9月下旬，筆者受邀參加建業新生活於鄭州舉辦的上市後首次投資人反向路演活動，作為國內為數不多的深耕單一區域的物業企業，此公司具有區別於同行的不少優勢及亮點，於是筆者把參與活動的所見所聞整理成調研記錄，以供感興趣的投資者參考。

一、投資者座談會

調研第一天上午，建業新生活舉辦了投資者座談會，會上建業新生活控股股東胡葆森首先向與會者講述了建業新生活的發展歷程及發展初心。

據悉，建業新生活成立於2016年4月，為河南建業集團下屬公司，公司最早可追溯到1994年，彼時胡總將香港先進的物業管理模式帶入內地，打造了河南第一家規範化的物業公司，公司還在1998年通過ISO國際質量認證，由此其也成為國內較早採取規範化、專業化模式發展物業管理服務的企業。而打造物業管理的初衷也正是胡總提前感知到了物業管理對樓盤的重要性，因此建業新生活的出身基因就離不開專業化和規範化。

在發展早期，與大多數房企旗下物管平台類似，建業新生活的項目主要來源於兄弟公司建業地產，該地產公司在河南深耕28年，2019年銷售額突破千億，創下單個省份銷售破千億的記錄。藉助地產公司的支持，建業新生活在物管領域也贏得了快速增長的機會，隨着在行業地位以及口碑不斷提升，公司的成長性進一步得到激發，並逐步開始擺脱對兄弟公司的依賴，在第三方外拓能力上不斷表現。

近年來，建業新生活保持高增長態勢，數據顯示公司在管面積從2017年2036萬平方米增加到2019年5698萬平方米，年複合增長率高達67.3%。而公司第三方外拓項目合約面積則從2017年末的560萬平方米增長至2019年末的4520萬平方米。外拓能力不斷增強，來自建業地產在管面積佔比從2017年的90.9%下降到2019年的68.9%。

截止今年上半年，建業新生活物業管理及增值服務覆蓋河南省全省18個地級市（以及104個縣級城市中的94個縣級城市）及海南省海口市、新疆庫爾勒市，公司服務341項物業，超120百萬名業主及住户，公司在管建築面積達7013萬平方米。

儘管公司仍然涉及到了少部分河南省外的物業管理服務項目，但整體來看，建業新生活重點圍繞的仍然還是河南這個1.09億人的大市場。在此次座談會上胡葆森強調了建業新生活的三大特色，即1、具有鮮明的核心價值觀；2、形成了多元的不斷升級的服務業態；3、具有獨有的大服務體系。

首先從核心價值觀來看，整個建業集團的發展信心以及初心就是 "根植中原、造福百姓"，其不斷圍繞河南省域佈局，打造專業化、規範化的產品與服務，構建了一個涵蓋住宅、教育、足球等方方面面的龐大商業生態，鏈接到了眾多的客羣資源。而伴隨城鎮化趨勢，建業還將進一步戰略下沉，以陣地戰的姿態迎接"外部競爭者"，在當地持續鞏固核心優勢。建業新生活作為建業集團深耕河南的關鍵一環，也將發揮着極其重要的作用。

其次，從多元的不斷升級的服務業態來看，胡總認為，物業服務已經從傳統的保安保潔、綠化維修進入到2.0時代，圍繞這一新趨勢，建業新生活積極佈局多元業態，打造多維度的增值服務，不斷推動服務創新。一方面藉助科技手段實現服務升級，另一方面創新服務模式，打造君臨會等自組織，構造獨具特色與優勢的管理服務體驗。

最後再從大服務體系來看，建業積極推動下沉，不斷創新增值服務，同時還積極參與資產運營，在文旅資產、酒店、商業、田園綜合體等領域均有佈局，公司打造了一個龐大的可支撐千萬級客户的服務體系。而憑藉此，公司也在河南當地聚集了龐大的客羣資源，而這些用户所涉及生活的方方面面都有機會納入到建業的大服務體系之中，以此其也形成了在行業中獨具特色的競爭力

對此，胡葆森還特別指明公司具有的高淨值、高頻次、高粘性的客户羣體有力的支持了公司業務的發展。"建業+"平台用户數據表現進一步驗證了這一點，截止2020年上半年，"建業+"平台用户數達到280.6萬人，同比增長58%，月活用户數達到72.9萬人；復購率達49%，同比增長3.3%；GMV達3億，同比增長73%。

隨後，在交流會上，建業新生活董事長王俊則重點圍繞公司的競爭優勢展開講解，其表示，一方面，建業新生活在河南佈局深入，項目密度大，容易形成協同，有助於降低企業經營成本。為此其還特別提到，建業基於高密度的佈局打造的共享服務中心，其可以相應的省去每個物業小區都要配備的基礎水電工人等費用，而是透過中心化的調度，既保障快速響應業主需求，同時也極大的優化企業的服務效益。此外憑藉龐大的客羣優勢，在增值服務等領域還將進一步激發協同效應和規模效應。

另一方面，王俊還提到建業新生活的重要競爭力還在於，公司綜合性的生活服務平台——"建業+"，該平台發展迅猛，註冊用户近300萬人，遠遠超出小區人口範疇，其有效將用户、物業平台、第三方資源聚集在一起，未來潛力十分可觀。

二、實地調研

在座談會之後，調研團隊進一步參觀了公司相關業務板塊項目的情況。

首先來到的是建業天築小區，其作為建業最高端項目之一，在鄭州房地產市場具有標杆效應。在物業方面，令筆者感慨的是，這一小區物業費超過了每平每月6塊錢的標準，可以説有力的體現了建業新生活在當地高端定位水準及溢價能力。

在建業橙園項目，我們則看到了建業綠色基地提供的花卉水果、"建業+"服務中心、建業酒店管理提供的案場服務及智慧餐廳等等，展現了建業大服務體系的"滲透"能力。

而在建業九如府片區，我們還發現，公司成功外拓了對面小區進行統一管理，半徑3km內覆蓋多個項目，進一步驗證了公司在河南當地較高的項目密度，同時也側面反映了公司良好的市場口碑。據悉在河南當地，建業新生活的外拓能力極強，合作方也非常願意為引進公司的服務支付品牌費，在物業行業競爭日益激烈的當下這種現象其實並不常見，這也極大的體現了建業新生活高品質的服務所獲得的市場溢價。

另外，我們相繼參觀了公司的酒店管理項目天築公寓及鄢陵花滿地這一建業自營酒店品牌，這些項目也均由建業新生活進行運營管理。

據瞭解，建業天築公寓其地處精英階層集中的高鐵商務核心區，共有302套公寓，一房到四房不等，並配套有健身房、餐廳、兒童室和會議室、特設女士樓層等，支撐高級白領們在生活、工作、社交等場景任意切換，憑藉高端酒店化的物管服務其得到了年輕金領羣體的親賴，市場溢價能力較高，其中90㎡兩房，精裝修帶全套傢俱，目前的租金高達到1萬/月。

花滿地温泉酒店位於河南許昌鄢陵，當地擁有豐厚的温泉資源，花滿地酒店依據當地優勢資源打造了極具視覺體驗效果的建築，酒店一期共有51套客房，配有全日餐廳、中餐廳、大堂吧、室內外温泉及泡池、 SPA、健身房等設施，另有宴會廳和室內外空間，可供舉辦各類活動。酒店"網紅"屬性極強，對高消費羣體尤其是網紅等具有非常強的吸引力。

在文化旅遊綜合體管理方面，我們相繼參觀了電影小鎮、足球小鎮、綠色基地等多個項目，這些建業新生活重要的線下場景資源，是其推動服務升級打造美好生活體驗的重要載體，各個項目均具有自身特色，展現了建業較強的綜合運營能力。

此外，在整個調研過程中，我們也相繼接觸和認識到了建業打造的一系列特色服務，如，君鄰會，其是建業最高端的社羣組織，由建業新生活團隊負責運營管理，向地產收取活動費用，而君鄰大院定製模式的落地則是君鄰會的成功實踐。

再諸如，建業旅遊，據瞭解，此次調研活動就是由其專門定製提供。此外還有建業建業大食堂，其匯聚了河南18地市最具代表性的美食，據瞭解，截至6月30日建業新生活在河南省內經營了7家大食堂，共容納390多個商户，憑藉良好的口碑以及運營能力，該模式也在積極探索對外輸出。

總的來看，這次參觀給筆者留下了深刻印象，建業新生活乃至建業集團在河南當地的產業紮根非常具有深度和廣度，其圍繞住宅、公寓、文旅、物管等有着極其廣泛的佈局，儘管有一些項目還處在投入階段，但考慮到建業新生活更多的角色是"打理者"，因此，其業績的確定性相對較高。此外，建業集團在河南當地的認可度非常高，具有強大的吸引力，反映在物業方面，同樣也獲得了市場的高度親賴。其大服務體系涵蓋了人們日常生活的方方面面，展現了在區域內較高的競爭壁壘。

三、調研總結

此次調研後，筆者總結了建業新生活的一些重要亮點如下：

首先筆者認為，建業在項目佈局上有着非常強的大局觀，眼光亦十分獨到，同時也極具自身地域特色，能夠深入融合當地文化，感知當地消費者心理。如在當地打造的各個特色小鎮等，以及建業大食堂等。

其次，建業十分擅長操盤大型項目，圍繞項目不斷豐富和完善周邊配套，形成了多元業態發展路徑，滿足了客户高品質的生活需求，同時也有力的提升了項目價值。

此外，建業的創新能力很強，不論是軟性服務層面，圍繞高淨值人羣打造的君鄰會，以及衍生的定製化地產產品等，亦或是智慧小區的建設以及建業+生活平台等，反映了公司積極藉助產品與服務創新，滿足市場需求，打造口碑效應。

與此同時，建業新生活作為服務板塊，高度注重人才管理體系建設。集團層面積極推動職業化教育，打造職業晉升通道，為基層員工打通向上成長的空間。根據筆者的瞭解，公司不少員工在建業的服務年限非常長，許多都在十年甚至二十年。從這一點也反映了這家企業獨特的魅力。

最後，公司的價值觀非常正，懷着初心，致力於為河南人建好房子，致力於讓河南人都過上好生活。這些標語在建業的項目中經常能夠看到，而這一點也反映了公司獨具特色的一面，更容易打動當地人，形成"命運共同體"。

最後，憑藉種種，公司在河南當地的口碑非常好，融入度也極強，許多當地人對建業的好感度非常高。而公司在當地也積累了豐富的資源，各項資源密度也十分高，優質的政商資源不僅可以非常快速的推動各項目的落地，同時落地的各項業態也將形成強大的協同效應，而這一點尤其體現在建業+平台上，其匯聚了建業的各項業務形態，形成了生態體系，涵蓋吃、住、行、遊、購、娛、教育等方方面面，聯動效應極強，由此也在當地市場構築了強大的競爭壁壘。

總體來説，建業新生活依託整個建業集團在河南的佈局，形成業態豐富、業務多元的獨具特色與差異化競爭優勢，其紮根具有廣闊市場前景的河南區域，在當地的深度覆蓋提供了護城河，未來仍然有可觀的增長潛力和效益提升空間。