近日發改委印發《近期擴內需促消費的工作方案》，方案特別提及，推動物業服務線上線下融合發展。搭建智慧物業平台，推動物業服務企業對接各類商業服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求。我們認為，這一政策將對於在線上線下融合上已經具備經營規模和長期發展經驗的物管企業將構成直接利好。

由此再縱觀行業內一眾物管上市公司，建業新生活(9983.HK)旗下建業+平台，其作為一個O2O一站式服務平台，整合線上及線下資源，為客户提供方便實惠的商品及服務，已服務超過280萬名用户。其當之無愧將成為這一政策的直接受益者，有望進一步釋放平台商業價值。而受益於該政策消息刺激下，公司或也將在資本市場催化股價表現。

值得一提的是，在政策發佈前，近期已有多家大行紛紛發佈看多報告，那麼這又釋放出了什麼投資信號？在尋找個股投資價值之前不妨先從行業入手，看看當下的物業股是否值得投資？

1、當下物業股的投資機會

伴隨巨無霸螞蟻集團全球最大IPO的亮相，給港股市場帶來的抽水效應壓制投資者風險偏好，近期，整個港股市場表現不愠不火。而觀之物管行業，作為今年上半年最為熱鬧錶現且最具看點的行板塊，在接連陰跌兩個月後，近日呈現明顯的反轉態勢。

不過新上市的物業股則表現相對雞肋，接連遭遇破發，10月29日合景悠活、世茂服務暗盤低開，兩者跌幅一度均超過10%。新股方面的表現有其特殊性，一方面受困於大型IPO的資金抽水，另一方面上市定價估值相對較高也降低了市場投資熱情。

從整個板塊後續的機會來看，物業股前期瘋漲的邏輯，或將伴隨疫情三次爆發進一步強化。當前全球多國疫情持續升級，對此中金公司表示，疫情升級的後果是，將再度階段性放慢復工節奏並拖累部分需求。無疑這也將對全球宏觀經濟帶來壓力，貨幣寬鬆等預期之下，市場避險情緒也將令資金更進一步尋求確定性高的投資領域，物業板塊有望重新獲得追捧。

此外再從長期視角而言，物業股受益於行業較高的天花板以及集中度提升帶來的行業整體的高成長性，再疊加增值服務拓展帶來的巨大想象空間，仍然是具備前景的投資領域。

那麼，在以上邏輯支撐之下，當下什麼樣的企業將更具投資價值，筆者認為，此前上市的新股，在跟隨板塊整體回調中，估值波動較劇烈，或將存在市場錯殺撿漏的機會，尤其是有着紮實基本面以及高成長潛力的頭部物業股確定性也將更強。基於上述，可合理推導此前經歷一輪迴調的建業新生活可進一步納入投資可選項。

2、大行觀點梳理

自十月中旬以來，共計有光大證券、建銀國際、法巴星晨、工銀國際四家知名投研機構出具對建業新生活的看多報告，從各方給出的目標價來看，工銀國際將其目標價從11.7港幣上調至11.72港幣。法巴晨星給予目標價13.2港元，建銀國際維持"優於大市"評級給予目標價13.8港元，其中各大機構中，光大證券給出的目標價最高達16.34 港元，較當前7.31港元的現價存在翻倍空間。

結合估值層面來看，工銀國際給出的11.72港元的目標價對應2020財年預期市盈率為32.5倍，而光大證券根據相對估值法認為公司對應 2021 年合理估值水平應為 30 倍PE，結合富途內地物業管理板塊46倍的市盈率，兩者均具有可觀的修復空間。這也反映了各大機構高度看好建業新生活的前景。

實際上透過梳理各大行研報細節裏給出的收入和盈利數據預測，也可以看到分析師對建業新生活業績增長的信心。其中建銀國際觀點認為，假設沒有第二波疫情爆發，其預計2020年建業+的收入將同比增長50%，建業新生活的2H20F收入和淨利潤將超過1H20的水平。光大證券預測20-22年建業新生活EPS為0.32/0.49/0.74元，同比分別增長71.0%、 52.5%、50.8%，公司19-21年預測淨利潤複合增速達60.6%。

此外，法巴晨星結合近期物業板塊表現指出，行業回調錶現反映了近期風險，這是由於目前大型企業新IPO發行以及房地產行業三條紅線等風險因素所致。長期而言物管行業的基本面仍是積極的，建業新生活是中部地區最大的物業管理公司，公司前9月在管面積增長和建業+增速符合全年增長預期，目前的股價水平提供了一個有吸引力的買入機會，

建銀觀點則表達了對建業新生活獨特業務模式的看好，其認為，建業新生活能夠很好地應對新成立的物管公司帶來的日益激烈的競爭以及房地產開發的放緩。其將原因歸結為建業新生活所構築的獨特業務模型，公司建立了一個完善的平台，可以連接不同的房地產資源和客户。該公司在河南第三方拓展業務競爭實力強勁。

工銀國際則進一步指出，建業新生活與第三方開發商簽約的面積比例保持上升趨勢，反映公司在第三方物業拓展能力的提升，這將鞏固其進一步擴張的堅實潛力。

結合各大機構給出的觀點綜合來看，建業新生活基本面良好，業績增長確定性高，當下整體估值在行業中具有優勢，而獨特的業務模式以及區域深耕策略，在市場上具備稀缺價值，疊加近期政策面刺激，建業新生活不失為當前整個物業板塊內部值搏率相對較高的投資標的。

3、結語

相較於普通投資者而言，專業投資機構往往對公司的跟蹤更為密切，對市場動向以及公司價值的把握也更加具有先發優勢和深度把握。此次多家大行接連發布看好建業新生活的報告，為市場釋放了積極的信號。專業投資機構的認可也將有助於大資金的配置，對於增強公司二級市場流動性，進而帶動公司估值提升具有積極作用。而近期政策面的加持進一步強化了公司的投資機會，基於以上，我們判斷公司後續不僅將受益於整個板塊的回暖，同時也將與其自身業績增長不斷確認，以此進一步刺激迎來估值修復行情。