作者：李逗

來源：財經天下週刊

多元化業務不振的同時，格力地產與地產業務漸行漸遠，逐漸消失在房地產的排名榜單中。截至2019年末，格力地產土地儲備從2017年的172.86萬平方米，降至期末的105.83萬平方米，銷售排名連續兩年跌出TOP200。

2020年12月30日晚間，格力地產突然刊發一則公吿稱，公司董事長魯君四收到了證監會的《調查通知書》，因其涉嫌證券市場內幕交易違法行為，對其立案調查。

消息發佈後的第二天，格力地產的股價馬上變臉。原本在前一日一度漲停的股價，轉而改為一字跌停。截至2020年12月31日收盤時，格力地產報6.46元/股，並封單60萬手，總市值133億元。

實際上，自2020年7月起，格力地產股價便一路走低，從18.1元/股的高點算起已下滑65%。異常的股價走勢，不僅考驗着散户們的心臟承受力，同時也考驗着監管層的耐心。據統計，格力地產在2020年先後被監管層點名了四次。

和股價一致讓人看不懂的，還有格力地產的多元化業務。從海洋經濟到現代服務再到進軍醫療、重組珠海免税，格力地產多元化攤子越鋪越大。這其中，最讓格力地產受益的要屬免税概念。因宣佈計劃重組珠海免税，不到兩個月的時間裏格力地產的股價一度漲幅超220%。

但在魯君四被查的當晚，格力地產一則宣佈“購買珠海免税股權事項可能存在被暫停或終止風險”的公吿，也暗示着這一計劃可能又要打水漂了。

股價上演“過山車”，年內四次遭監管點名

格力地產在公吿中強調，立案調查期間，魯君四可正常履職，公司董事會亦可以正常運作，暫不會影響公司日常生產經營活動等。儘管立案調查的結果尚未得知，但對於股價卻已經造成了實打實的影響。

不過，格力地產或許已經“習以為常”。此前，因信息披露、利用市場熱點信息影響股價等問題，格力地產在2020年內先後4次遭監管層"點名"。

2020年初，格力地產因為"全年出口1億片醫用口罩"的言論而招來上交所問詢函，要求其説明是否利用市場熱點信息影響股價以及是否存在信批違規等行為。格力地產回覆表示，口罩相關消息的發佈不符合信息披露規定，工作人員不熟悉相關規則，公司向廣大投資者道歉。

但沒過多久後，2020年2月，格力地產宣佈"跨界"進軍醫療產業，引起市場廣泛關注。公司宣佈成立珠海高格醫療科技有限公司，主要生產口罩等醫用物資。這期間，格力地產股價從2月4日盤中最低點3.74元/股一路反彈至3月6日的最高點5.07元/股，漲幅高達35.6%。

2020年5月，格力地產發佈收購珠海免税草案，股價又應聲大漲，先是於5月25日至6月3日連獲8個漲停板，此後，在最高時甚至衝上18.1元/股的年內歷史最高點。不過，股價的波動早就招來了上交所的問詢函，要求其補充披露這次重組後格力地產的發展戰略和業務模式，同時詢問是否存在內幕交易。

格力地產在兩週後對此予以了否認。而其股價也在創下18.1元高點後，開始步入下跌通道，至今股價回調幅度達64.3%，上演了"過山車"行情。

2020年11月23日，格力地產和魯君四因未盡職履行信披義務被上海證券交易所通報批評，並記入上市公司誠信檔案。

總體來看，從2020年初至今，格力地產股價整體上漲48%，股價最高曾達18.10元/股，最低時則為3.74元/股。以此計算，格力地產股價最漲幅高達380%。

從艱難起步到被格力集團“隔離”

因為品牌商標的相似，格力地產異常的股價、董事長被查等事宜，讓不少吃瓜網友們很快聯想到了格力電器董事長董明珠。這個問題曾經確實困擾了董明珠許久，她還曾對外表示，“格力地產使用格力商標對格力形成了傷害”，公開表達不滿。

事實上，此"格力"（格力地產）非彼"格力"（格力電器）。自2015年之後，格力集團將其持有的格力地產52%股份劃轉給國資平台——珠海投資控股，格力地產也正式和格力集團分了家，其與格力電器也不再存在任何關係。

但從早期股權關係來看，格力地產的誕生以及業務發展，與格力系公司有着脱不開的聯繫。

2015年1月之前，"格力地產"和董明珠旗下的"格力電器"均為格力集團旗下控股子公司，雙方是"兄弟關係"。那時，格力地產還是格力集團旗下業務，是格力集團涉足房地產行業的重要版圖。

自1985年開始，格力地產曾先後開發過北嶺工業區、珠海特區建設等項目。但這之後，由於集團戰略的調整，格力地產的業務陷入停滯。直到2004年，格力集團副總裁魯君四的上任，又重新點燃了格力的地產板塊。

為了重振地產業務，2005年2月，魯君四帶着7名員工，在一間9平方米的簡陋辦公區域開始起步。好在他趕在房地產發展的黃金期，格力地產的業務發展勢頭強勁，僅僅4年之後，格力地產借殼海星科技，成功登陸了資本市場。

資料顯示，2009-2010年，格力地產的營業收入分別為5.13億元、11.57億元，同比增長161.40%、125.65%。但如今來看，這卻成為格力地產少有的業績高光時刻。

2011年至2014年間，格力地產的營收開始直線下滑，在2014年還出現了32.23%的業績跌幅。而負債端的雪球卻開始越滾越大，2014年負債總額為151.96億元，是當年14.66億元營收的十倍。

外界普遍認為，造成格力地產業績頹勢的一大原因，與格力集團內部資源分配不均衡有關。2012年5月始，董明珠接任格力集團董事長一職，而她不止一次在公開講話中對外表達她對房地產業務的不滿。

2014年夏季達沃斯論壇會議上，董明珠直言，“格力走專業化道路，絕不做投機生意。房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉”。而在2017年，儘管格力地產已經脱離了格力集團體系，董明珠還曾公開表示“格力電器是唯一不做房地產的家電企業”。

跨界成癮，重組免税業務風險加大

在魯君四的帶領下，"單飛"的格力地產開啟了多元化轉型。房地產業之外，重新劃定了口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代金融等產業格局。他要讓格力地產從房地產開發向相關產業經濟延伸。

不過，儘管不斷探索轉型，但格力地產的營收卻幾乎陷入停滯。財報顯示，從2016年至2018年，公司實現營收分別為31.2億元、31.3億元、30.8億元.

2020年，格力地產的轉型探索之路，開始沿着“搶風口”的思路，涉足生產口罩業務，跨界醫療領域，以及炙手可熱的免税業務等，多次被外界指“蹭熱點”。其中，轉型免税業務成為了格力地產的重點轉型方向。

不過，伴隨着魯君四的立案調查，原本規劃的購買珠海市免税集團有限公司100%股權事項，可能存在被暫停或終止風險。

而從目前的多元化業務來看，儘管探索多年，但多元化業務僅僅只佔收入的10.04%，收益甚微。財報顯示，2020年上半年，格力地產錄得營業收入29.78億元，其中，房地產板塊營收26.79億元，而非房收入合計2.99億元，營收貢獻比僅10.04%。

多元化業務不振的同時，格力地產與地產業務漸行漸遠，逐漸消失在房地產的排名榜單中。截至2019年末，格力地產土地儲備從2017年的172.86萬平方米，降至期末的105.83萬平方米，銷售排名連續兩年跌出TOP200。

但眼下，一個更為要緊的資金難題還在等待解決。Wind數據顯示，截至2020年三季度末，格力地產現金短債比0.45；剔除預收款後資產負債率為73.2%，淨資產負債率為173%。這也意味着，格力地產踩中了房企融資管理的"三道紅線"。

而從三季度的財報來看，格力地產還有82.4億元的資金缺口，需要在一年內還清。在融資受限的監管環境下，留給格力地產的時間不多了。