對萬科(SZ:000002)的跟蹤和了解應該要從十年前開始了，很多我喜歡的公司我都會長期跟蹤，跟蹤不代表會買入，只是去了解他們的發展方向，業績，管理，和文化的變化，一個公司在5-10年中，肯定會遇到很多困難和波折，看他們如何處理，最後結果如何？

慢慢的，你會對商業的規律和企業有越來越多的理解，這是理解企業最好的方式之一，只是需要時間，這並非説要你每天付出很多時間，實際上我只是偶爾去研究思考一下，但是你要持續很多年，有些事情只有在時間漫長的流淌中去觀察，去琢磨，你的認知才能有異於常人的深度和高度。

人生就是時間的哲學，好的事情隨着時間會積累出奇跡，壞的事情隨着時間會走向毀滅。有意思的是，這個世界好的事情往往沒什麼意思，短期也沒有效果，需要有自控能力才會去做。而壞的事情往往短期效果明顯，甚至很愉快開心，不需要刻意去努力你就會無意識的往那個方向走。

在跟蹤萬科這麼長的時間裏，我一直覺得這個企業有點不一樣，並非它的商業模式不一樣，實際上房地產開發業務模式很簡單，也做不出什麼差異化，即使是萬科這樣的品牌，客户也不會僅僅因為是萬科的房子就買單，萬科具有一定的品牌溢價，但其品牌遠遠不如消費品的品牌對公司那樣有價值。

房地產公司的區別不在於商業模式，而在於人，在於人的做事方式和理念，而且在長時間的經營中這種方式和理念形成了完善的制度和優秀的企業文化。房地產是類金融類企業，就和我們投資一樣，考驗一個人對慾望的控制能力。

在短期一兩年甚至幾年，一個剛入門的投資新手的業績也許比投資大師都要好，但是把時間拉長，新手如韭菜般倒了一批又一批，而大師還屹立在那裏。這並非大師有什麼祕訣，或有更好的模式，而是大師有自己的體系和理念，而且幾十年如一日的堅持這種理念，無論市場如何變化，其都堅持本質不變。

房地產企業也是如此，幾十年來，中國的房地產企業倒了一批又一批，房地產領域的富豪換了一茬又一茬，而萬科依然屹立在潮頭，成為標杆。通過我這些年對萬科的跟蹤和觀察，我認為恰恰是萬科的理念，以及對理念的堅持，才能走到現在。

萬科要走的快其實很容易，萬科這些年的負債率極其的低。之所以説房地產是類金融企業，就在於房地產可以用槓桿去做超出你能力的事情，所有的金融類企業都有這個特性，在慾望的驅使下，矇眼狂奔也許讓你扶搖直上，但是懸崖隨時就在前面。

2020年，碧桂園，恆大，萬科三者銷售額都在七千億以上，銷售規模差不多，但是萬科的銷售面積只有前兩者的一半多一點點，這説明萬科的銷售單價比前兩者高出差不多一倍。這並非萬科的房子賣的貴，而是萬科佈局的城市數量遠遠少於前兩者，萬科一直深耕渤海灣，長三角，珠三角，川渝這四大核心都市圈。萬科不輕易進駐一個城市，一旦進入，一定是深耕細作的態度，在很多城市做到第一名。

上述四大都市圈是中國經濟最發達最活躍的地區，集中了大量消費能力強的高端客户，也集中了最好的商業，醫療，教育，交通等等資源。中國10多億人中，有足夠多的精英和有錢人能撐起這四大都市圈。深耕這些核心區域，讓萬科的客户羣體有更大的存量價值。房地產進入存量時代，如何讓客户和公司不僅僅是一錘子買賣，而能挖掘出如此龐大高端客户羣的後續價值，這是萬科後面發展的方向，也是萬科一直在做的，在思考的。

萬科物業就是挖掘客户存量價值的平台，同樣面積的物業，四大核心都市圈的客户比那些三四線城市的客户價值高太多，萬科物業管理的不僅僅是自己樓盤的客户，也不斷向核心都市圈的其他樓盤延申，據統計，萬科物業有一半的樓盤面積不是自己開發的樓盤，這是品牌輸出。萬科是一個不斷進取的公司，甚至探索城市服務，萬科物業改名萬物雲，這是萬科的藍圖。

萬科的藍圖不僅僅是物業，還包括商業地產，物流地產，泊寓等等，並且都做到了行業的佼佼者。以萬科泊寓為例，2019年開業規模10萬間，無論是規模還是經營質量在行業內都遙遙領先。但是鮮為人知的是萬科做長租公寓5年了，虧了90億，才有今天的成績。沒有戰略定力是無法完成這種長遠的目標的。 

我經常在思考，一個人如何才能有定力，比如我們看好一個公司未來的潛力和價值，但是我們持有好幾年依然不漲，那麼是什麼原因讓我們繼續信心十足的持有下去？我相信無非兩點，第一你對公司有很深的理解，第二你對自己理念的堅持。其實就我本人來説，一開始我也是在堅持，但是到後面，我不需要堅持，按自己的理念投資，做事，已經成為我的一種生活方式，就好像每天要吃飯睡覺一樣平常，會成為一個人的個性。

我相信一個公司也是如此，萬科幾十年來之所以能一直屹立潮頭，來源於對某些理念的堅持，這些東西短期來説好像沒什麼用，但長期來看，它影響着一切，慢慢久了就會成為一個公司的文化。長租公寓做了5年，虧了90億，為什麼還要堅持？是對自己的判斷真的有信心，還是一種傲慢或無知？

自古以來成大事者，他們在一些重要的事情上，往往能力排眾議，他們的觀念往往和大部分人不同，而且一開始也看不到效果，但是他們就是要逆風而行，而且最後證明他們確實對了。如此他們才能建功立業，總是和大家做一樣的事情，註定平庸。但問題是在這種決定未來大方向的戰略上，他們判斷的標準是什麼？如何判斷自己最後一定是對的？哪怕這麼多人反對，哪怕多年了還沒看到效果？

騎行長征的路上，我一直在看毛澤東選集，我經常思考一個問題。毛主席在一開始是孤獨的，當時的青年才俊都去歐洲留學，學習蘇聯的革命經驗，毛卻選擇留在中國，從北京走路到湖南，深入農村，開展實地調查。後來所有人都認為發動工人階級奪取政權是理所當然的，因為馬克思理論是這麼寫的，蘇聯也是這麼做的，而且成功了。但是毛卻主張農村包圍城市，用廣大農民的力量取得勝利。

現在我們當然覺得毛這些理論是絕對正確的，但是在當時，大家都不認同，因為無論是理論還是實踐，都沒有這樣的先例。是什麼讓毛堅定的認為自己是對的？即使所有人都不同意，最後證明他確實是對的。

工人階級發動的武裝起義全部都以失敗吿終，而毛開始在農村建立根據地，進行土改，取得廣大農民的支持。在瑞金，毛的理念得到充分的踐行，當地大部分青年參加紅軍，一個老農7個兒子，前面6個都戰死了，最後還把自己的小兒子送入紅軍隊伍。

我在瑞金看到這些歷史紀念館和遺跡，深刻的感受到瑞金經營的是多麼的成功，一種理念，一種主義，在廣大老百姓心中紮根了，產生了超強的凝聚力。最後在長征的路上，紅軍一路把自己的理念傳播到全國，星星之火最終形成燎原之勢。在毛的帶領下，我們取得了偉大的勝利，而且和所有國家包括蘇聯的方式都不一樣。

我想支持毛主席有如此堅定信念的東西不在國外而在國內，不在天上而在人間，就在市井阡陌之中。毛喜歡去走基層，他最大的愛好之一就是到農村去，和農民伯伯一起抽煙，聊家常。那時候中國90%以上都是農民，農民是中國的基石，是基本盤，毛對農村和農民有深入的調查和理解，他知道農民需要什麼，也知道怎麼調動他們。和農民聊天遠遠沒有去國外留學那麼高大上，但是本質往往是一些最樸實的東西。

我認為商業也是如此。有人説住房不炒，政策不讓你漲你就漲不起來，有人説房地產不是好賽道，有人説機構不認同，有人説房價要崩盤，有人説夕陽行業等等，各種理論，各種聲音。但我認為這都不是本質，真正決定一個公司價值的不是這些，而是市場需求，是消費者，看公司為了更好的滿足消費者需求都做了些什麼？

就好像萬科堅持做長租公寓，虧了5年還要做，判斷的依據是什麼？是政策？是投資熱點？我相信都不是，而是市場需求，你看到了這個需求，然後思考怎麼去做，去更好的滿足客户的需求，去形成自己的競爭力，這一定是做判斷的一個最底層最本質的邏輯。

萬科在30年前就開始做物業了，那時候地產公司還沒有做物業的習慣，一開始做也是虧損的。但是萬科一直做到了現在，成為行業內做的最大也是最好的物業公司。

難道萬科能看到未來？我相信也不是，而是業主有這個需求，滿足消費者的需求永遠是商業最本質的邏輯，圍繞消費者需求去做事情是一個公司永遠要堅持的價值觀，你能更好的滿足消費者需求，你就有競爭力。

這個才是本質，其他的一切，包括管理，制度，政策把握等等都是為了更好的把本質做好，包括企業文化，也是在怎樣才能把本質做好的實踐中，長期形成的東西。本質是做對的事情，其他一切都是怎樣把事情做對。

房地產的需求還在嗎？大家還要買房嗎？這是一個不需要思考的問題，你看看你身邊還有多少人需要買房就知道了。房地產行業的規模不一定會更大了，但是萬科的市場份額會越來越大，越到白銀時代，萬科的優勢越明顯。未來十年，萬科的房地產開發業務還會繼續成長。

而其他業務，包括挖掘萬科龐大客户羣存量價值的萬物雲，其真正價值還剛剛開始。四大核心都市圈的客户有這個需求，萬科未來會嘗試各種方式去滿足他們的需求，去挖掘其價值。其他包括物流地產，商業地產，旅遊地產，長租公寓等等，其需求在，而且萬科能更好的滿足這種市場需求。

比如物流地產，我認為萬科未來會做的很大，這一塊的需求會越來越大，萬科無論是規模還是質量都穩居第一，而且遙遙領先。這些除房地產開發之外的業務，未來十年會高速成長，而且都是基業長青，能帶來源源不斷現金流的業務。

從商業和公司的本質出發，萬科未來十年的內在價值會繼續成長。

在持有萬科一年多時間裏，我並沒有因為萬科的股價不漲而有任何動搖。今年一直在騎行，對投資的事情沒怎麼管，因為我對我的投資很放心。我認為投資要在投之前做好功課，而不是投資之後天天去盯盤，緊張兮兮的。沒有深度的理解我不會投，但一旦投了，我不會受任何影響，無論是政策面，消息面，資金面，還是股價漲跌，我根本不關注這些。因為這些東西都不是我持有一隻股票的理由，當然股價跌了，有更好的買入機會，我會關注。比如在持有萬科的這一年中，我經常趁股票下跌而加倉。

長期堅定的看好一個事情，無論外界怎麼質疑，無論是你多麼逆主流，你都不動搖。這需要的不是固執，而是對本質的理解，以及超脱的心態。對我而言，持有萬科的邏輯只有兩點：

第一，從商業和公司的本質出發，萬科未來十年的內在價值會繼續成長。

第二，股價短期是投票機器，長期是稱重機，這是資本市場的本質規律之一。

堅持本質的東西，無論短期如何波折，最後你會贏。相反，無論短期你嚐到什麼好處，最後你會輸。長遠來看，沒有人能用聰明才智對抗本質和規律。我們要做的只是去思考和理解這些本質，然後順勢而為。這樣你才能成為最後的贏家，成為長遠的贏家。