安信國際：首予弘陽地產(1996.HK)買入評級，目標價3.6港元
格隆匯7月22日丨安信國際7月22日發佈報告稱，弘陽地產(1996.HK)是一家以江蘇為主的房企，以南京為首做透大江蘇、深耕長三角為策略。按2019年銷售額計算，全中國排名54、江浙兩省排名23。南京銷售排名19、常州排名第六、無錫排名14。截止2019年底，公司土儲總建面約1700萬平米，主要在長三角，其中（按貨值計算）南京及江蘇其他城市分別約佔19%及44%。扣除已售未結部分，估算可售土儲貨值約1400億元。公司估值較低，現價對應估算的淨資產估值約55%折讓，2019年靜態市淨率約0.6倍，估值較同業為低。2020年預測市盈率約6.4倍。首予弘陽買入評級，目標價為每股3.6港元，相當於弘陽淨資產值估算的40%折讓。
以下為報告摘要：
做透大江蘇。弘陽地產是一家以江蘇為主的房企，以南京為首做透大江蘇、深耕長三角為策略。弘陽創立於 1996年，業務領域涉及商業運營、地產開發、物業服務，總部位於南京。位列中國房地產百強、商業物業價值 40 強、中國社區服務商 50 強。按2019年銷售額，公司全中國排名54、江浙兩省排名23。弘陽集團已佈局南京、常州、無錫等地。南京銷售排名19、常州排名第六、無錫排名14。
弘陽增長迅速。公司2019年共新增57個項目，為公司補充約700萬平米新增土儲，投資額約390億元，約佔2019年銷售額的60%，投資比率高於同業平均水平。截止2019年底，公司土儲總建面約1700萬平方米，主要集中長三角地區，其中南京及江蘇其他地區分別約佔 19%及 44%。扣除已售未結部分，我們估算可售土儲貨值約1400億元，權益約53%，足夠支公司未來2年銷售。受疫情影響，弘陽2020年定下較保守之銷售目標750億元，增長約15%，屬行業平均水平。上半年公司銷售約315億元，完成全年目標約42%。目標2022年銷售將突破千億元。
地產商業雙輪驅動。弘陽的商業發展正好配合國家的發展方針，以支持實體經濟為主調，用商業發展打造大消費產業。公司以地產為商業引流賦能商業，而同時商業亦為地產溢價賦能，形成地產商業雙輪驅動，相互支持，互相發展。弘陽商業為商業地產百強企業TOP12，形成了以購物中心、主題遊樂、社區商業、酒店等多元化經營的著名商業品牌，累計超400萬平米商業管理面積。2019年商業經營業務收入約4.1億元。已開業四個弘陽廣場位處於南京、常州、煙台及滕州；在規劃中還有11座弘陽廣場，位於合肥、揚州、徐州等地。
首予買入評級。作為一家以江蘇為主的房企，弘陽將受惠長三角一體化所帶來的紅利。公司亦積極尋找全國佈局的機會，拓展西南、華中等市場。業態發展方面，弘陽的商業發展能為地產帶來協同效應，亦為公司拿地上提供一定的靈活度。公司估值較低，現價對應我們估算的淨資產估值約55%折讓，2019年靜態市淨率約 0.5倍，估值較同業為低。2020年預測市盈率約6.4倍。我們首予弘陽買入評級，目標價為每股3.6港元，相當於弘陽淨資產值估算的40%折讓。
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