金科服務(09666.HK)：智慧服務別具特色，西南區域獨佔鰲頭，給予“買入”評級，目標價80.69港元
機構：西南證券
評級：買入
目標價：80.69港元
推薦邏輯：（1）依靠口碑和品質，雄踞西南物企榜首，2020H1 西南區域營收佔比達 59%，極具區域優勢。（2）通過內生外拓，管理規模快速提升，合約面積/在管面積比值 2.0，未來增長確定性強。（3）公司加碼智慧科技，人工成本佔比由 61%降至 46%，管理費用由 14.1%降至 6.6%，成本優勢顯著。
雄踞西南物企榜首，業績飛速提升。公司 2020H1 營收達 13.7 億元，同比增長36%，歸母淨利潤 2.9 億元，同比增長 81%，17-19 CAGR 達 80%居行業前列。公司利潤率穩定提升，2017-2020H1 淨利率由 10.9%增至 22.1%，毛利率由26.8%增至 31.6%。公司依靠口碑和品質，連續 6 年位居西南物管企業榜首，2020H1 西南區域在管面積佔比達 54%，營收佔比達 59%。
管理規模持續增長，積極佈局多元業態組合。2020H1 公司在管面積 1.3 億平，合約管理面積 2.6 億平，合同管理面積/在管面積比值為 2.0，儲備項目充足。一方面，金科股份為公司提供充足的儲備面積；另一方面，公司持續提升外拓力度，2020H1 公司外拓項目合約面積佔比達 57%，營收佔比達 36%。公司積極佈局多元業態，2017-2020H1 非住宅在管面積佔比由 5.9%增至 16.2%，公司也積極探索城市服務，目前累計已有 9 個項目落地。
增值服務高歌猛進，智慧科技獨具特色。受益於母公司銷售，公司非業主增值服務營收呈現快速增長，2020H1 營收 2.9 億元，同比增長 29%。社區增值服務高歌猛進，2020H1 營收 1.3 億元，同比增長 28%，2017-2019 年營收佔比由 7.3%增至 10.3%，毛利佔比由 16.5%增至 17.3%，與同行對比，仍有較大提升空間。公司打造專業化社區增值服務，家居服務逐漸成為核心，營收佔比達50%，構建鄰里文化及打造金科大社區 APP 都推動業務不斷滲透。公司持續加碼智慧科技，全面提高公司運營效率，2017-2020H1 人工成本佔比由 61%顯著下降至 46%，管理費用也由 14.1%降至 6.6%，處於行業較低水平。
盈利預測與投資建議：預計公司 2020-2022 年淨利潤複合增速為 59.8%，參考可比公司給予公司 2021 年業績 40 倍 PE，目標價為 67.60 元（相當於 80.69港元），首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：金科項目交付及第三方拓展不及預期、增值服務發展不及預期。
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