時代鄰里(09928.HK)：深耕大灣區，培養公建物業優勢，首次“買入”評級，目標價13.12港元
機構：光大證券
評級：買入
目標價：13.12港元
紮根大灣區，22年發展歷程
公司紮根大灣區，並逐步向外擴張。截止 2019年底，含市政環衞項目在內總合約面積 5804萬平米（284個項目），總在管面積 4648 萬平米（229個項目）。高管層管理經驗豐富，具有政府、地產、物業多種背景。其中總經理曾任職於廣州市重點公共建設項目管理辦公室。
經營策略：紮根大灣區，培養公建物業實力
2016-2019 年，公司合約面積複合增長率 48%，在管面積複合增長率43%；公司營收復合增長率43%，歸母淨利潤複合增長率 69%。從拓展策略來看，新增關聯方面積基本為住宅，新增第三方面積基本為非住宅。從併購標的類型來看，公司在非住宅領域側重於公建物業的發展。2020年，公司併購了廣州浩晴和廣州耀城，進入供電系統物業管理，在公建方面的實力進一步增強。從增長前景來看，隨着時代中國銷售面積逐步結轉，公司從時代中國獲得的管理面積有望快速提升。公司在併購方面維持較為積極的態勢，且隨着區域內實力增加，未來項目中標率有望提升，帶動非住宅範圍擴大。
業務板塊：服務項目及毛利率有望持續提升
從營收結構來看，公司物業管理服務營收佔比約 60%左右。 2017-2019年，非業主增值服務營收佔比從19%提升至25%。2016-2019 年，基礎服務、業主增值、非業主增值、其他服務複合增速分別為45%、26%、38%、90%。各項業務毛利率保持穩中有升，2016-2019 年，基礎物業毛利率從18.4%提升至 25.8%，總體毛利率從 23.2%提升至 28.2%。我們認為公司在專業能力外包方面仍有優化空間，從而帶動毛利率進一步提升。
投資建議
公司紮根大灣區，具備區域和項目密度優勢，在公建領域具備獨特優勢，發展勢頭良好。我們預測公司 20-22年EPS為0.25/0.42/0.63元，對應 20-22 年 PE 為 31/18/12 倍。綜合來看，我們認為公司 2021 年合理估值為28 倍，給予公司目標價13.12 港元。由於公司關聯方交付面積增加、堅持細分領域收併購，實力不斷提升，首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：人工成本快速上升風險；增值服務拓展不確定性風險；關聯方依賴風險；外包質量風險。
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