中國海外發展(00688.HK)：調控加碼助推央企龍頭市佔率提升，超低估值性價比優，給予“買入”評級
機構：國盛證券
評級：買入
評級：
20 年銷售超額完成目標，在手土地儲備充裕支撐未來穩健增長。公司公吿2020 年地產銷售金額人民幣 3607 億元，同比增長 12.5%，超額完成全年目標；銷售面積 1917 萬平米，同比增長 6.8%。根據克而瑞數據，公司 20年銷售金額排名全國第 6，銷售增速高於前十名房企整體。公司品牌美譽度高，區域佈局良好，同時考慮到公司土地儲備充裕，可售貨值充足（20 年上半年末可售貨值 1.3 萬億，與 20 年銷售金額比約為 3.6 倍），預計 2021年公司地產銷售仍有望實現 10%以上穩健增長。
“三條紅線”與地產貸款管控背景下利於央企龍頭市佔率提升。20 年下半年起“三條紅線”與“房貸集中度管理”等重磅政策連續出台，分別從資金需求端與供給端加強對地產行業融資行為管控。在此背景下，預計行業供給側改革將加速，此前槓桿較高的激進房企融資將受到嚴格限制，市場份額將向經營穩健、槓桿率低的龍頭企業進一步集中。公司長期堅持高盈利低槓桿的經營戰略，資產負債率、淨負債率、現金短債比等均處於行業最健康的區間，同時公司作為央企龍頭，融資渠道順暢，成本較低，具備在合規要求下進一步擴張的空間，未來有望實現市場份額的持續提升。
推出更大範圍股權激勵彰顯未來發展信心。2020 年 11 月 24 日，公司公吿授予新一批股票期權激勵計劃，授予數量 2.86 億股，約佔總股本的 2.6%，授予對象為 1131 名董監高與其他核心技術及管理人員，認購價為 18.724港幣/股。公司於 2018 年 6 月推出第一批激勵計劃，授予數量佔擴大後總股本的 1%，第二批授予數量更大，範圍更廣，彰顯公司對於未來發展信心。預計短期股價受到交易因素影響，當前估值已極具性價比。由於此前中建集團被美國列入“涉軍制裁清單“，預計部分外資出於潛在合規風險減持。公司股價近兩個月下跌 24%，顯著跑輸地產板塊。公司當前 PE（ttm）僅 3.8倍，PB（lf）僅 0.53 倍，已經處於歷史最低區間，並顯著低於港股其他上市龍頭房企。預期 2020 年股息率可達約 7%，當前估值已極具性價比。
投資建議：我們預計公司 2020-2022 年歸母淨利潤分別為 430/484/537 億元，同比增長 3%/13%/11%，EPS 分別為 3.92/4.42/4.90 元。公司當前股價對應 2020-2022 年 PE 分別為 3.3/2.9/2.7 倍，港股及 A 股龍頭房企平均PE 分別為 5.5/4.6/4.0 倍，考慮到公司作為央企龍頭戰略穩健，首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示：地產調控政策持續收緊，美國製裁升級風險，盈利能力下滑超預期風險。
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