8月17日下午，中國奧園召開網上中期業績發佈會，中國奧園主席郭梓文，行政總裁郭梓寧，營運總裁馬軍，集團高級副總裁陳嘉揚，以及集團副總裁、首席財務官陳志斌出席此次發佈會。

對於各大房企來説，2020年絕對是非同尋常的一年，在融資收緊、房住不炒的主基調之下，突如其來的新冠疫情並在全球蔓延，讓宏觀環境更加複雜多變。而在這樣的宏觀經濟背景下，中國奧園上半年合同銷售及經營業績仍能維持穩健增長，凸顯出強勁的綜合實力。而隨着4月份復工復產的全面推進，中國奧園銷售復甦明顯，前七個月實現合同銷售完成全年目標將近一半。對此，郭梓文表示：“未來幾個月會進一步加大銷售力度，管理層有信心完成同比增長12%的銷售目標。”

下面，我們具體來看下中國奧園在2020年上半年的業績表現。

一、業績分析：

2020年上半年，中國奧園營業額同比增長19%至282.43億元，其中物業銷售佔比達到97%。在利潤方面，中國奧園同樣維持雙位數增長——毛利潤同比增長18%至82.82億元，毛利率維持在29.3%；核心淨利潤同比增長14%至28.28億元，核心利潤為維持在10%；股東應占核心淨利潤同比增長21%至24.5億元，股東應占核心淨利潤率為8.7%。而從過往3年中國奧園的業績表現來看，公司營業收入、利潤與盈利能力均維持增長態勢，毛利率一直保持在28%以上，核心淨利潤率則在10%左右。

在營業收入和利潤“雙增”的背後，離不開銷售規模的不斷擴大，尤其是今年上半年疫情對國內房地產市場構成了嚴峻的挑戰，對各大房企的銷售也造成了一定的壓力，更加考驗房企的“成色”。數據顯示，中國奧園在3、4月份復工復產後，銷售情況逐月轉好回升，今年前7個月完成合同銷售約604.2億元，累計銷售穩居全國30強；以權益口徑統計，位列行業第24名。

從中國奧園上半年合同銷售區域上看，華南地區佔比25%，中西部核心地區佔比37%，華東地區佔比31%，環渤海佔比6%，境外佔比1%。對於上半年中西部和華東地區佔比較大的原因，公司管理層表示，一方面由於今年上半年中西部和華東區域的可售貨值較大，另一方面疫情受控後華東和中西部恢復的速度較快。而在確認銷售金額方面，中國奧園上半年在華南地區佔比47%，中西部核心地區佔比18%，華東地區佔比26%，環渤海地區佔比5%，境外地區佔比4%。

從產品的類型來看，上半年合同銷售金額中，住宅物業佔比84%，商業物業佔比16%；而以上半年確認銷售金額計，住宅物業佔比86%，商業物業站比14%。

當然，中國奧園復甦步伐的持續加快，與公司靈活變通、因時制宜的銷售打法以及管理團隊對市場環境前瞻且精準的判斷也有着密切關係。在疫情期間，中國奧園全面開通了線上售樓處，推出了奧園購房寶小程序為客户VR看房和選房、購房提供了更加針對性的服務。

在業績會上，公司管理層透露，中國奧園下半年有約1700億元的可售資源，按照相對保守60%的去化率，公司有信心完成全年12%增長的既定目標。另有數據顯示，截至2020年6月底，中國奧園已售未結的合同銷售人民幣1800億元，於未來兩年逐步確認，也為奧園未來一段時間的盈利增長奠定基礎。

2019年以來，中國奧園不斷在精細化管理方面加大力度，運營效率得到不斷提高，從而構築起一條穿越週期的“護城河”。數據顯示，中國奧園上半年實際新開工面積約504萬平方米，竣工面積約311萬平方米；預計全年新開工1800萬平方米，竣工830萬平方米。值得一提的是，過去3年中國奧園從拿地到開盤週期逐年提速，新購項目當年開盤率也在穩步提高。

今年以來，宏觀環境波雲詭譎，房企生存發展的外部環境更是變幻莫測。在當前階段，擁有大量土地儲備的企業，尤其是優質的土儲（核心城市的核心地段、低成本），才能熬過寒冬，也能抵禦現金流風險。因此，土儲作為房地產公司的生命線，再怎麼強調也不過分，也是評價一家房地產公司最重要的標杆。

對於中國奧園來説，截至今年6月底，公司擁有土地儲備總建築面積約4900萬平方米，總貨值超過5000億元。

期內，中國奧園在發揮傳統併購優勢之外，還開拓資產包拿地新模式，多渠道增厚土地儲備。尤其是7月份完成對京漢股份附帶投票權股份29.99%的收購，使得中國奧園成為京漢股份單一大股東，將京漢股份納入並表。而根據中國奧園管理層的經營預期，京漢股份在2020年可以實現盈虧平衡，並表後對於中國奧園的資產負債率和淨負債率將起到正面作用。

目前，中國奧園已經實現了舊廠舊村舊城的“三舊”全覆蓋，擁有超50個城市更新項目，額外提供可售資源約6587億元，其中大灣區就佔了95%。通常來説，城市更新項目通過一二級的聯動開發、利潤率比較高，也為中國奧園未來高盈利帶來一定的保障。計入城市更新項目後，中國奧園的土地儲備可售貨值約11600億元，足以滿足未來4-5年的發展。

根據公司管理層透露，在大灣區主要城市城市更新項目中，珠海斗門皇家花園項目已經轉入土儲，中國奧園與香港的恆基地產聯手合作的廣州番禺氮肥廠項目在今年8月7日正式掛牌，正按照計劃有序推進。

一方面，中國奧園增質提效，盈利能力不斷得到強化；另一方面，公司財務結構持續改善。今年上半年，中國奧園發揮境內外多元化融資渠道，成本再次創下新低。具體來看，今年2月，中國奧園發行1.88億美元短期境外債，票息4.8%，創下中資高收益債最低發行成本；7月，公司又完成4.6億美元2024年到期境外債的市場化發行，票息6.35%。同期，中國奧園與9家境外商業銀行完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團貸款，年利率約5.6%，併發行合共37.2億元五年期境內公司債，融資成本低至5.5%。

而在資產負債方面，截至上半年中國奧園總現金儲備694.4億元，相比較去年年底略有所增加，現金儲備較為充裕；此外，中國奧園總資產為2985.9億元，總負債2564.9億元，包括合同負債787億元，總借貸是1030億元，資產負債表整體可控。截至上半年，中國奧園淨負債率是79.8%，仍舊維持在80%以下的水平，同時擁有尚未使用的銀行授信額度943億元，流動性仍然保持較為寬鬆的水平。

在總體債務結構方面，截至上半年，中國奧園境內貸款佔比65%，境外貸款佔比35%，其中借款中以境內的銀行貸款為主。同時，中國奧園短期債務為475.1億元，現金短債覆蓋率超過了1.5倍，債務風險可控，平均利率維持穩定，處於7.5%左右的水平。

隨着中國奧園財務結構進一步夯實，2020年4、5月公司分別獲標普及穆迪確認信貸評級及“正面”評級展望，目前三大國際評級機構一致給予“正面”評級展望；境內信貸評級獲聯合信用評為中國最高信用等級“AAA” ，體現出專業機構對於中國奧園財務質量的認可。

二、問答環節：

Q1：想請問一下公司物業銷售復甦的情況，另外有沒有計劃調整全年的目標和拿地的預算？

A1：從合同銷售額來看，1-7月份公司已經完成604億元，接近全年目標的一半。對於未來幾個月，我們會進一步加大銷售力度，公司完全有信心完成已經定下來的增長12%的目標。在商業物業方面，上半年受到疫情的影響，租金有一定的下降，我們也推出了一些免租的政策。總體來説，因為租金佔總體收入的比例非常小，對公司總體收入影響不大，目前商業出租也已經恢復到正常水平。

關於拿地預算，公司全年將會控制在350億元到400億元左右的價格水平。今年下半年，我們仍然會把投資的重點放在珠三角和長三角，同時也會關注中西部的一些重點城市。

Q2：1、奧園在粵港澳大灣區取得了眾多的城市更新項目，在今年上半年的銷售表現和財務業績方面，城市更新對於上市公司的貢獻集中在哪些方面？2、京漢股份的收購在今年7月下旬完成了交割，所以京漢的財務業績會併入到上市公司。併入京漢股份的財務業績之後，對於上市公司的財務報表將會有什麼樣的影響？3、關於銷售的問題。下半年的銷售表現會不會繼續改善，下半年的推盤和貨值有怎樣的安排？

A2：先回答第一個問題。關於舊改，上半年有3個項目轉為二級開發，下半年陸續會再有項目轉化。這些項目的轉化會為我們提供未來兩年的可售貨值。截至6月底，我們擁有的舊改項目有50多個。未來，一方面公司將加快轉化，另一方面繼續在大灣區主要的城市加大拓展力度，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞這五個城市。目前，公司也有一大批正在洽談的舊改項目。

在奧園已經落户的一些有舊改的地區，包括環北京、西安、南寧等一些城市，我們也會繼續拓展舊改的項目。當然。我們的重點還是集中在大灣區的主要城市。

第二個問題，收購完成後，奧園成為京漢股份的單一大股東，京漢作為我們的子公司，會納入並表。根據我們的經營預期，京漢股份在2020年可以實現盈虧平衡，並表後對於公司的資產負債率和淨負債率起到正面作用。

關於銷售情況，從3月底、4月初市場恢復以來，尤其是進入5月份以後，公司整體銷售的增幅同比由負轉正。進入到6、7月份，銷售仍然延續了穩定的態勢。初步判斷，下半年整體的市場恢復應該還是不錯的。

但是也要看到，目前受疫情的影響，包括境內外整體的經濟指標都有一定的下滑。對於整體的市場成交，也不能抱有過高的希望。下半年，奧園的整體貨值接近1700億元左右。四季度推貨數量比三季度略高一些。目前，主要抓推貨節點，確保充足的供貨安排，總體的貨量比較充足，我們對於完成下半年的任務還是非常有信心的。

Q3：公司上半年實現了營收和淨利潤的增長，主要的原因是什麼？財報顯示，奧園2020年中期來看，短債佔比比較高，下半年是否面臨償還債務的壓力？ 

A3：奧園實現營收和利潤的雙增長，主要是得益於過去幾年銷售快速增長。我們從2016年到2020年合約銷售持續增長，複合增長率超過了60%。合約銷售到交樓有1-2年的時間，因此，上半年的增長來源於2018年和2019年產生的銷售，這是利潤和增長的主要原因。

關於短債的問題，今年下半年到期約180億元，佔比38%，相對於目前的現金規模690億元以及超過900億元尚未使用的授信額度來説，現金和各種方式足以覆蓋短債的佔比，因此短期負債的壓力並不大。目前，我們也按照網上關於監管的檔次進行了測試，奧園的指標還是屬於比較好的，不在監管限制的範圍內。

Q4：公司上半年的淨負債率接近80%，淨負債率未來將控制在怎樣的區間？下半年舊改有哪些轉化的計劃？有了京漢股份收購的經驗，公司未來是否會繼續考慮類似的資產包擴充土地儲備？   

A4：奧園目前的淨負債率是79.8%，接近80%，公司對於淨負債率，從貸款到其他方面都有嚴格的要求。我們覺得80%左右還是合理的水平，因此沒有太大擔憂。   

下半年有一些舊改項目，其中大家比較關注的，一個是番禺氮肥廠項目，已經於8月7日正式掛牌，我們與香港恆基聯手，爭取到這個項目。之前，奧園已經參與了一級開發，這個項目位置非常好，在番禺大學城的一線江景。這個項目的貨值也非常高，大概有126億的貨值。

未來兩年，也就是2021年和2022年，也有十幾個項目進入轉化階段。到2023年，以及不斷拓展新的項目，未來每年都有新的城市更新項目轉化為二級開發。目前，在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞幾個城市正在加大拓展力度，正在洽談的有一大批城中村改造項目，位置都非常好，而且貨值比較大，這將為我們未來儲備優質土地打下良好的基礎。

對於第二個問題，奧園長期以收併購為主，對具備豐富土地的公司和資產包進行長期密切的跟蹤。目前各項收購工作開展的非常順利，我們對這類公司有密切的跟蹤。同時控制我們的結構，確保資產包收購這類項目有良好的消化和融入過程。

Q5：有些房企最近有打折的情況，公司有沒有進行這種促銷？通過收購京漢，可以為公司帶來多少的土地儲備？

A5：目前，整體市場供貨是不錯的。現階段公司沒有大規模降價促銷的行為。四、五月份疫情剛剛過去時，在市場恢復的過程中，我們採取了一些小而精的促銷方法，鎖定了客户，階段性分期付款的形式，包括“VIP一對一”的方式，提高對客户把握的程度。

Q6：公司未來有沒有更多的拿地計劃？    

A6：土地儲備方面，上半年我們收併購的佔比是63%左右，舊改大概是7%，招拍掛佔比是30%。下半年，我們在舊改方面的數字將從7%調整到15%左右。其他的佔比，我們會把招拍掛的佔比進一步降低。

目前，奧園總體的土地儲備是11602億元，包括5000多億元的現貨和6000多億元的舊改。下半年，我們按照購地預算，還是會對優質土地進行合理吸納。畢竟舊改的土地供地時間有不可控因素，除了今年可以納入到二級開發的項目以外，其他的舊改項目整體的推進節奏仍有一定的變數。所以在整體的收併購、招拍掛拿地的需求仍然是存在的。

Q7： 今年下半年公司在哪些方面可以補強或者是做得更好一些？ 

A7：公司在過去幾年始終保持投資、融資簡單高效，高質量的發展。過往3年，公司在運營方面，包括設計研發、成本控制、營運節點的達成和強化營銷方面有明顯的進步。基於這些方面，我們近期加大了客户滿意度的打分的需求。在相當長的一段時間內，我們在內部管理中重要的一項工作是客户滿意度的提升。

目前來説，我們在全國土地拓展方面打開了順暢的渠道。大家可以看到，我們在華東、中西部正常的收併購和招拍掛渠道拓展是非常順利的。相對來講，我們的土地獲取的佔比不低。

大灣區更是我們的重中之重，我們不排除或者是不排斥跟其他的開發商進行合作。合作的話，大家要拿優質的資源進行強強聯合。我們不會刻意的強調，用大灣區的優質資源換取合作，更多的是優中選優，強強聯合的這種方式。

Q8：大灣區是房企必爭之地，公司如何看待這個格局，是否想尋求與外部的企業進行資源的交換，進一步的加快全國化？

A8：對於舊改，大灣區競爭激烈，大家都非常看好大灣區的發展前景。但是奧園有幾大優勢，一個是本土企業的優勢，另外我們有專業團隊。過去幾年，我們已經在城市更新方面組建了專門團隊。所以，我們有專業上的優勢、人才方面的優勢。另外，我們還有品牌的優勢，我們有不少的成功案例，好幾個項目都非常成功。

我們拓展這些舊改項目的時候，具備這些競爭優勢，競爭力相對來説比較大。當然，我們也抱着開放包容的心態，對於一些想進入大灣區的大型房企，我們也願意強強聯合、優勢互補，共同參與大灣區的城市更新。近期，有不少企業主動找我們來談。同時，我們在外地拓展舊改項目的時候，也會藉助當地企業的優勢和力量，跟他們進行共同拓展，爭取將項目早日轉化。

Q9：郭主席下半年您主要的工作是什麼？

A9：下半年，我要做的是鼓勵和鞭策各集團盡力完成各項既定目標。今年受疫情的影響，經濟形勢比較複雜。所以我們要更加努力，制定切實可行的激勵考評指標，更加團結一致，促進全年指標的完成。