時代鄰里(09928.HK)2020年中期業績點評：業務範圍及區域雙突破，效率提升紅利持續釋放，維持“買入”評級，目標價13.82港元
機構：光大證券
評級：買入
目標價：13.82港元
◆20 年中期營收+54%，歸母淨利潤+76.2%
公司發佈 20 年中期業績，營收 7.02 億元同比+54%，歸母淨利潤 0.84億元同比+76.2%。經營效率進一步提升，歸母淨利率提升 2.7pc 至 12%，毛利率提升 1.5pc 至 28.4%，管理費用率下降 0.6pc 至 10%。
◆業務拓展：業務範圍和業務區域雙突破
截止 2020 年 6 月 30 日，物管合約面積+67%至 7526 萬平米，在管面積+39%至 4835 萬平米。在管面積增量 992 萬平米，其中來自收併購 575 萬平米（廣州浩晴和耀城），來自關聯方及外拓 548 萬平米，終止面積 131 萬平米。合約面積增量 2597 萬平米，主要由於收購上海科箭（在管 1600 萬平米）計入合約面積。合管比 1.56，若上海科箭項目交付後降至 1.17，較 2019 年末1.28 略有下降。2020 年 7 月公司通過配股募資 7.8 億港元。預計下半年公司仍將保持較為積極的外拓策略。
業務拓展取得領域及區域雙突破。區域方面，收購上海科箭，業務範圍擴張至華東地區；領域方面，上半年新增 5 項城市公共服務項目（在管 2230 萬平米），通過上海科箭進入工業物流管理領域，通過廣州浩晴和耀城進入電力細分領域，全口徑下公司總合約面積達到 1.06 億平米。
◆收入拆分：智慧工程服務放量，非業主增值服務有韌性
基礎物管營收+44%至 4.2 億元，增速與在管面積相當（39%）。其中來自非住宅的收入佔比同比+6.3pc 至 44.1%，來自第三方面積的收入佔比同比+11.5pc 至 46.6%。
業主增值服務營收+42%至 4475 萬元，其中公共空間租賃及停車位管理和生活服務收入增速分別為 13%和 128%。疫情期間，業主居家需求爆發，生活服務能力得到進一步提升。
非業主增值服務營收+64%至 1.92 億元，分項來看，子類目較 2019 上半年增加城市更新項目服務及房屋中介服務。協銷服務、施工現場服務、開荒清潔服務收入同比增速分別為 38%、-7%和 139%。
其他專業服務營收+261%至 4099 萬元，分項來看，子類目較 2019 上半年增加城市公共服務。電梯服務、智能化工程服務、市政環衞服務收入同比增速分別為 113%、531%和 105%。全資子公司廣州市鄰里智能化工程完成 70個項目的智慧車場遠端管控改造和 30 個項目的全國智慧管控接入。
◆經營分析：效率提升紅利持續釋放
由於上市後公司角色定位由“成本和品牌中心”轉向“利潤中心”，持續優化營運流程，推行成本控制措施，運營效率進一步提升。基礎服務、非業主增值服務、業主增值服務、其他專業服務毛利率分別提升 2.2、0.7、1.9、1.4個百分點，整體毛利率提升 1.5 個百分點。
◆上調目標價至 13.82 港元，維持“買入”評級
公司不斷拓展業務範圍和收入來源，並強化在非住宅領域的核心優勢，同時區域範圍突破大灣區，進入華東地區，整體轉型面向城市服務的綜合物業管理服務提供商。
我們維持原盈利預測，因配股導致股本增加，20-22 年預測 EPS 調整至0.23、0.39、0.58 元。鑑於行業整體估值提升，以及公司實現經營範圍和經營區域雙突破，風險溢價持續下行，我們上調 2021 年 PE 至 32 倍，上調目標價至 13.82 港元，維持“買入”評級。
◆風險提示
人工成本快速上升風險；增值服務拓展不確定性風險；關聯方依賴風險；外包質量風險。
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