時代鄰里(09928.HK)：收併購超額完成，積極探索多元業務，維持“買入”評級，目標價 14.80 港元
機構：興業證券
評級：買入
目標價：14.80 港元
投資要點
維持“買入”評級，目標價 14.80 港元：公司在深耕大灣區的基礎上，實現規模和區域的雙突破，積極探索多元增值業務和專業服務領域，通過內生+外延的發展模式進行高速擴張，2020 上半年已經完成 3 筆併購，管理層執行力強。我們預計公司 2020-2022 年營業收入分別為 18.7、29.5 和 43.1億元，分別同比增長 72.4%、58.2%和 46.1%；歸母淨利潤分別為 2.2、4.0和 6.3 億元，分別同比增長 85.5%、79.7%和 56.1%，增速遠高於行業平均水平。我們維持公司的“買入”評級，維持目標價 14.80 港元，相當於 2021年 30 倍 PE，較當前股價還有 23.7%的上升空間。
歸母核心淨利潤同比增長76%，符合預期：公司2020上半年營業收入7.02億人民幣(下同)，同比增長54.0%，其中物業管理、非業主增值、社區增值和其他專業服務的佔比分別為61%、27%、6%和6%；歸母核心淨利潤為0.84億元，同比增長76%，符合預期。
2020 上半年收併購目標超額完成：2020 上半年，公司收購廣州浩晴、廣州耀城和上海科箭 3 家物業管理公司，新增合約面積 2197 萬平米；新增在管面積 575 萬平米（上海科箭 6 月 28 日完成收購，未轉在管面積），佔到上半年新增在管面積的 51%。收併購豐富了公司業態，令公司進入工業物流領域，同時拓展在管規模，鞏固了公司在大灣區公建領域的地位。
自主外拓令業務佈局多元化：2020 上半年，公司積極探索有特色的專業服務領域，通過自主外拓新增 5 項城市公共服務項目，管理面積約 2228萬平米。2020 上半年，公司其他專業服務收入為 4099 萬元，同比增長261%；其中，智能化工程服務、市政環衞服務、電梯服務和城市公共服務分別佔比 31%、25%、23%和 21%。
完成首次配股，現金充裕：公司於 2020 年 7 月完成首次配股，募資 1 億 美金，充實公司現金流，截至目前預計公司的在手現金超過 16 億人民幣，為公司業務發展奠定良好的資本基礎。同時，此次配售引入多位長線投資者，進一步優化股東結構。
風險提示：業務擴張和收購不及預期；物業管理費提價受阻；收繳率不及預期；增值業務拓展不及預期。
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