作者 | 707的牛

數據支持 | 勾股大數據

來源 | 格隆匯研究（ID：glh_tushuocaijing）

傳統的大金融板塊包括銀行，保險，券商，也是典型的順週期低估值行業，而且三個板塊之間好像有聯動效應，漲的時候一起反應。上個月市場還不看好地產股，隨着醫藥，消費板塊的回調，地產板塊一下子又活躍起來了。地產股的近期行情是短期的資金行為還是可持續機會？

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最近為什麼大漲

房企每個月銷售數據出爐的時候，地產股總會表現一下，特別是到了年底。前幾天，克而瑞發佈了地產公司11月份銷售業績，TOP100房企銷售金額12025.8億元，同比增長21.4%；1-11月份累計銷售金額99492.4億元，同比增長12.2%。

這個銷售業績怎麼樣呢？説實話1-11月份的累計銷售增速能維持雙位數的增長，還是非常強勁而且具有韌性的。所以，銷售數據的持續好於預期也是最近能解釋地產股上漲的原因之一。由於疫情影響，整個一季度的銷售完全撲街了，二季度也是出於弱復甦的狀態，三季度整體業績拉高了基數出於全年的頂峯，而四季度的10月份，11月份增速開始放緩。

全年來看，房企的供貨去化節奏整體性後移，包括竣工週期放緩，12月份的節奏依然是增長。到11月份截止，超過6成的房企銷售目標完成率達到90%以上。重點房企中，有幾家公司已經超額完成，濱江集團目標完成率118.4%，中國恆大105.5%，中國金茂100.2%。有30%的房企完成了目標銷售額的85%-90%，剩下的是很難完成銷售目標的。

超前完成銷售業績和大概率可以完成銷售目標，並且目標增速維持在兩位數以上的公司值得重點關注。因為12月份銷售必然會保持之前的高增長，同時銷售業績比較樂觀的房企在年度排名上也會提升，這類公司也會被資金所青睞。

02

短期躁動還是板塊輪動?

風水輪流轉，明年到我家。市場上也不會有永遠不漲的板塊，地產股就是這麼一個持股體驗不太好的板塊。

房企在當前這個時間維度上，並沒有業績預期改善的邏輯，所以我偏向於認為地產股只是短期的資金驅動。為什麼？生物醫藥公司當前都處在高位，同時醫療器械集採存在一定的不確定性，資金都在外逃。

加上大資金對地產股的配置倉位較低，機構有動力加大配置力度。2020年三季度末，房地產板塊基金持倉總市值是993億元，環比增長6%；地產板塊持倉比例佔股票投資市值的2.4%，持倉比例創2013年以來的新低。

按照基金持倉市值的排名，A股地產公司分別是萬科，保利，中南建設，金地，金科。資金的持股比例環比也一直在上升，其實地產股可以分為兩類，一直是龍頭公司，具有確定性；二是二線房企彈性空間足夠大。房地產行業是順週期行業，這個大家都知道，但現在的政策方向是逆週期的，這是行業特別難的地方。

按照基金的持倉思路，可以這樣理解：不僅因為萬科，保利是龍頭公司，企業管理和融資成本更低；還有一個很重要的原因在於：現在政策提倡房企主動降槓桿，降低經營槓桿勢必會降低公司的盈利水平，能萬科這類房企槓桿率一直就處在低位。

在政策調控趨嚴的階段，維持低負債率的房企增速還是可以繼續維持的，反而在行業景氣週期回落的時候保持較快增速。萬科當前的資產負債率是84%，剔除預收款之後資產負債率為50%，淨負債率是28%，現金短債比1.95，是完全滿足三道紅線要求的房企。

三道紅線影響的是負債率高企的地產公司，特別是內房股，在海外通過各種方式變相融資，槓桿高的嚇人，降槓桿勢必會導致它們的利潤增速放緩，反而是萬科這類低負債的房企更受市場青睞，這也是萬科能夠走出獨立行情的原因。

萬科股價走勢 來源：wind

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後面會怎麼走

“房住不炒”會是未來相當長時間裏的主基調。8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，宣佈了房企融資“三條紅線”。三大紅線要求房企：1、剔除預收款之後的資產負債率不大於70%；2、淨負債率不大於100%；3、現金短債比不小於1倍。

三道紅線之後，各家房企忙着降負債。加大銷售力度和推盤去化也是降槓桿的一種方式，未來一段時間房企拿地力度也會減弱，土地市場會降温，低負債的龍頭房企容易拿到便宜的土儲。

利好龍頭房企，行業集中度提升是長期大邏輯。當然，銷售業績增速快的房企也有利於自身降低負債率。從1-11月份累計銷售金額來看，比較突出的有中國恆大同比增長18%，保利地產10%，世茂集團15%，招商蛇口25%，金地集團17%，金科股份29%，中國金茂35%，龍光集團52%。

從11月單月銷售額來看，銷售同比增速較快的房企有中國恆大43%，保利地產24%，招商蛇口63%，金科股份53%，中國金茂63%。而且這些公司累計銷售增速和單月銷售增速都是兩位數增長，排名靠前。

這些公司受疫情影響時，增速就快於行業平均水平和大多數公司，在國內疫情得到控制之後，銷售力度反彈強勁。在行業順週期的時候，這類公司的業績增速也是最快的，值得長期關注。

不過，現在是政策持續逆週期的階段，可能邏輯會和之後不一樣了。我們也可以看到，那些負債率高和融資成本高的房企這一波下跌也是很慘的。反而是保利，萬科這類負債率低，有資金成本優勢的地產商可以熨平行業週期的波動，也是當前在地產板塊中值得配置的。

所以，地產龍頭房企是大資金長期看好的標的，其他二線房企不會配置太多，畢竟彈性標的順週期的時候表現更佳。

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