金科服務(09666.HK)投資價值分析報吿：內生可持續成長樣本：從科技到效率，從口碑到外拓，給予“買入”評級，目標價 83.00 港元
機構：中信證券
評級：買入
目標價：83.00 港元
公司兼具優秀的服務品質，授權充分、激勵到位的精幹團隊，區域密度集中的佈局，現在公司正處於高速增長階段，我們看好公司的持續成長。首次覆蓋，給予公司“買入”投資評級，目標價 83.00 港元/股（對應 2022 年 27 倍 PE）。
▍西南第一、中國領先的智慧物業服務商。公司深耕西南區域多年，截至 2020 年 6 月 30 日，已經完成全國 133 個城市的佈局，合約面積 2.55 億平米，在管面積 1.30 億平米。
▍公司激勵充分，管理團隊經驗豐富，且高度認可公司文化傳承。目前，公司員工持股計劃合計持有公司股份 10.88%。公司核心管理層不僅年富力強，且在公司或控股公司就職多年，高度認可公司文化。穩定且激勵適當的管理團隊，是未來公司業務增長的基礎。
▍戰略協同和品質外拓並重，成就公司高速規模增長。公司的核心能力是依託品牌的外拓能力。公司合約面積中來自於第三方外拓的規模佔比已經達到 57.2%，達到 1.46 億平米，我們預計其年新拓合約面積能力超過 6000 萬平米，在行業中居於領先位置。在此背景之下，公司無需過多依賴併購。此外，關聯方金科股份穩居中國房地產行業銷售面積排名前十，我們預計每年能給公司穩定帶來約 3000 萬平米的在管面積。
▍品質口碑，效率和增值服務體系共同構成護城河。2019 年增值服務為公司貢獻了 37%的營收入。憑藉高滿意度和單城市（重慶）高密度，公司不斷探索，已經打造出包括家居煥新服務、家庭生活服務、園區經營物業和旅居綜合服務的增值服務體系、社區滲透率不斷提升。公司也是行業內率先認識到科技賦能重要性的企業、智慧物業解決了社區實際問題、提高了運營效率。我們相信，效率的提升帶來的利益最終可以反哺業主，提升滿意度；而滿意度的提升又會為下一步提價、提取維修資金、打通單盤盈利模型打下堅實基礎。長期來看，單盤盈利模型的打通、規模的良性增長又將持續降低中後台科技系統投入的單方開支。
▍風險提示：公司部分項目區域佈局偏低，中高端項目相對較少。
▍品牌為本，交付助力，看好公司持續成長。我們認為，公司既具備強大的股東背景（交付良好確定性），更擁有具備美譽度的品牌。增值服務和智慧科技為公司拓寬了護城河，助力公司持續快速成長。我們預測公司 2020/2021/2022 年EPS 分別為 0.97/1.69/2.65 元/股，參考可比公司估值，給予公司 2022 年 27 倍PE，即 83.00 港元/股的目標價。首次覆蓋，給予“買入”評級。
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