今天，SOHO中國又坐了一趟過山車。早上開始，SOHO中國小幅低開後橫盤震盪，午後突然直線拉昇，一度漲逾36%。下午3點02分開始，其在10分鐘內迅速下跌超過20個點，截至收盤，漲幅縮窄至7%。現報2.45港元，成交額11.5億港元，最新總市值127.4億港元。

SOHO中國走出如此刺激的行情，主要是與一則消息有關。午後，路透社報道稱，私募股權公司高瓴與SOHO中國進行了初步談判，擬將其私有化。然而僅過了兩個小時，這一消息就被闢謠：格隆匯從高瓴相關知情人士處求證獲悉，“沒有這回事，該消息不實，高瓴無意私有化SOHO中國”。

“賣身”之路

這一幕，似曾相識。今年3月10日，依然是路透社報道稱，美國私募基金公司黑石集團正與SOHO中國進行排他性談判，計劃以每股6港元的價格，斥資40億美元將SOHO中國私有化。這一報價較當時SOHO中國近3港元的股價溢價近100%。消息傳出，SOHO中國盤中一度飆漲近40%，隨後緊急停牌。

2個月之後的5月4日，市場又傳出消息，稱黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談已經陷入停滯。消息發酵後，SOHO中國果然尾盤跳水，收跌25.7%。

一模一樣的劇情，只不過上次是兩個月，今天是兩個小時，這也是為什麼文章開頭為什麼要説“又”的原因。兩輪“過山車”行情，買家從黑石換成高瓴，下一個是誰還不知道，但故事的主角一定不會變。因為SOHO中國急於“賣身”的故事，江湖上早已人盡皆知了。

從2014年開始，SOHO中國已着手進行大手筆甩賣資產。2014年初，以52.3億元的價格向金融街出售海倫廣場16.8萬平方米、靜安廣場7.6萬平方米物業兩項資產。9月，又作價30.5億元向攜程控股出售凌空SOHO約10萬平方米物業；

2015年，SOHO中國向復星集團出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益；2016年，32.2億元出售上海SOHO世紀廣場；2017年，35.7億元將虹口SOHO整體出售。同年，又將凌空SOHO的剩餘物業面積以85.8億元售出；

2019年9月，宣佈以7.6億元的價格出售位於北京的9個商業項目，共計2583個地下停車位組成的資產包；隨後，又傳出考慮出售總價值約80億美元，包括北京及上海的8個辦公大樓在內的內地大部分投資房地產組合的消息。10月30日，SOHO中國收盤大漲18%。

至此，潘石屹的“賣賣賣”之路告一段落。但國內甩賣的同時，潘石屹在國外卻一路狂買。

2011年，潘石屹以5到7億美元的資金，投資紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目；2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%股權；2013年，張欣通過家族信託與巴西財團共同以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權。同時，潘石屹之子潘瑞在英國當地成立EREC Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目。

“放棄”國內資產，轉向海外投資。潘石屹種種舉動的背後，到底有什麼原因?

轉型失敗

SOHO中國的董事長為地產大鱷潘石屹，他是中國著名的明星企業家之一，也是內地房地產行業第一代大佬。1995年，潘石屹和妻子張欣創立SOHO中國，並在2007年赴港上市，成功融資19.7億美元，創下亞洲最大商業地產IPO，一時風光無兩。

對SOHO中國來説，2012年是個分界線。

此前，SOHO中國一直採用“開發-銷售”的散售模式，這種模式能夠更快地回籠資金，幫助SOHO中國維持亮眼的業績。2010年，SOHO中國做到了182億元的營收高峯。但同時，這種商業模式也存在房產所有者、經營者、管理者分離的問題。因此引發了監管整治，2011年6月，相關政策開始執行，北京區域的商業、辦公類項目不得進行散售。

2012年，潘石屹開始向“包租公”轉型。他宣稱，3年後，SOHO中國的盈利將主要來源於租金收入，5年後，租金年收入將超過40億元，而銷售收入則逐漸成為輔助收入。但事實證明，SOHO中國的轉型並不成功。

2020年中報顯示，上半年，SOHO集團營收14.5億元，同比增加63%。同時，淨利潤同比大幅下跌64%，僅為2.04億元。

數據來源:IFinD 

利潤大幅下降的原因，一部分是由於受疫情因素的影響。上半年租金收入7.8億元，同比下降12%。投資物業平均出租率下滑至78%，而上年底的這一數據則是90%。但就算剔除疫情因素，SOHO中國的日子也已經不太好過。

2019年，SOHO中國的全年營收只有18.5億元，淨利潤為13.2億元。與2010年182億元的營收相比縮水近10倍，已不可同日而語。這其中有潘石屹不斷拋售資產的原因，但一方面，從2015年到2019年，SOHO中國租金收入一共78億元；另一方面，潘石屹5年間靠出售資產大舉套現約293.4億元。

平均出租率不斷下降、投資回報率低。截至2020年6月30日，SOHO中國的總借貸達到約188.6億元，淨資產負債率達到42%。而靠着甩賣資產，潘石屹夫妻二人卻能在營收慘淡的情況下，仍能以36億美元的身家登上2019年福布斯全球億萬富豪榜單第597位。

一邊轉型失敗，另一邊大舉甩賣資產，SOHO中國錯失了前幾年的發展窗口，被恆大、碧桂園等一眾房企彎道超車。如今，在“房住不炒”的總基調下，房地產業的黃金時代已經逐漸落幕。或許，這就是潘石屹在“賣身”的路上一去不回的原因。