1、大健康領域產城融合打開"第二增長曲線"

上實城開(0563.HK)作為上實集團旗下房地產業務整合平台之一，公司近年來在邁向新型地產發展之路上展現了較為積極的一面，其中緊隨母集團圍繞大健康領域的產城融合佈局等動作引發市場關注。

在此前2020年10月底，上實城開攜手上海醫藥聯合打造的上實國際婦兒醫院項目正式啟動，透過將智慧醫療的產業模式引入山東煙台，有力驗證了上實城開協同母集團在大健康領域產城融合的落地能力。而在當月，上實城開還曾發佈公吿，旗下全資附屬公司上實城開上海大健康管理擬參與合組合營企業，將於上海開發及經營醫療美容機構，其中，公司將出資2850萬人民幣，持股19%，控股股東上實集團全資附屬上海凌風醫療及上海華氏分別持股51%及30%。此外，在2020年11月19日上實城開全資附屬公司上實城開上海建設亦與上海上藥生物醫藥訂立項目管理服務協議，管理費總額達2000萬元。

(來源：公司官網)

不難看到，上實城開積極響應母集團在大健康領域的佈局取得了良好的進展。目前上實集團已經把大健康產業作為集團核心發展的戰略和產業，上實城開藉助母集團締造的良機，積極圍繞大健康產業佈局，把握長遠戰略發展機遇，也將為自身發展打開新的增長曲線。

作為一家有着多元化業務佈局的城市核心區域運營商，目前上實城開圍繞"住宅物業開發+投資性物業經營+城市更新服務+產融資本合作"四大核心業務板塊，推動多元業態並舉發展。公司積極探索城市價值的重塑與提升之道，透過產融結合方式，深入滲透到大健康等多個領域。隨着公司多元佈局的加碼以及優質項目的持續拓展，未來也將進入到業績快速釋放期，以此進一步夯實基本面和行業競爭壁壘。

2、穩健運營標杆，優質土儲蓄力長期發展

2020年房地產三道紅線出台引發市場普遍關注，新規的出爐從根本上限制了房企大肆加槓桿實現規模擴張的增長模式，未來保證企業資金鍊安全，實現穩健發展成為房企在行業安身立命的共同追求。基於此，整個行業的估值邏輯也將迎來切換，行業政策收緊將更加考驗房企無息槓桿的運用能力，精細化運營、產品力優勢以及財務質量成為市場考量房企的重要着力點。

從三條紅線出發來看，首先，上實城開是上實集團旗下境外子公司，而上實集團作為上海在境外規模最大、實力最強的綜合型企業，擁有國資背景，因此這也令上實城開在融資層面以及資金成本上具有極大的靈活性與優勢，能夠有充足的空間持續應對行業調控。實際上，母公司背景也成為支撐公司獲得優質融資渠道的堅實支撐。舉例來看，在2020年6月以及11月，上實城市開發就曾相繼獲得規模為24億人民幣的定期貸款融通以及5億港元的循環貸款融通，而根據貸款協議，其特別規定上海實業(集團)有限公司作為上實城開的控股股東須直接或間接擁有該公司股本總額不少於51%，並維持對該公司的管理控制權。

其次，從上實城開淨負債比率來看，公司始終保持在行業低位，2018、2019、及2020年中期分別為26.4%、29.1%、42.5%。公司負債水平較低，長短期債務分佈合理，優異穩健的財務質量持續得到驗證。而2020年公司抓緊融資窗口期推進一系列融資動作也將進一步降低整體融資成本，優化債務結構。

（來源：公司2020年中期財報）

值得一提的是，公司此前出售的長沙項目亦迎來新進展，2020年12月29日，上實城開公吿完成出售目標公司湖南淺水灣湘雅温泉花園67%股權的交割，公吿指出，目標公司在土地開發訴訟項下若有的負債將不會對集團的財務及營運造成任何影響。經計及賣方根據股權轉讓協議已收取的違約金人民幣7900萬元，在不再對目標公司擁有實際控制權後，公司取得未經審核除税前收益約人民幣5.66億元。這也意味着，此次所的款也將進一步夯實上實城開的財務質量。

最後，優質的土儲亦成為上實城開持續保持穩健高質量增長的核心動力源，公司項目主要聚焦在上海及國內一線重點城市，這些區域經濟活躍、人口持續流入支撐房地產市場需求，在一定程度上保障了公司的產品去化。截至2020年中期，上實城開總土地儲備達371萬平方米，可售貨值超過1000億港元，此外公司還擁有核心城市優質投資性物業近百萬平方米。

2020年以來，公司積極把握拿地窗口期持續擴充優質項目。

2020年1月2日，上實城開與上海航天、宏伊集團聯合競得上海徐彙區虹梅街道xh221-01地塊，成交總價46.28億元，該項目佔地面積9.11萬平方米，估計建築面積約為51萬平方米，其中包括地上建築面積約35萬平方米及地下建築面積約16萬平方米。

2020年9月17日，上實城開佔股90%的旗下非全資附屬公司上海上投新虹以4.29億元競得上海閔行一宗商業用地，該地塊地盤面積約為2萬平方米，是一宗商業用地及餐飲旅館業用地。

2020年12月25日，上實城開附屬公司上海城開與中庚集團、武漢中庚(中庚集團的全資附屬公司)及項目公司(武漢庚城置業有限公司)訂立合作協議，藉以合組合營企業，以收購位於湖北省武漢市新洲區陽邏經濟開發區的武漢地盤的土地使用權，並開發武漢地盤。項目公司以約13.29億元的代價成功中標武漢地盤的土地使用權，其總地盤面積約為25.8萬平方米，估計建築面積約為44萬平方米。根據合作協議條款，項目公司由上海城開及武漢中庚分別擁有49%及51%權益。

2020年12月28日，上實城開公吿公司以26.6億元成功中標位於天津市河東區工業大學3號地塊的土地使用權，需支付土地出讓金為26.6億元，地塊總地盤面積約為4.21萬平方米，為住宅用地，可開發為約11.6萬平方米住宅項目。該地塊鄰近天津市河東區地鐵5號線，配套設施完善。上實城開表示，收購該地塊象徵集團即將着手開展全新的地標住宅開發項目，並充實集團土地儲備。

一系列拿地動作之下，可以看到上實城開並不盲目追求規模，整體拿地節奏控制較好，這也為其後續發展積蓄了高質量的儲備資源。

3、結語

作為一家佈局一線二線核心城市的房地產企業，上實城開持有大量優質核心資產，公司穩健的經營能力在行業中獲得良好的口碑，隨着融資收緊的大環境及房地產三條紅線落地帶來的行業估值邏輯變化，公司獨特的經營優勢與穩健的運營能力大概率將得到市場資金親賴。

值得一提的是，繼2020年５月黃海平獲委任為公司董事會主席、執行董事、公司法定代表兼提名委員會主席後，近日上實城開進一步公佈最新人事變動，自2021年1月15日，唐鈞獲委任公司總裁、執行董事兼公司之投資評證委員會成員，隨着公司主要管理層的變更，相信也將有望給公司帶來新的氣象。

資本市場方面，自去年疫情以來，房地產行業整體承壓，市場表現不佳，不過隨着國內疫情得到控制，竣工回暖，伴隨牛市預期在各大板塊演繹，房地產板塊後續的修復空間也將具備期待，上實城開後續迎來估值迴歸也將只是時間問題。目前公司市淨率僅為0.28倍，呈現較大程度的低估狀態，此外以當前股價0.76港元計算公司股息率達到了5.32%，這也意味着即便不考慮未來股價的上漲，其也已經具備了足夠的安全邊際。