受疫情影響，上市房企一季度合同銷售金額同比降幅普遍在30%左右。據中指研究院統計，今年1-5月，房企銷售業績保持平穩，銷售額破百億房企增至78家，較2019年減少了17家，其中Top100銷售規模同比下降8.6%。

不過，隨着行業復工復產以及疫情逐步得到有效控制，房地產市場所面臨的衝擊正在逐漸削弱。克而瑞數據顯示，1－5月百強房企全口徑銷售業績同比降幅自3月以來繼續收窄，各大房企都在發力銷售，彌補疫情帶給線下售樓處的影響。其中，上實城市開發經典項目“城開雲外”脱穎而出，榮獲2020年1-5月上海別墅成交榜總套數的第一名。

回顧2019年，上實城開銷售業績表現亮眼。其中，實現商品房及保障房的全年合約銷售金額76.9億元（人民幣，下同），相較去年同期51.5億元增長約49.3%；實現合約銷售面積16.5萬平方米，同時平均售價為3.75萬元/每平方米，同比大幅上漲74%。而隨着上實城開多元化業務佈局的加碼以及優質項目的持續拓展，公司業績有望進一步實現提升。

多元化業務佈局打開業績空間

作為城市核心區域運營商，上實城開圍繞“住宅物業開發+投資性物業開發+城市更新服務+產融資本合作”四大核心業務板塊，推動多元業態並舉發展。其中，物業銷售收入仍然是上實城開最主要的收入來源。數據顯示，2019年上實城開物業銷售收入為75.4億港元，同比增長26.3%，佔公司總收入的87.8%。

其中，西安自然界 • 雲宸項目於2019年4月開盤，當天即熱銷售罄；北京西釣魚台 • 御璽項目、瀋陽睿公館項目以及上文提到的上海城開雲外項目均得到市場熱捧，開盤後銷售情況火爆。而作為國內標誌性地鐵上蓋綜合發展項目，上海TODTOWN天薈於6月開盤併火速清盤。據瞭解，TODTOWN天薈是上海第一個真正意義上的TOD項目，該項目以公共交通為導向，以軌交換乘站及其核心商業為中心，已成為國際先進的城市綜合體。從總體上看，上海萬源城、西安自然界及上海城開御瑄是上實城開2019年物業銷售額重要的三大貢獻點，上述三個項目分別佔公司當年物業銷售收入的51.4%、20.7%和18.0%。

（西安自然界和TODTOWN天薈項目效果圖，資料來源：房天下）

而隨着核心城市區域商業資產投資運營的不斷完善，上實城開投資性物業業務整體租金收入也在穩步上升，成為公司現金流量的重要來源。

截至2019年，上實城開在上海、北京、天津、重慶、瀋陽、崑山、深圳等7個重點開發城市已經建成多個商業項目、持有的投資性物業總面積約75.6萬平方米，並有超過100萬平方米的商業面積將於未來3-5年竣工，為公司長遠發展奠定堅實基礎。同時，受益於整體出租率和項目平均租金單價的上升，上實城開2019年實現整體租金收入7.5億港元，同比增長6.6%。

在不斷推進住宅物業銷售與投資物業開發的同時，上實城開還在積極試水租賃項目。據瞭解，上實城開首個租賃住宅項目漕河涇項目在2019年11月正式簽訂施工合同，該項目總建築面積約6.61萬平方米，建成後所帶來的租金收入將成公司現金流的重要補充。值得注意的是，2019年7月，由上實城開聯合上海莘馳資產共同打造的全新租賃地產項目——閔行區莘莊鎮新建租賃社區（莘至城項目）正式開工，這也標誌着上實城開首次正式進軍長租房領域。

莘至城項目提供約2600套租賃住房，緩解就業與居住功能的錯配

有調查顯示，目前上海有77%的租房人羣是集中在30歲以下的年輕人，“追求品質生活”成為這一羣體的獨特標籤。但是，傳統的租賃市場很難有效的滿足年輕消費者的需求，於是莘至城項目應運而生。

資料顯示，莘至城項目地處莘莊商務區 ，毗鄰七寶板塊，位於顧戴路和中春路交接處。項目佔地4.7萬平方米，建築面積18萬平方米，地下2層，地上30層，並配套社區商業、公共會客廳、咖啡吧、健身房等一系列公共空間。此外，整個項目共有6棟住宅樓，1棟集中商業樓，1棟主題商業樓，1個社交中心。

（莘至城項目效果圖）

近年來，長租公寓行業快速發展，各大房企也紛紛進入長租公寓市場，力求分得一杯羹。但是，在行業初期野蠻生長的同時也帶來了諸多問題——租金貸、房屋高空置率、甲醛超標等“黑天鵝”事件頻發。

在這種情況下，上實城開憑藉莘至城項目切入長租公寓行業，不僅構建起餐飲、娛樂、運動、學習、工作、都市生活為一體的社交鄰里型生活方式，而且隨着莘至城項目預計於2021年9月竣工，整個項目將提供約2600套租賃住房，極大緩解了莘閔地區高端商務區就業機會與居住功能之間的錯配。

優質土儲奠定發展基礎，煙台、徐匯項目具備較高增值潛力

對於一家房企來説，土地儲備數量的多少與質量的高低都決定了公司未來的發展節奏，而多元化的土儲獲取手段和優質的土儲結構是上實城開未來穩健發展的重要保障。

資料顯示，上實城開長期以來採用招拍掛結合、股權收購、城市更新、舊改等多元化手段在全國核心城市佈局優質土儲。截至2019年，上實城開已於國內11個主要城市擁有26個房地產項目，分佈於上海、崑山、無錫、北京、瀋陽、天津、西安、重慶、煙台、長沙及深圳，當中大部分為中、高檔住宅物業，此外還有約378萬平方米的可售建築面積，為公司長遠發展奠定基礎。

雖然從整體上看，上實城開項目數量不多，但是公司對於項目質量的要求較高，尤其是積極加碼核心區域的優質項目。

據瞭解，上實城開在2019年12月就斥資6.19億元奪得山東省煙台市芝罘區幸福新城優質地塊。資料顯示，該地塊宅為兼容商服用地，容積率2.05。地塊所在的幸福新城，規劃總面積27平方公里，北依黃海，西靠夾河，是煙台打造“黃金岸線”的關鍵環節，也是銜接芝罘區、開發區、福山區，實現市區融合發展的重要板塊。

（煙台幸福新城規劃圖）

根據現有規劃，幸福新城將建設成為“產港城”高度融合的現代產業聚集區，富有特色、生態和諧的中央活力區。同時，該項目將導入國內外領先的、優質的醫療康養、高端教育、文教旅遊、產業金融等現代產業示範項目。按照時間表，幸福新城分起步區、推進區、提升區三個階段組織實施。項目位於起步區，也就是一期改造範圍之內。隨着城市規劃的逐步完善，預計項目建成後，將為公司帶來持續的收入貢獻。

（地塊所在位置）

進入2020年，上實城開繼續擴充優質項目。1月2日，上實城開與上海航天、宏伊集團聯合競得上海徐彙區虹梅街道xh221-01地塊，成交總價46.28億元。該項目佔地面積9.11萬平方米，規劃26萬平方米科研用地、9萬平方米租賃住宅和6萬平方米地下商業區域。

（項目效果圖）

資料顯示，該項目功能定位為“以航天研發為引領，以園區平台構建為目標，以工作-生活24小時複合為導向的科技創新園區”，形成國際接軌、聚焦戰略性新型產業、具有航天技術特點，打造航天研發新智谷、創新服務新平台、活力生態新社區。未來，該項目將作為漕河涇開發區的東大門，毗鄰上海地鐵9號線與15號線交匯處，區內交通極為便利，隨着產業基礎的加強以及配套資源的豐富，該地塊建成後物業未來租金回報和物業價值也將具備較大的增值潛力。

3月以來股價大漲近15%，估值仍處低位，長期配置價值凸顯

6月9日，上實城開股價大漲3.9%，在疫情中創下近3個月以來的股價新高。而且，自3月23日股市反彈以來，上實城開累計漲幅約14.3%，在地產股中漲幅居前。不過即便如此，上實城開當前市盈率僅6.2倍，市淨率0.28倍，估值仍處於歷史低位。

隨着目前房地產行業逐漸復甦，上實城開多元化業務佈局的加碼以及優質項目的持續拓展將進一步夯實公司基本面，從目前情況來看，上實城開當前股價已經具備一定的長期投資價值。