10月11日晚間，世茂集團(00813.HK)公告稱，其獲經營物業管理業務世茂服務告知，世茂服務已通過上市聆訊。又一優質物業股即將上市。

2020年，在疫情的推動下，物業板塊面臨價值重塑，良好的抗週期性進一步吸引資金入局，港股市場迎來一輪物業股上市潮——年初至今已有6家物管公司上市，還有9家遞表預計年底前上市。相比地產開發商，港股對物管公司顯然更加友好，上市門檻偏低，估值偏高，融資渠道通暢，今年上市的6家物管公司IPO超額認購中位值達144倍。物業行業正處於成長初期，規模擴張需求強烈，融資需求強烈，預計上市潮還將持續相當一段時間。

可以預測，隨着物管公司上市潮的持續，物業行業的馬太效應將愈發顯著，擁有品牌優勢的物管公司通過兼併收購等方式不斷搶佔市場份額，強者恆強，弱者出局。基於管理規模、利潤空間和增長潛力等關鍵指標，背靠強大母公司加持的世茂服務上市後的表現值得期待。

一、高起點確定規模、利潤優勢地位

世茂服務成立於2005年，是世茂集團旗下綜合物業管理及社區生活服務提供商。近年來，得益於世茂集團的優勢資源和快速擴張，以及自身積極的市場拓展，世茂服務呈現出迅猛的發展勢頭。

相比其他物管公司，背靠行業龍頭世茂集團的世茂服務具備天然的規模優勢。招股書顯示，截止2020年6月30日，世茂服務的總在管物業數量達到293個，在管總建築面積達到8572萬平方米；合約總建築面積達到1.25億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市。在今年遞表上市的15家物管公司中，世茂服務的覆蓋城市、在管項目數量和在管面積均名列前茅。除了數量和麪積形成規模優勢，世茂服務的項目質量也頗具看點。目前，公司項目佈局重點集中以長三角、環渤海、華南和中西部為主的四大核心城市羣，77.0%的在管項目位於一線、新一線及二線城市。

在規模效益提升以及精細化管理的雙重加持下，世茂服務保持着優秀的盈利能力。2017年至2019年，毛利率分別為27.5%、29.4%和33.7%，截止2020年6月30日，毛利率上升至34.0%，高水平基礎上保持高增長，而2020 年上半年 20 家物管公司毛利率為 27.1%，遠高於行業水平。

除了物管服務，世茂服務還在積極拓展其他收入來源，因利潤更高的業務板塊佔比持續提升，整體利潤率也有所提高。2017年至2019年，世茂服務物業管理服務收入佔比從70.4%，降至48.2%，而利潤更高的社區增值服務收入佔比從6%，增至25%，收入結構持續優化。同時，2017年至2019年，世茂服務的利潤由1.09億元，增至3.85億元，年複合增幅高達88%。2020年，受物管費增加、社會保險減免政策等利好，預計利潤率還將進一步提升。

高起點帶來的優勢，不僅體現在關鍵財務數據上，還會因品牌效應吸引更多優勢資源傾斜。5月14日，紅杉資本中國基金、騰訊完成對世茂服務的戰略投資，投資總金額達2.44億美金。

二、物業板塊規模競爭加速，穩定高增長打開成長空間

在房地產行業集中度提升的刺激下，物管行業的集中度也在持續提升，尤其是當龍頭房企拆分物業上市的步伐不斷加快，能否抓住當下物管行業發展快速拓展期的成長機會成為關鍵。基於未來增長潛力空間和確定性分析，即將上市的世茂服務具備兩大優勢。

(1)借力強大母公司，高增長確定性強

對於物管公司來説，母公司實力基本決定了公司的起點和增長基調。世茂服務能在激烈競爭中長期保持規模優勢，與其背後強大母公司世茂集團的優質土儲和規模增長有密切聯繫。

從收入結構來看，世茂服務的業務主要來源於世茂集團及其合營企業和聯營公司的相關物業，在世茂集團保持規模擴張的同時，世茂服務也呈現出高增長態勢。2017年至2019年三年間，世茂服務在管總建築面積分別為4262萬平方米、4495萬平方米和6817萬平方米，複合年增長率為26.5%，高於百強企業在管面積均值。同期，世茂服務的總收入由10.43億元，增至24.89億元，年複合增幅為54.5%。

以強大母公司優質土儲結構為依託，世茂服務上市後保持高增長態勢確定性強。截止2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，貨值超過14500億元，其中，大灣區、長三角規模分別為4080億元和3530億元，持續為物業板塊提供優質資源，為未來規模增長奠定基礎，保障利潤空間。

(2)積極“收併購”增值、拓展第三方項目

相比其他頭部房企拆分物管公司，世茂服務藉助母公司優勢資源但並不過分依賴，近年來一直積極拓展獨立第三方項目。2017年至2019年，世茂服務獨立第三方房地產開發商單獨開發的物業提供物業管理服務在管總建築面積從3.4%上升至25.5%，截止2020年6月30日，該數據佔比進一步提升至37.9%。

同時，世茂服務收併購力度也在持續增加，在管面積保持較快的增速。2019年，世茂服務收購海亮物業全部股權和泉州三遠的51%股權，新增1480萬平方米和130萬平方米在管面積。此外，自2020年1月1日起，世茂服務先後收購廣州粵泰全部股權、福晟生活服務51%股權、成都信誼67%股權及北京冠城全部股權、浙大新宇51%股權，使獨立第三方所開發或擁有物業的合約建築面積增加約31.0 百萬平方米。隨着公司規模擴張不斷加速，拓展第三方項目輸出管理服務成為下一階段發展的重點。

總結

近兩年，因經營穩健、現金流健康、受行業週期性波動影響小等優勢，物業板塊成為港股市場的香餑餑。隨着越來越多優質選手的入局，物業板塊的競爭也愈發激烈，在物管行業集中度提升趨勢下，加速融資、擴張形成規模化優勢，搶佔市場份額成為行業共識。在基本面紮實、規模優勢顯著和高成長潛力得到資本認可的基礎上，世茂服務持續保持有質量的高增長態勢，在未來的規模競爭中佔據一席之地具備更強的確定性。