打新指南丨第一服務：2020中國物業服務百強企業第31名

uSMART友信智投 10-12 11:20

打新分析

1、招股信息

(1)簡稱及代碼: 第一服務，2107.HK

(2)招股日期: 10.12-10.15

定價日期: 10.15

上市日期: 10.22

計息日 6天

(3)發行價格: 1.86-2.46港元，今年上市的物業股均沒有上限定價，以中間價及偏上居多

(4)入場費: 6211.98港元，乙頭需認購2500萬股（1萬手），金額約621萬港元；以3.5%利率算，融1手利息約3.2港元，乙頭利息3217港元

(5)發行股數: 2.5億股，90%國際配售，10%公開發售，1手2500股

(6)超額配股權: 有，可按發售價發行最多3750萬股(佔發售股份的15%)，以補足國配的超額認購

(7)集資金額: 4.65-6.15億港元

(8)市值: 18.6-24.6億港元

(9)市盈率: 2019年PE 21-28倍，若以40%利潤年複合增速計算，2020年PE約15-20倍，估值合理

(10)保薦人及近兩年IPO首日表現:

海通國際，5漲3平3跌，代表作海吉亞醫療，首日收漲41%

(11)穩定價格操作人: 海通國際證券

(12)包銷商: 海通、興證國際等4家，包銷佣金3%+獎金最高1%

2、回撥機制

常規回撥機制，不回撥前，甲乙組分別有5000手。

當公開發售認購15-50倍時，回撥30%，即甲乙組分別有1.5萬手。

當公開發售認購50-100倍時，回撥40%，即甲乙組分別有2萬手。

當公開發售認購超過100倍時，回撥50%，即甲乙組分別有2.5萬手。

第一服務的發行手數情況與弘陽服務一致，後者當時認購人數略超7萬，1手中籤率30%。金融街物業甲組分配手數2.25萬手，認購人數約8.7萬，1手中籤率20%。

考慮到第一服務沒有引入基石，加上市場可能預留資金給後面招股的新股，結合目前的新股熱度，假設10萬人認購，50%回撥，1手中籤率大概10-20%。最終中籤率由認購倍數、認購人數、分配風格等多因素決定，以上分析僅供參考。

投資亮點

第一服務主要提供住宅物業服務，背靠地產商當代置業（1107.HK），在2020中國物業服務百強企業中排名第31名。第一服務曾在新三板掛牌，曾經歷多輪融資，投資者包括中金公司等。

2017-2019年，在管建築面積由710萬平方米增加到1370萬平方米，複合年增長率38.9%，最新的在管建築面積爲1660萬平方米。

合約建築面積由1140萬平方米增長至2570萬平方米，複合年增長率50.2%，最新的合約面積爲3200萬平方米，覆蓋19個省的52個城市，收入主要來自北京、湖南、山西。

同期，收入從3.8億元增加至6.2億元，複合年增長率爲28.4%。純利由4180萬元增加至8390萬元，複合年增長率41.6%。

從面積、收入、排名等指標來看，第一服務與弘陽服務體量相當。

從行業表現來看，今年上市的物業股有6隻，仍然是市場追捧的熱點，均獲得100倍以上的認購，首日全部上漲，其中弘陽服務後勁最足，上市以來累計漲幅超過40%。

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