來源:華夏時報
紮根杭州的濱江房產集團股份有限公司(002244.SZ,以下簡稱“濱江集團”)首次進軍深圳,卻遭遇“水土不服”。2020年6月8日,濱江集團收到深交所中小板年報問詢函。問詢函直指濱江集團向安遠控股公司出借的資金11.6億元,要求其針對拆借款增加、經營性現金流是否好轉及深圳舊改項目的壞賬計提等問題作出解釋。
2016年,濱江集團選擇了深圳,為更加便利地在深圳獲取土地資源,搭上了深圳本土房企安遠控股這輛“快車”。同年8月,濱江集團與安遠控股合資成立開發公司深圳濱安房地產開發有限公司(以下簡稱“深圳濱安”),欲共同開發深圳龍華區安豐工業區舊改項目。
2016年11月28日,濱江集團同意以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》項下信託受益權,並另行向安遠控股提供一筆3億元的資金支持。合計給安遠控股提供的11.6億元融資支持,可全部直接轉為濱江集團應承擔的項目地價的一部分。
然而,計劃趕不上變化,2017年深圳舊改政策變化,導致濱江集團與安遠控股合作的舊改項目無法按照正常計劃進行,而另一方面,合作方安遠控股實際控制人涉嫌單位犯罪而被追究刑事責任。雙面夾擊,濱江集團最終不得不退出深圳市場。
這一戰敗,留給濱江集團的還有如何收回投入的11.6億元這一難題。
1992年,濱江集團憑藉舊城改造在杭州起家,隨後在浙江站穩腳跟。走出大本營,濱江集團看上了深圳。
2016年,濱江集團與安遠控股成立合資公司深圳濱安,共同開發深圳龍華區安豐工業區舊改項目。該項目由濱江集團操盤且並表,安遠控股則負責根據深圳城市更新政策向有關部門申報,並核准項目公司為地塊的唯一城市更新改造實施主體,其中濱江集團持股70%,安遠控股持股30%。
彼時濱江方面認為,這一合作有利於公司的品牌拓展,是公司向一線城市獲取土地儲備的有利探索,集團董事會全票通過了這一合作。
公開資料顯示,該項目土地佔地面積約10萬平方米。合作協議指出,其中以2.8萬元/平方米樓面價作價,濱江集團將按70%股權比例承擔土地款逾80億元。
2016年11月,濱江集團向安遠控股合計提供11.6億元的融資支持,該款項轉為濱江集團應承擔項目地價的一部分。
反觀當時的深圳市場,受工改政策放開影響,工改項目成為開發商眼中的香餑餑。2016年世聯行統計指出,深圳未來8-10年將有3000萬平的工業用地供應入市,濱江集團正欲趕上深圳這波工改大潮。
然而,計劃趕不上變化,2017年深圳舊改出台新規,嚴格控制工改居和工改商。按照政府的規劃要求,濱江集團與安遠控股合作開發的安豐工業區舊改項目中帶有30%的商務公寓指標,由於無法更改土地用途,該項目不得不按下暫停鍵。
2018年3月,濱江集團發公告表示,安豐工業區舊改項目仍尚未辦理完成前期項目審批手續。隨後,濱江集團從該舊改項目退出。退出後,如何收回原本投入的11.6億元成為難題。
2018年4月,安遠控股實控人陳族遠因賄賂罪被判處有期徒刑4年,安遠控股失去履行合約的能力。
2019年濱江集團年報指出,2016年11月濱江集團向安遠控股借出的11.6億元,因項目未能推進,至今仍未收回,因此2019年濱江集團計提壞賬準備7.24億元。
6月12日,濱江集團發佈關於深圳證券交易所2019年年報問詢函回覆的公告。
深交所要求,濱江集團需説明向安遠控股公司借出大額款項是否履行了相應審議程序和信息披露義務,並結合借款條件、履約保障措施等事項説明上述借款決策是否足夠審慎,結合擬合作項目的具體情況説明借款的合理性。
對此,濱江集團回覆稱,該公司上述11.6億元的借款行為,充分考慮了項目潛在價值、項目既有現狀、合同履行情況、合作各方的權利義務等項目具體情況,旨在更有效地推動項目進展,所以公司認為該借款決策是審慎合理的。
濱江集團稱,截至2019年12月31日,公司對安遠控股公司11.60億元債權根據謹慎性原則預計的可收回金額約為4.36億元,公司根據預計的可回收金額與債權總額之間的差額計提了壞賬準備約7.24億元,壞賬準備計提充分且金額合理。
濱江集團進一步表示,目前,公司在執行階段與安遠控股公司等相關方溝通協調,重點爭取項目城市更新項目的繼續推進,力求實現債務重組;但鑑於項目工作停滯系安遠控股公司實際控制人涉嫌單位犯罪而被追究刑事責任,故該公司前期未就該事項建立懲戒機制。
知名地產分析師嚴躍進在接受記者採訪時表示,外來房企進軍深圳舊改本身潛在風險就比較高。深圳當地很多舊改項目的村集體沒有完全退出,背後關係錯綜複雜,可能導致舊改成本較高。另外,類似濱江集團這種情況,外來房企進駐深圳,增加了不少不確定因素,現投入的資金不能全額收回,也會給公司帶來較大的資金壓力。
上海同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示,從整個舊改來講,大灣區仍有比較好的機會,很多外來房企針對大灣區還專門成立了舊改團隊。但在大灣區佈局,要對市場環境、合作方等各方面非常熟悉後,才能做好這個事情。
2017年,濱江集團再次拿下深圳舊改項目,花費4.85億元收購深圳愛義房地產48%股權,擬共同開發大浪浪口村項目,項目計容建築面積約29.4萬平方米。根據2019年年報中公佈的項目開發情況,深圳浪口廠房、深圳浪口屋村擬分別於2020年8月、12月開工建設。
記者就此次濱江集團與安遠控股合作導致的損失是否會對公司現金流造成影響,以及後續在深圳或者其他區域的佈局情況等問題多次致電及發送郵件至濱江集團董祕辦公室,但截至發稿,仍未收到回覆。