面來講不一定特別大，但是單項目收益標準很高，可以為遠洋服務的持續增長提供重要的一個支撐。我們就説這兩年的重點工作就是一個內部優勢資源的整合，以遠洋服務做一個非常重要的輕資產管理的平台，去做好這方面的基礎物管的工作。

第二，遠洋集團和遠洋服務目前正在非常積極深入的探討，在商寫等業態基礎管理上，在上游的招商、設計、運營等資管業務鏈條去延伸來整合，形成商管一體的輕資產業務模式。遠洋集團是非常希望是以遠洋服務為主體，依託集團既有的優質的不動產的資源，儘快整合出有市場影響力的輕資產的商管團隊和商管品牌，下一步也可以依次依託，包括像社區商業整體的一攬子的給客户提供，包括像設計招商運營這些方向去進一步的延伸。

第三的話就是遠洋服務，一個非常重要和寶貴的資源，就是遠洋集團層面的大股東最重要的戰略合作伙伴，包括中國人壽，大家保險、太古地產等集團層面是一直在統籌支持，積極推動和促成在這些和這些夥伴，在商業寫字樓等不動產管理，以及在客户層面的增值業務方面的一個共贏合作，我們提到的簽署的戰略合作協議也是一個從大的方面的合作。

Q3：今年公司的毛利是有一個比較大的提升的，也想問一下公司毛利提升的原因，其中社保減免佔的影響有多大？

A3：公司2020年的毛利率25.3%，比2019年提高了4.7個百分點，不管是我們在物業管理收入，還是我們的業主和，非業主增值收入，三項業務的毛利率都有所提升。提升的主要原因一方面是我們的業務結構的一個優化，可以看到我們在去年高毛利的社區增值服務業務的收入佔比，從13%提高到16%，這一部分我們也是去年的毛利率首次超過60%，達到62%。我們從2019年下半年開始推行的精細化管理通過成本的挖掘，實現毛利率的一個穩步提升。我們在2020年的管理效果已經開始呈現了，比如説我們在經營效率方面，我們三年的人均管理面積逐年提升，在20年我們的人均管理面積已經達到0.75萬方，另外去年也是有政府的疫情的社保減免的影響，在去年我們的是疫情的減免，社保減免對營業成本的影響是不到4000萬，對毛利率的影響不到兩個點。

Q4：關於增值服務方面，因為公司在增值服務領域的發展重心是什麼？公司目前已經開展的增值服務的情況是什麼樣的？

A4：20年度我們的社區增值服務。服務的總收入是3.16個億，較2019年增長了33%。業績的增長主要是來源於以下幾個方面。第一，從社區資產增值業務來看，常規的空間資源車位等業務收入有較大幅度的增長。那既是得益於我們空間和車位管理資源的新增，同時也得益於支持和託管資產租賃收入的提升。

另外我們通過資產管理系統的上線，將各類資產、各類資源向精細化管理，價格向市場化的方向做了優化，直接帶動了此部分收入的增長和利潤貢獻的增加。另外在社區生活服務方面，為業主整合提供了各類到家服務。在房產經濟業務方面，2020年經紀業務總體受到疫情的影響，收入規模有所下降，但下半年我們迅速的理清業務模式，在機構合作的基礎之上組建了專業團隊，在社區房產經紀業務、資產代理等業務上面，做了部分地區部分項目更深入的一些業務嘗試。

結合我們服務項目的城市分佈和業態週期，設計了新房拎包入住和老房翻新的兩條業務線，進行了業務試水，取得了初步的成果。這是針對20年我們整個業績的情況做的一個解讀。那麼展望2021年，我們在增值業務上面規劃了更高的收入增長目標，管理團隊已經做好了細緻詳盡的工作鋪排，將繼續加大人財物資源和技術的投入，全力推動相關業績指標的如期達成。而且我們也會將工作重點繼續聚焦在業主增值業務的發展和突破上。