1、該如何看待當下的物業股？

要説今年資本市場什麼板塊最吸睛，物業管理服務一定是重頭戲。上半年疫情陰霾籠罩之下，相當多的板塊受制於宏觀經濟的悲觀預期，走勢可謂慘淡，而物業管理服務卻迎來了一波大行情，漲勢十分喜人。在此大好時機下，不少房企分拆物業板塊上市也頗為引人注目，在熱鬧的市場情緒之中頻頻收穫驚喜。

不過，市場先生向來是不靠譜的，時而情緒亢奮引爆全場，時而也會情緒低落令人琢磨不透。自8月上旬板塊漲到歷史最高位後，物業股開始迎來全面回調，回調幅度普遍在20%-30%之間。而同一時間，原本想乘着板塊熱鬧上市的物業新股也猝不及防摔了個踉蹌，激進的IPO定價最終迎來了市場資金用腳投票，新股上市表現多數都不太理想，破發更是成了常態。

（來源：富途行情）

進入11月下旬以來，市場情緒開始迎來反轉，物業板塊接連抬升，一輪修復行情已經在醖釀之中。分析來看，一方面，進入冬春流感高發季市場對疫情反彈的擔憂，與此同時海外疫情加劇宏觀預期悲觀壓制市場風險偏好，確定性品種獲得親賴。而另一方面，國內竣工數據持續修復，抬升物業股的業績預期，市場長期邏輯伴隨行業內頻頻出現的收併購動作等得到進一步確認，資金對頭部企業給予了更高的估值。

新股市場金科服務打響了第一槍，在過去幾個月體量小的物業新股普遍表現不佳，第一服務、合景悠活等走勢持續趨弱，而自金科服務開始，融創服務、恆大物業等表現相對良好，給出的估值也普遍較理想，由此也進一步刺激了市場情緒，行業分化格局逐漸愈演愈烈。

在此情形之下，另一家物業巨頭遠洋服務也迎來了上市時刻，而這還不是其第一次登陸資本市場，相較於今年一眾物業上市新股，遠洋服務有着更清晰的市場定位，尤其是在高端商業寫字樓物業方面有着獨特的經驗優勢，那麼其從新三板轉道港股市場，將會如何續寫新的資本故事？

2、差異化發展策略構築核心能力圈凸顯估值吸引力

此次遠洋服務上市，公司差異化的發展策略以及獨具優勢的能力圈屬性成為市場關注的亮點。

（成都遠洋太古裏）

（北京頤堤港）

遠洋服務背靠遠洋集團，其可以説是國內一眾網紅級地標的締造者，不論是成都的遠洋太古裏，還是北京的頤堤港等，均是遊客打卡勝地，商業業態相當繁榮，而這些商圈、商業寫字樓背後的物業服務提供商則均是遠洋服務，公司在高端商寫物業領域競爭能力突出，獲得業界廣泛認可。

根據招股書數據，2019財年，遠洋服務商寫物業服務在整體物業管理服務總收入佔比為27.5%，佔非住宅物業管理總收入的83.6％。與此同時，商寫物業所收的每月平均物業管理費也遠超住宅社區所收，以2019財年為例，公司在商寫物業所收的每月平均物業管理費達到17.4元每平方米，而住宅僅為2.6元每平方米。

高端商寫領域的出色表現實際上反映的則是遠洋服務在非住宅物業上巨大的發展潛力，目前公司在非住宅物業上構建了涵蓋商寫物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府大樓、公共設施、高速公路服務站及醫院等多個管理物業類型。

相較於純住宅領域，非住宅物管領域不僅發展空間廣闊，業態多元，同時偏向B端的屬性令服務對象對物業費的上漲相對不敏感，同時也有着更高的收繳率，服務的穩定性和市場壁壘較高，部分領域亦存在較強的專業技術門檻，因此在這些非住宅物管細分市場的長期深耕往往更容易形成企業的核心競爭優勢，阻擋外部侵入的同時進一步對外擴張，實現不斷髮展壯大。而在這一過程中資金實力、資源稟賦和品牌實力則是重要的支撐所在。

以此來看，遠洋服務的控股股東為遠洋集團，其在行業內有着強大的品牌知名度和綜合實力，而遠洋集團背靠資金雄厚的國資企業，其股東中國人壽保險、大家保險與遠洋服務亦有持續的業務合作。此外招股書透露，今年8月21日，遠洋服務還與兄弟公司遠洋資本訂立戰略合作協議，為其房地產項目(包括每年預計不少於200萬平方米合約建築面積的商寫物業、工業園、物流中心及數據中心)提供定製化物業管理服務。

除了母公司強大的背景與實力支撐外，就遠洋服務自身而言，其20餘年長期致力於發展一、二線城市中高端物業，公司多個服務項目獲得BOMA、Leed證書、金鑰匙等知名認證，其獨有的服務體系已經形成了強勢的品牌輸出能力。公司在外拓層面取得的成績也進一步驗證了其不斷釋放的強勁擴張勢頭，招股書顯示，遠洋服務來自第三方管理的建築面積從2017年的396.9萬平方米增至2020年上半年的1199.7萬平方米，佔比從13.4%上升至28.4%。公司在京津冀及環渤海地區有着堅實的業務基礎，同時積極利用自身品牌價值，不斷探索人口密度高、經濟發達的一二線城市業務商機，持續擴大業務規模。

3、小結

從當下時點來看，物業板塊市場正迎來新的估值修復階段，遠洋服務憑藉獨特的經營優勢和快速增長的規模大概率將延續頭部物業新股的亮眼表現，並給予一定的估值溢價。

而就物管行業的本質而言，領先的服務能力往往是最根本的，物管行業發展最核心的要素始終離不開優質的服務能力和品牌力。以此而觀之，在高端商寫物業領域卡位核心地帶的遠洋服務將藉助自身長年的品牌積累和發展經驗，在上市後時代持續穩打穩紮，在高增長的賽道之上，不斷實現突圍。