永升生活服務(01995.HK)：對價合理標的優質，四輪驅動再進一步，維持“買入”評級，目標價26.82港元
機構：東北證券
評級：買入
目標價：26.82港元
報吿摘要：
事件：1 月 7 日，公司公吿擬以約 4.3 億元現金收購廣西彰泰物業 65%股權。交易對價對應 2020 年靜態 PE11 倍。收併購完成後，標的公司將實現並表。2019/2020H1，標的公司分別實現營收 1.93/1.08 億元、淨利潤 5152/3562 萬元，並承諾 2020 年淨利潤不低於 6000 萬元。標的公司區域規模領先，兼具成長潛力、區域口碑和經營效率。從規模和儲備來看，標的公司彰泰物業是廣西本土最大的物管公司，合約/在管面積分別為 2200/780 萬方，合管比約 2.8，成長儲備充分。從品牌及項目定位看， 2020 年標的公司位列中指院物企百強第 63 位。服務定位主要為中、高端項目。公司物業管理費單價顯著高於其他當地百強物企；同時中指院評價業主滿意度超過 86 分，高單價高評價，體現服務品質。從盈利能力看，標的19/20H1淨利率分別為26.7%/33.0%，橫向對比同業領先，主要原因是税率優惠和區域深耕帶來規模效應。
優質成長物企，深度受益政策利好。公司是業內優質的成長型標的，主要競爭優勢在於 1）永升強勁的市場化外拓能力已得到驗證；2）關聯方旭輝從開發項目結轉和雙品牌協同收併購合作兩個角度給予公司強大支持，此次收併購就是一例；3）優秀的職業經理人團隊及充分的股權激勵機制催化業績增長；4）業內較為突出的社區增值服務。此外，近期住建部等十部委發佈政策，明確強調物業公司在基層治理中的重要性，並鼓勵品質公司規模擴張、物業費市場化定價和多元化社區增值服務拓展等，對行業形成重大利好。我們認為，永升作為以市場化外拓和社區增值服務為特色的品牌物業公司，有望深度受益。
投 資 建 議 ： 我 們 預 測 公 司 2020-2022 年 歸 母 淨利 潤 分 別 為3.99/6.44/9.49 億元，同比增速+78%/+61%/+47%，對應 EPS 分別為0.24/0.39/0.57 元，2019-2022 年 CAGR 為 57.4%。公司當前股價對應2020-2022 年 PE 分別為 72.2/44.7/30.4 倍，考慮到公司市場化外拓能力強勁、關聯方提供協同、管理層能力突出且股權激勵充分以及社區增值服務開拓能力強，疊加近期政策利好，上調目標價至 26.82 港元，對應 2020/2021/2022 年 PE 分別為 93.6/58.4/40.0，維持買入評級。
風險提示：收併購標的整合不及預期，第三方外拓市場競爭加劇。
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