作者：廖凱 

來源： 風雲地產界

01 險資入局，聯手佈局前海

5月31日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）發佈公告稱，公司正在籌劃發行股份、可轉換公司債及支付現金購買資產並募集配套資金事項。

據瞭解，招商蛇口計劃收購深圳市投資控股有限公司旗下的深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）24%股權，平安人壽全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，發行完成後平安人壽將成為招商蛇口股東。

此次計劃收購的南油集團，招商蛇口持有其76%的股權，交易完成後，南油集團將成為招商蛇口全資子公司。

公開資料顯示，南油集團成立於1984年8月，位於深圳市前海蛇口自貿區，註冊資本5億元人民幣，管理資產246億元，參資和控股企業4家。經營有大健康產業、自貿創新產業、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發等多種業務，擁有前海23萬平方米權屬土地。

值得注意的是，臨近香港，地處珠三角核心的深圳前海，是粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置。

據瞭解，南油集團還通過深圳市招商前海實業發展有限公司（以下簡稱：“前海實業”），間接持有的深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（下稱：前海自貿）股權。

2019年12月，招商蛇口通過前海實業和前海投控，對前海自貿公司增資，收購了招商馳迪公司100%股權及前海鴻昱100%股權，交易金額共計1458.16億元，這兩家公司在深圳前海媽灣片區共計擁有80.62萬平米土地面積。

去年12月的交易，讓前海自貿在前海自貿區擁有了更多優質的土地資源，今年招商蛇口再次收購間接持有前海自貿股份的南油集團，有業內人士分析稱，此次交易，讓招商蛇口將控制前海實業超過99%股權。

02 轉型陣痛期，多項指標增速下滑

2015年，招商地產和蛇口控股開始合併重組，許永軍曾表示，未來三至五年內，公司三大業務“社區、園區、郵輪”開發與運營，比例將在60%、30%、10%。

五年後，招商蛇口2019年財報顯示，其三大主營業務“社區、園區、郵輪”開發與運營，收入分別為845.55億元、124.76億元和6.42億元，佔總收入的比例分別為86.57%、12.77%和0.66%，轉型不及預期。

2019年，招商蛇口預期實現了2000億銷售目標，全年累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，實現營收976.72億元，同比增長10.64%，歸母淨利潤160.33億元，同比增加5.2%。

在2019年業績會上，招商蛇口董事長許永軍表示，今年業績會的主題以“穩”為核心。同時，招商蛇口公佈了2020年銷售目標設定為2500億元，同比增長13%，相比去年的增幅有所下滑。

招商蛇口去年雖然交出了一張優異的業績表，但通過其財報發現，其轉型之路走得並不順暢。

2015-2019年招商蛇口業績數據

招商蛇口在2015年合併重組之後，近幾年的銷售增速、營業收入、歸母淨利潤等多項指標增長速率都處於下降狀態。

披露數據顯示，2017年招商蛇口銷售額同比增幅最大，達到52.54%，此後下滑至2019年29.25%；營業收入從2016年最大增幅29.15%，增速逐步下滑至2019年10.64%；歸母淨利潤也從2016年的97.54%的增幅，大幅下滑至2019年5.2%，增長瓶頸愈發明顯。

03 頻繁出售資產，四年投資收益超200億

處於轉型期的招商蛇口，近兩年來一直在出售資產。據不完全統計，招商蛇口2018年和2019年分別出售資產11項和7項，多處出售資產給招商蛇口帶來了不錯的投資收益。

據ZAKER統計，2016-2019年期間，招商蛇口的投資收益分別為42.03億元、29.1億元、65.48億元、102.31億元，淨利潤中的佔比分別達到43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。

四年時間，招商蛇口整體投資收益達到238.92億元，收益佔比顯著。

近日，招商蛇口今年第三次正式掛牌轉讓瀋陽金道匯通房地產（以下簡稱“金道匯通”）開發有限公司100%股權及4.93億元債權，轉讓底價7.02億元。資料顯示，金道匯通旗下主要項目為瀋陽招商鑽石山廣場綜合體項目，總資產7.79億元，總負債6.83億元，所有者權益為9653.46萬元。受多次掛牌影響，本次轉讓底價也較2020年2月6日首次掛牌底價下降了2.43億元，債權價格由4.94億元降至4.93億元。

據瞭解，除掛牌轉讓金道匯通股權外，2020年以來，招商蛇口還通過增資形式出讓了長沙、西安、佛山和嘉興4處項目股權。

頻繁出售資產的招商蛇口，對於投資收益的依賴越來越重，此次聯手平安佈局前海，能否加速轉型，對此諮詢了知名地產分析師嚴躍進。

嚴躍進表示，招商蛇口和平安兩家企業早起誕生於蛇口工業區，信任度很高，合作符合預期。通過此類合作有助於導入更多資金，提振公司業績。合作以後的加速轉型的可能性很大，尤其是險資的介入，客觀上對招商蛇口有很大的轉型導向。