盈選報告 | 政策力挺社區增值服務，哪些物業股將脫穎而出？
在1月6日的《盈選報告——政策利好，物業板塊迎來再投資窗口期》中，uSMART盈立智投提到，最新政策鼓勵發展社區增值服務，這部分業務的拓展將貢獻物企的業績新增長點。
行業尚處於起步階段，未來是第二增長曲線
目前物業公司的收入來源主要分爲物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務三大部分，其中物業管理服務是營收大頭。
東北證券稱，社區增值服務的盈利模式並不成熟，還需要對服務內容和方式做進一步的拓展和優化，未來探索與深化空間較大。從增值服務收入佔比來看，約2/3頭部物企不超過15%，社區增值服務還遠不是物管行業的重要收入來源。而從毛利率來看，各家物企也存在顯著差異，一方面反映了不同公司間盈利能力的差異，另一方面也說明在當前時點下社區增值服務還未形成一個業內公認的主流模式，各家公司選擇入局的細分業態以及相應定價/成本策略存在較大的區別。
華金證券指出，對於物管企業而言，基礎物業服務的毛利率水平有限（行業平均約爲20%），且隨着時間推移及人力成本的增長，存量項目的毛利率水平或有向下壓力，部分定價較低的項目或產生虧損，經營困境亟待破局。社區是天然優質的“私域流量”，在低獲客成本之下，如果物管公司能夠有效識別業主的痛點並行之有效地組織起商業範式以滿足業主的需求，那麼社區增值服務對於單個物業管理項目盈利模型的提升是值得期待的。
哪家公司社區增值服務能力最突出？
根據廣發證券統計，從19年和20H1的絕對數據來看，社區生活增值服務收入前三的物業企業是保利物業、碧桂園服務、綠城服務，住宅小區單平米收入top 3企業是保利物業、永升生活服務、綠城服務。
從相對佔比來看，保利物業、永升生活服務、世茂服務、綠城服務這四家的社區增值服務收入佔比都在20%以上。
從服務範圍來看，碧桂園服務、綠城服務、永升生活服務等涉及的內容較廣泛。
華金證券重點推薦永升生活服務，稱其社區增值服務貢獻程度最爲明顯，不僅體現在較高的社區增值服務營業收入及毛利潤佔比，更體現在社區增值服務的毛利潤貢獻已超過了基礎物業服務（2019年），說明公司已擺脫“靠省錢賺錢”的傳統模式，逐步邁向“居家生活服務商”的新世界。
東北證券看好具備品牌口碑優勢、增值服務科技業務發展較好的優質物企，推薦碧桂園服務、金科服務、永升生活服務、綠城服務、招商積餘和保利物業。
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