告別了高速增長的黃金時代，國內房地產行業進入內生髮展的白銀時代已成為既定事實，各大房企核心競爭力，乃至生存發展問題均面臨着極大考驗，加上融資環境趨緊，陷入白熱化的競爭也變得越來越複雜，房企轉型或尋找新增長點是勢在必行。

在這樣的大背景下，輕資產、高盈利能力，依靠“專業管理能力+品牌價值輸出”為特點的代建模式，成為各個領先的大型房企轉型探索過程中的重要選項，同時也為中小型房企實現降槓桿、品牌溢價、融資渠道拓展提供了新的開發模式。

作為代建行業領袖的綠城管理控股，不但成功把代建行業推向資本市場，更在股權激勵制度建設和落地進度方面繼續引領行業。

綠城管理控股2020年12月24日發佈公告，董事會按公司薪酬委員會的推薦建議，已根據該計劃向45名選定參與者授出合共3574萬股股份。至此，公司的股權激勵方案最終得到落實，預期將對公司經營發展、未來盈利增長和兑現、人才和團隊引進，或併購整合戰略的推動均帶來積極的影響和強大的支撐。

至截稿時間，綠城管理控股（9979.HK）報收於3.20港元，錄得4.23%漲幅。市場人士指出，場內投資者對公司的股權激勵方案的落實反應積極，或對公司經營產生長期的正面影響，亦為代建行業帶來示範作用。

房地產產業最後一片“處女地”，代建的星星之火已成燎原之勢

當前，我國代建市場處於起步階段，整體滲透率不足10%，與歐美等發達國家20-30%的滲透率相比，顯然，我國代建行業市場滲透率仍有不小的提升空間。

另外一方面也意味着，站在整個房地產產業鏈角度去思考，普遍處於成熟度較高、行業格局相對穩固、集中度相對較高發展階段其他產業環節，將有助快速拉抬和提升代建的滲透率，該行業集中較為分散局面也隨之而快速得到改變，因而在這個過程中將令到行業領先者和先行者充分受益。

根據中指研究院數據顯示，2019年國內大型房地產代建公司已達28家，除了綠城管理控股、中原建業等龍頭的增長速度較快之外，還有金地集團的金地管理、當代的當代綠建、雅居樂集團的雅居樂房管，朗詩集團及濱江旗下的代建公司也顯得生機勃勃。此外，萬科、旭輝、保利及中海等大型品牌房企都涉足了代建行業。隨着資本持續流入及市場需求不斷提升，將持續推升整個代建行業的市場增量。

就整個行業而言，我國代建市場將呈現高雙位數增長的態勢。據中指院研究報告顯示，未來數年的年複合增長率約為23.5%。預計我國代建市場的新訂總建築面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的19,390萬平方米，屆時，預期對應合約金額將高達7.3萬億，對應服務收入總規模或落在3000億-5000億預期區間，而2024年所對應的代建行業滲透率僅約為14.7%，距真正的成熟期尚存在繼續伸展的機會。

因此，在可預見的未來數年，代建行業進入增長提速的“黃金時代”的機會，也會越來越大，而此後隨之服務形態、模式或場景不斷延伸和變化，原本所累積流量也不斷形成存量服務的機會並進行挖掘，代建行業黃金時代的持續時間，或許會比大多數人預期要久。

2020年下半年，資本市場對代建行業釋放出多個積極信號，比如，已有陸續有房企宣佈分拆代建業務上市，以及代建行業內排名靠前的代表性公司提交上市申請，或有多家大行發表行業報告進行覆蓋和深度研究等事件，無不預示着，代建行業將成為規模龐大的房地產全產業鏈中最值得期待的“風口”之一，其在資本市場的影響力和話語權已有燎原之勢。

市場不會忘掉，當初燃起這一星星之火的，正是代建行業龍頭公司——綠城管理控股。

綠城管理控股成功登陸港股，打響了代建企業上市第一槍，給房地產企業從高槓杆向輕資產轉型，以及分拆代建業務上市，照亮了前行的道路。

同時，也奠定了公司在資本市場的不可替代領導地位，並作為行業龍頭企業代表着整個代建行業明確的發展趨勢，產生着相當廣泛的市場影響力，公司的品牌價值和領先優勢也因此得到鞏固和提升。

國內房地產輕資產開發模式的先行者，代建行業第一股入選“年度最具品牌力IPO”

11月，綠城管理控股（9979.HK）參加了由格隆匯主辦的“大中華區最佳上市公司·2020”頒獎典禮，公司憑藉上市後品牌影響力得到迅速提升以及一系列相關的卓越表現，並作為房地產代建行業首家登陸資本市場的上市公司，榮獲了“年度最具品牌力IPO”殊榮。

據主辦方介紹，本次評選旨在打造投資圈中最具參考價值的上市公司排行榜，因而被視為投資業界和市場發展的風向標之一。專家評委會的點評指出，綠城管理控股作為“中國代建第一股”，在快速變化的經濟形勢下與時俱進地抓住時代機遇，在引領行業飛躍性發展、探尋新商業模式與路徑上取得優秀成果，是此次獲獎的關鍵因素。

成立於2010年的綠城管理控股，更是中國房地產輕資產開發模式的先行者與引領者，公司連續多年蟬聯中國房地產代建運營引領企業TOP 1。此外，綠城管理控股於2020年11月30日收盤後正式被納入MSCI中國小型指數。

MSCI中國小型股指數是由國際知名指數編制公司MSCI所編制，旨在衡量中國市場小型股板塊的表現，指數涵蓋具有良好經營業績和發展潛力的公司，目前該指數已獲得全球機構投資者參考和採用，並吸引了來自全球追蹤MSCI指數的被動型投資基金進行建倉，這意味着，相關指數成份股有望受益於被動投資基金建倉資金的持續湧入，進而改善公司股票流動性和投資者持股結構，有機會帶來估值提升的積極效應。

另外一方面，公司獲納入MSCI中國小型指數之後，將進一步提升其市場和品牌影響力，有助於業務持續取得擴張。

若繼續對公司的發展潛力進行挖掘，如何更加客觀地進行解讀？我們認為，綠城管理控股未來業績增長和業務發展擴張的方向，可至少從以下幾個角度進行研究和觀察：

第一，綠城管理控股是一個進行全國性佈局和多元化客户結構的行業領先公司，公司在代建行業的市佔率非常高（2019年約佔23.7%的市場份額），且位列第一，隨着行業集中度的快速提升，具備綜合領先優勢的綠城管理控股的市佔率仍存在提升空間，而且正如前面所提到，行業整體在未來數年仍可保持較高的增長速度，對公司來説，這是一個雙重受益的正面條件。

第二是從公司的業務結構出發，綠城管理控股有三大主營業務，分別為商業代建、政府代建和其他服務。除了商業代建之外，政府代建和其他業務的需求在近年正快速提升，比如説近年來的一系列城市更新存量改造的政策支持，這些政策都為公司的政府代建業務提供了很多的機會。

2020年中期報告顯示，綠城管理控股現有政府代建項目在建面積2418.8萬平方米，較去年同期1741.7萬平方米增長38.9%，政府代建已成為公司在建面積增速最快的業務；而其他服務業務包括代建諮詢服務、設計及開發諮詢服務及其他服務等，其他服務在2019年的收入佔比約僅為8.3%，這個比例會隨着公司成功構建起平台化運作模式和延着產業鏈進行併購整合，以及從流量開發轉變為存量挖掘的過程中得以持續提升，對應的業務收入規模也會不斷擴大，以反映出公司能滿足客户在不同階段所產生的不同需求服務能力的持續提升。

第三點則是公司從客户結構和客户羣體的持續調整和優化的過程，可獲得更好的發展機會，釋放出更大發展潛力，這裏也體現着綠城管理控股跟隨着行業變化趨勢作出改變的應變能力。

我們看到，在過往，可能公司獲取客户和項目的重點方向放在了開發商（特別是中小開發商）上面，隨着這些開發商手裏的土地資源被逐漸開發完畢，行業中真正手裏拿着最多的項目資源或土地資源的角色就逐步轉變為國企、央企、其他政府機構、金融機構等，從數據來看，公司近兩年的客户結構也隨着這樣的趨勢而作出調整。目前，公司項目來源中的政府和國企/央企類別（按項目擁有人分類）都佔到很大一部分的比重，接近六成左右。因此可預期未來也會繼續受益於此。