總結

• 中國增長最快的大型物業管理商，在管面積過億，將躋身物業龍頭陣營
• 收購開元物業，提升盈利空間和外拓能力
• 背靠融創中國，土儲面積充足，未來業績確定性高
• 過去3年收入和利潤年複合增長率59.5%、150.7%，可消化高估值
• 高瓴、雪湖、IDG、騰訊爲基石，共認購32.85-39.39%發售股份
• 公開發售股份最大比例僅28%，但實物分派1.5億股（佔發售股份21.7%，無禁售期），有一定拋壓

打新分析

1、招股信息

(1)簡稱及代碼: 融創服務，1516.HK

(2)招股日期: 11.9-11.12

    上市日期: 11.19

    計息日: 6天

(3)發行價格: 10.55-12.65港元

(4)入場費: 12777.47港元，乙頭需認購40萬股（400手），金額約511萬港元；以3.5%年利率和10倍槓桿計算，融1手利息約6.6港元，乙頭利息2647港元

(5)發行股數: 6.9億股H股，93%國際配售，7%公開發售，1手1000股

(6)超額配股權: 有，可按發售價發行最多1.035億股(佔發售股份的15%)，以補足國配的超額認購

(7)集資金額: 72.8-87.3億港元

(8)市值: 316.5-379.5億港元

(9)市盈率: PE（TTM）57.6-69倍，鑑於其高成長性，根據投行預測，以招股價中位數計算，2020/2021年PE分別約55/25倍

(10)保薦人及近兩年IPO首日表現:

匯豐，1漲，兌吧，首日收漲0.17%

摩根士丹利，22漲4跌，代表作歐康維視生物-B,首日收漲152%

(11)穩定價格操作人: 摩根士丹利

(12)包銷商: 10家，包銷傭金1.5%+獎金最高0.4%

(13)基石: 4名，即高瓴資本、雪湖資本、IDG資本、騰訊，共認購32.85-39.39%發售股份，禁售期6個月

2、回撥機制

公開發售認購14倍以內，公開發售股份比例7%，甲乙組分別有24,150手。

公開發售認購14-49倍時，公開發售股份比例回撥至11%，甲乙組分別有37,950手。

公開發售認購49-98倍時，公開發售股份比例回撥至回撥14%，甲乙組分別有48,300手。

公開發售認購超過98倍時，公開發售股份比例回撥至回撥28%，甲乙組分別有96,600手。

3、股權架構

上市後，假設超額配股權不行使，則融創中國持股72%，公衆持股25.73%，董事持股0.02%。

投資亮點

1、公司簡介

融創服務主要提供住宅物業管理服務，是中國增長最快的大型物業服務商，2019年的整體增長率爲94.1%，排名第一。

截至2020年上半年，在管面積約1.05億平方米，合約建築面積約2.32億平方米，涵蓋中國29個省127個城市，主要佈局在一二線城市。

目前在管面積過億的港股上市物業公司僅有彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、保利物業、綠城服務、中海物業這6家，以及正在招股的金科服務，融創服務也將躋身物業龍頭陣營。

2、背靠十強地產商，業績確定性高

母公司爲融創中國，2015-2019年合同銷售金額年複合增長率高達69%，過去三年合同銷售金額持續位列行業前四名。

今年5月8日收購開元物業，截至今年上半年，開元物業的合約建築面積7890萬平方米，在管面積3860平方米。截至今年8月，融創中國的土地儲備約2.56億平方米，在可預見的未來，仍然可以持續爲融創服務提供物業面積。

收購+母公司輸送，使得融創服務目前的合約面積/在管面積比例達到2.2倍（2.32億/1.05億平方米），在同行中處於比較高的水平，保障了未來幾年業績的高確定性。

3、收購開元物業，外拓能力得到提升

在收購開元物業之前，融創服務的在管面積幾乎全部靠母公司輸送，收購開元後，外拓項目的在管面積佔比提升到近40%。且開元物業90%的合約建築面積來源於獨立第三方，該團隊的核心管理人員都繼續被留任，開元豐富的外拓經驗將有助於提高融創服務的市場外拓能力。

此外，開元承諾今明兩年輸送的利潤分別不少於1億元、1.15億元，可以進一步增厚融創服務的業績。

4、業績高速增長

2017-2019年，收入從11.1億元增加到28.3億元，年複合增長率59.5%。淨利潤從0.43億元增加到2.7億元，年複合增長率150.7%。2020年上半年收入和淨利潤分別爲17.9億元、2.5億元，同比增速分別高達52.9%、367.6%。