禹洲集團(01628.HK)：銷售持續強勁，物管分拆可期，給予“買入”評級，目標價4.30港元
機構：西南證券
評級：買入
目標價：4.30港元
8 月銷售表現強勁，全年預計超額完成目標。 8 月公司全口徑金額 115.2 億元，同比大幅增長 88.5%、環比增長 4.5%；全口徑簽約面積 70.0 萬平，同比大幅增長 70.6%、環比增長 3.5%；銷售均價達 16456 元/平，同比增長 10.5%；2020年 1-8 月公司累計全口徑金額 654.0 億元，累積同比增長 60.9%，較 1-7 月提高 4.9pp；2020 年 1-8 月累計簽約面積 398.6 萬平，累積同比增長 48.0%，較1-7 月提高 4.1pp；累計銷售均價 16409 元平，累積同比增長 8.7%。我們預計公司全年銷售額或超過 1000 億。
土地有質有量，多元化手段拿地。2020 年以來公司新增貨值約 700 億，拿地金額 312 億，權益比 64.9%。截止 2020 年 6 月 30 日，公司總計土儲 2024 萬平方米，平均樓面價為 6642 元/平米，其中一二線及準二線城市佔比達到 90%，可以滿足公司未來三年的發展需求。公司拿地手段多元，通過收併購、招拍掛、產業結合方式拿地，有效提升了公司拿地效率，控制了整體拿地成本。
債務結構持續優化，融資成本略有上升。2020 年上半年末公司有息負債總額627 億元，美元債平均到期年限拉長到 3.3 年，債務結構更趨合理。期末淨負債率為 63.7%，較 2019 年底下降 1.9 個百分點。報告期末公司持有貨幣資金達到335.8 億元，較 2019 年底增加 18%，現金短債比達到 2.5 倍，短期償債能力出色。融資成本略有上升，2020H1 末為 7.22%，相比 2019 年底微增 0.1pp。
物業管理和商管服務業務有望分拆上市。2020 年 8 月 26 日，公司披露正考慮分拆集團的物業管理及商管服務業務上市，根據官網數據，禹洲物業服務總面積近 2000 萬平方米，簽約項目超百餘個，其中在管項目 70 餘個，管理總户數超 10 萬户。
盈利預測與評級：預計公司 2020-2022 年 EPS 分別為人民幣 0.79/0.96/1.13 元，對應的動態市盈率為 3.6/3.0/2.5 倍。我們給予公司 2020 年 5 倍 PE 估值，對應目標價 4.30 港元，考慮到當前估值水平明顯偏低，調升評級至“買入”。
風險提示：竣工交付不達預期、拿地成本及負債率控制低於預期等。
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