1· 該如何看待當下物業新股的投資機會？

今年港股市場物業板塊成為備受關注的焦點，8月之前整個物業板塊走勢亮眼，翻倍股更是屢見不鮮。根據富途行情統計，1月2日至8月6日，內地物業板塊漲幅達到78%，同期恆生指數倒跌11%。

物業股集體走強的同時，一眾房企分拆物業板塊上市也成為港股市場一道獨特的風景線，並進一步形成共振效應，刺激整個板塊表現。統計顯示，截至目前年內已經累計有10家物業公司於港交所上市，對這些上市物業新股進一步觀察可發現，8月之後整個物業板塊步入調整階段，物業新股也在這一過程中形成分水嶺。

在這之前上市的新股特徵具體可總結為，上市首發市盈率整體較低，市場認購熱情高漲，首日打新收益也相對亮眼。而自10月以來，上市的物業新股不僅發行偏貴，市場認購表現除了卓越商企服務外其他的均不算亮眼，且上市首日虧錢效應較為明顯。

物業板塊遇冷，但並未阻擋物業服務公司的上市熱情，除了即將登錄的金科服務、融創服務外，目前還有包括華潤萬象、恆大物業、建發物業、融信服務等七八家物業企業處於遞表排隊狀態。

那麼，當下究竟該如何看待物業新股的投資機會？

就筆者的觀點來看，物業新股近兩年一直是港股打新市場確定性收益較高的領域，而能夠取得這一表現，一方面在於在這之前港股物業板塊整體可投資標的不多，物業新股上市存在一定的“稀缺性”效應。而另一方面，彼時上市新股整體估值也並不算高，在近幾年宏觀環境不確定性加劇的背景之下，也進一步驅動了資金對確定性機會的偏好，並最終形成一致的市場預期，導致整個物業板塊走勢也就顯得格外亮眼。尤其是今年疫情疊加影響之下，進一步推動了板塊估值的抬升，低估值的物業新股獲得資金熱捧。

然而，正如機會生於情緒分歧，死於情緒一致。今年來房企分拆物業板塊上市潮湧現，令整個物業板塊加速擴容，同一時間物業新股上市的估值也開始水漲船高，伴隨物業板塊整體估值走高並隨之迎來回調，後登陸的高估值物業新股最終也被市場潑了一盆冷水，導致上市表現不佳。

隨着物業新股密集上市，推動資金聚集的同時，也進一步降低了板塊整體的賺錢效應，在此背景下，資金將更願意扎堆板塊內部優質企業，行業龍頭有望進一步獲得估值溢價。基於此前提，對於物業新股的投資，可更關注行業內頭部企業的機會。

恰逢此時，金科服務等行業頭部物業公司即將登陸上市，這或將為物管新股表現帶來新一輪調整。而打頭陣的金科服務，也有望將打響物業新股反彈行情的第一槍，不妨就此進一步分析。

2· 規模佔優、成長性突出，靜待上市表現

從此前上市的物業服務公司來看，整體規模體量均未有即將上市的金科服務、融創服務高，而近期上市的世貿服務與合景悠活，儘管世貿服務上市的估值比合景悠活更高，但不論是上市首日，還是截止目前世貿服務的表現都比合景悠活更勝一籌。而再觀之此前體量更小的第一服務儘管上市估值已經低於行業均值，但仍擋不住掛牌後持續走弱的趨勢。而基於這些上市物業新股的表現，不難看到，市場資金對於具有規模優勢的物業服務企業實際上更為偏愛有加。

毫無疑問，金科服務將成為今年上市物業企業中第一個實現規模大幅突破的頭部梯隊企業，根據數據統計，公司上市後將是目前已上市企業中第八家規模破億的企業，截止6月30日，公司在管面積規模已達到1.3億平方米，合約管理面積超過2.5億平方米。此外，從招股書介紹亦可進一步確認公司的領先地位，按綜合實力計，金科服務已經連續五年蟬聯中國物業服務企業綜合實力十強。

物業服務公司作為房地產行業的細分部分，其規模的增長離不開房企在地產開發端的支持，而基於此，房地產行業集中度提升趨勢，亦將同樣作用在物業服務行業之中。因此，判斷一家物業公司的成長性，首先需要關注的是其母公司或關聯集團在地產開發項目上的體量規模。

由此觀之金科服務，根據招股書，公司的實控人為金科股份，上市前持有公司68.32%的股份，全球發售完成後持股將為53.97%。金科股份在房企中亦排在前列位置，2019年公司銷售規模達1860億元，位居中國指數研究院百億房企銷售排行榜第17位，其今年設定的銷售目標為2200億元，前十月已完成銷售金額1729億，達成年度目標的78.59%。過去幾年金科股份實現跨越式增長，近三年銷售額複合增長率達到71.8%，增長勢頭強勁。

隨着當前房企融資新規等落地，盲目加槓桿的野蠻增長被遏制，行業優質資源也將進一步向頭部靠攏，佔據規模優勢的金科股份在這一趨勢中有望進一步做大做強，實現高質量發展。而基於此，對於金科服務而言，也將藉助母公司的規模擴張帶來增長的確定性，並持續釋放成長動能。從金科股份的土儲規模來看，根據樂居財經上半年房企排行榜，公司以7400萬平方米的土儲面積排名房企第八位。可見，僅以母公司的資源仍將支撐金科服務後續的快速增長。

而再從物業服務外拓情況來看，其不僅反映了物業企業的市場認可度，同時也是其實現在行業內規模超越的“第二增長曲線”，因此對於考察物業企業成長能力和經營能力也有着十分重要的參考價值。

就金科服務而言，公司近年來來自母公司的項目面積佔比呈現不斷下降之勢，並且外拓面積佔比也已經超過母公司帶來的規模。招股書披露數據顯示，由金科股份貢獻的在管面積佔比從2017年的66.6%下降至2019年低的47.1%，今年上半年進一步下降至46.6%。而外拓在管面積佔比則從2017年底的32.5%上升至2019年底的48.3%，今年上半年達到48.5%。這一積極的變化，不僅反映出了金科服務在行業中的服務能力得到了市場的認可，同時也進一步驗證了公司成長的邊界不再完全受制於母公司，規模增長將更具想象空間。

結合公司外拓具體情況來看，公司外拓能力更體現在非住宅領域，截止今年上半年，公司非住宅的在管面積達到2100萬平方米，且幾乎全靠外拓取得。非住宅領域相較於住宅物業往往呈現高物業費、高收繳率、高行業壁壘等特徵，因此更能體現物業公司的競爭實力。基於此，可以看到金科服務不斷強化多業態的外拓能力將有助於進一步加深在行業競爭中的護城河，並且這一領域亦具有巨大的市場前景。

結合行業數據來看，截止2019年末，百強物業企業非住宅管理面積僅為13.31億平方米，佔百強物業企業管理面積的31.12%，這也意味着在這一領域仍然還有廣闊的市場空間待開拓。而根據此前華泰研究所預測，到2025年，我國非住宅物業管理市場規模有望達到8000億元，市場機會可觀。

3· 多重優勢構築行業核心競爭力

在驗證了金科服務的成長性之後，我們進一步考量金科服務的核心競爭能力，可以從如下幾個視角觀察：

其一為科技賦能下的行業引領能力。

物業服務行業本質是勞動密集型行業，但隨着科技的發展，這一行業也在逐步走向更精細化、更智慧化的階段。因此從行業趨勢而言，未來物業服務企業的競爭能力也將更體現在如何藉助科技帶來管理服務體驗的升級以及企業自身經營的提質增效上。

金科服務在這一過程中可以説是行業的標杆，其以數據+應用、AI+服務的方式不斷對產品服務進行升級，早在2016年，公司就打造了國內首個全業態、全實時的數據中心——天啟大數據中心，至今已經進行了三次迭代。在天啟大數據中心之下，金科服務開展了大社區平台、大管家平台、大運營平台三大智能應用平台建設，全面接入了智慧服務能力。憑藉這一系列前瞻性的佈局，今年疫情之下，公司的管理服務能力得到了客户的一致好評，有效解決了一系列社區服務的痛點難點。

基於此，可以預判的是金科服務未來不僅可以藉助先發優勢持續探索升級自身的科技平台鞏固自身的服務競爭力，並還將有望打開對外輸出的窗口，尋找新的商業機會。尤其是在把握社區龐大的流量入口、數據節點的優勢下，進化出更具想象空間的業務模式。

其二為多業態發展能力。

前文已經提到公司的外拓能力，尤其是在非住宅物業領域的競爭上，結合數據來看，目前，金科服務在管的辦公寫字樓超過400萬平方米，產業項目超過600萬平方米，學校超過200萬平方米，醫院超過50萬平方米，商業超過150萬平方米。此外，公司還與各地政府達成了一系列智慧城市運營服務的戰略合作。

由上面這些不難看到，金科服務在多業態發展上已經具有豐富的管理經驗，而這些物管細分領域往往更需要專業能力，長期的深耕也將更容易帶來品牌辨識度提升品牌競爭力，進而令企業更輕易的實現業務拓展。因此，憑藉公司多業態的發展佈局，公司有望持續在行業中脱穎而出。

其三為區域深耕能力。

作為一家從西南重慶出發的企業，公司綜合實力連續6年位居西南地區排名第一，其中在重慶的市佔率更是超過60%。長期在西南地區的深耕，帶來了高密度的佈局，這不僅有助於在區域內形成絕對的競爭優勢和品牌溢價機會，同時也將有望推動各物業項目間的共享與協同，帶來規模效益，如建立區域中心服務平台，實現專業服務人員的聯動機制，進而達到經營能力和服務體驗的雙重改善和升級。

4·結語

儘管短期來看物業板塊受前期暴漲行情引發獲利出逃及板塊輪動帶來較大的回調，但從長期而言，整個行業的成長性仍然較為樂觀。此前克而瑞物管統計數據顯示，2020年上半年，超過一半的物業公司保持了30%以上的營收增速。而從增長空間上看，典型企業儲備/在管比高於0.5，這説明大部分上市物管企業有強大的盈利增長能力，核心物業股的增長預期是確定的。

在此前提下，物業新股的投資機會則更體現在後續的成長性之上，規模優勢之下或將令一部分頭部物業股估值並不便宜，但在高成長的增長預期之下，這種估值後續也將很快得到消化。基於此再來看，金科服務整體估值在近期上市的新股中處於中位水平，考慮到其規模更具優勢，且對應2020年的市盈率僅在40-50倍之間，相較於頭部物業服務企業的估值仍然具有優勢。此外公司此次上市基石投資者陣容豪華，涵蓋泰康人壽、高瓴、雪湖等一眾海內外頂級資本，預期上市後會有不錯表現，而再結合公司在行業構築的核心競爭優勢，其長期成長價值也將具備較大看點。