作者 | 707的牛

數據支持 | 勾股大數據

來源 | 格隆匯研究（ID：glh_tushuocaijing）

最近抱團股似乎有瓦解的跡象，銀行地產在整體下跌的市場行情中表現出色。很多投資者又在懷疑行情是不是要結束了，現在A股每天的成交量都過萬億，很難説行情就會戛然而止，只不過不同板塊之間出現了較大的分化。

那麼被市場一直詬病，估值一直偏低的地產股還有機會嗎？市場風格是否會發生切換？基本面上有沒有反轉的邏輯？

1、地產到底有多慘

以A股機構抱團的消費板塊為例，年初到現在漲幅基本超過20%。其中酒鬼酒和汾酒兩個月時間漲幅已經100%，當然這種漲幅是比較誇張的，但一般的消費股也有15%。

類似的板塊也有醫藥，光伏，新能源汽車；只有大金融板塊表現比較差勁；最近券商，銀行，保險行業裏面的一些龍頭公司也表現亮眼。

只有地產板塊還是綠油油的一片，最難受的是華夏幸福和中南建設的跌幅居然超過了10%。地產股的獨立行情完全讓人感覺不到現在居然是牛市，只有萬科等少數幾家公司今年以來勉強實現了正收益。

抱團股的行情還能持續多久？地產股能否迎來一波反轉行情？這是當下市場中非常有意願的問題。不過一早因為地產股估值低而不斷買入的投資者，也是一路加倉一路被割韭菜。投地產股的股東真的太悲慘了，不僅錯過了春季行情又不敢調倉買入其他板塊的公司，一直處於被動狀態，只能乾巴巴的瞪眼。

大金融板塊裏面也沒有比地產更慘的了，銀行股自2020年4月份以來，起碼走出了一波上升趨勢，銀行指數漲幅20%。而券商板塊在2020年6,7月份拉昇一波之後，一直處於橫盤震盪的階段，但最近的表現也比地產股要好。

老實話，其他板塊估值已經很高了，只有大金融板塊才下得去手，不過這類公司可能長期拿着都不會漲，有可能還會下跌，所以持股體驗不會太好；除非可以找到個股的確定性反轉邏輯。

2、確定性反轉邏輯

如果想找地產股的反轉邏輯，短期內能找到的也只有一個：2021年一季度銷售數據大幅反彈。因為2020年一季度受疫情影響，銷售出現負增長，今年一季度銷售數據出來必然會成為推動股價的一個因素。

今年一季度的銷售業績還沒出來，不過2020年的銷售數據已經出來了。這個銷售業績怎麼樣呢？説實話1-12月份的累計銷售增速能維持雙位數的增長，還是非常強勁而且具有韌性的。由於疫情影響，整個一季度的銷售完全撲街了，二季度也是出於弱復甦的狀態，三季度整體業績拉高了基數出於全年的頂峯，而四季度的10月份，11月份增速開始放緩，12月份TOP100房企銷售業績同比增長20.6%。

全年來看，房企的供貨去化節奏整體性後移，包括竣工週期放緩，12月份的節奏依然是增長。但2020年全年來看，只有恆大，金茂，濱江等幾家公司的銷售業績表現突出，年度銷售目標在90%-100%之間的房企數量較2019年大幅上升，整體情況不及預期。

超額完成銷售目標，並且目標增速維持在兩位數以上的公司值得重點關注。因為銷售去化快有利於緩解房企的資金壓力，雖然不用加大拿地力度，但可以幫助公司加快竣工週期，同時也有利於房企的業績釋放，這樣也會得到市場的認可。

3、後面會怎麼走

“房住不炒”會是未來相當長時間裏的主基調。8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，宣佈了房企融資“三條紅線”。三大紅線要求房企：1、剔除預收款之後的資產負債率不大於70%；2、淨負債率不大於100%；3、現金短債比不小於1倍。

三道紅線之後，各家房企忙着降負債。加大銷售力度和推盤去化也是降槓桿的一種方式，未來一段時間房企拿地力度也會減弱，土地市場會降温，低負債的龍頭房企容易拿到便宜的土儲。

政策利好龍頭房企，行業集中度提升是長期大邏輯。當然，銷售業績增速快的房企也有利於自身降低負債率。從1-12月份累計銷售金額來看，比較突出的有中國金茂同比增長39%，龍光集團56%，濱江集團22%，招商蛇口26%，萬科11%，金科股份24%。

從12月單月銷售額來看，銷售同比增速較快的房企有萬科72%，中國海外發展73%，華潤置地147%，招商蛇口63%，中國金茂86%。而且這些公司累計銷售增速和單月銷售增速都是兩位數增長，排名靠前。

這些公司受疫情影響時，增速就快於行業平均水平和大多數公司，在國內疫情得到控制之後，銷售力度反彈強勁。在行業順週期的時候，這類公司的業績增速也是最快的，值得長期關注。

不過，現在是政策持續逆週期的階段，可能邏輯和之前不一樣了。我們也可以看到，那些負債率高和融資成本高的房企這一波下跌也是很慘的。反而是保利，萬科這類負債率低，有資金成本優勢的地產商可以熨平行業週期的波動，大資金也是優先買這些公司的。

所以，地產龍頭房企是大資金長期看好的標的，其他二線房企不會配置太多，畢竟彈性標的順週期的時候表現更佳，地產股的行情發生在增速穩定的龍頭房企上的概率比較大。