隨着房地產行業進入白銀時代以及人口紅利的弱化，曾經“日進斗金”的房企也不得不告別過去突飛猛進的發展節奏，開始面臨增長放緩的壓力。在風雲變幻的房地產市場中，未來的發展機遇正在向着那些佈局新航道的房企招手，而具備前瞻性的房企早已走到了行業前列——富力地產(02777.HK)就是其中之一。

作為以房地產開發為主業、多元發展的綜合性集團，富力地產在主航道業務增長的同時，多元化的新航道業務也有着不俗表現。2019年，富力地產實現銷售額1382億元，營業收入908億元，在包括購物中心、寫字樓、物流倉儲等在內的商業板塊中，富力地產營業收入同比增長12%。數據顯示，富力地產運營中酒店及投資性物業市值共計約850億元，運營中的投資物業總建築面積已超過252萬平米。

另一方面，城市更新也成為富力地產盈利增長的重要一環。據富力地產董事長李思廉先生透露，2019年公司在城市更新業務上取得重大進展，已透過在三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備。對於富力地產來説，預計兩年內通過城市更新轉化的土儲面積將達1000萬平方米，相當於2000億元可售貨值。由此帶來的能級結構和土儲質量的改善，使得富力地產有望重新打開增長空間。

白銀時代，房企多元化佈局的“富力樣本”

2014年，人民日報刊登了一篇萬科總裁鬱亮的署名文章，文章名為《我國樓市進入白銀時代》。在這篇文章中，鬱亮認為房地產行業暴利時代結束，整體增速放緩，行業集中度有望提升，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。

不過，正如鬱亮所説的，“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號”。白銀時代之下，尋找新航道成為大多數房企的不二之選。在此基礎上的資源整合和運營能力，也正在成為品牌房企拼殺的主戰場。富力地產作為最早開始佈局多元化戰略的龍頭房企之一，多元化業務的不斷精進也成為公司應對行業系統性風險的重要砝碼。

資料顯示，富力地產除了深耕住宅開發，多年以來在商業地產、酒店運營等領域均有佈局。其中，2019年富力地產投資物業及酒店合併營業額為82.4億元(人民幣，下同)，佔總營業額的9%，為公司帶來了持續穩定的收入。

(資料來源：公司公告，單位：千元)

其實早在2004年，富力地產就已經開始介入高端酒店運營，這也是富力地產多元化佈局的開端。而在2017年以189.55億元收購萬達73家酒店資產包之後，富力地產的酒店業務更是迎來里程碑式的跨越。截至2019年末，富力地產擁有90家運營中酒店，總建面達395.2萬平方米，由知名酒店管理集團管理。

(北京富力萬麗酒店)

在房地產開發主業穩定增長的同時，酒店業務的開拓也為富力的全面發展提供了強大驅動力。數據顯示，富力地產的酒店業務在2018年實現運營收入70.9億元， 2019年，該業務保持穩定，與2018年基本持平。經營淨利潤為14.1億元，較2018年增長5%。

如果換一個角度我們可以發現，對於富力地產來説，一方面，酒店業務所帶來的長期現金流對於公司的戰略意義更加重要——手握優質現金流，富力地產就可以平衡宏觀環境波動所帶來的不確定性。另一方面，由於具備良好的保值、增值屬性，優質的酒店資產也可以稱得上是“硬通貨”，對於富力地產來説既可以長期持有，也可以在需要現金時將其用於融資。

此外，富力地產在整體商業運營方面的表現同樣出色。數據顯示，該業務2019年實現運營收入15億元，同比增長12%。同時，富力商業在2019年8月正式發佈“富力廣場”系與“富力星光”系兩條產品線，分別定位城市核心商區或核心地段的城市級綜合體與住宅密集區的社區型綜合體。

(北京富力廣場)

對於富力地產來説，酒店和商業不僅可以反哺集團業績，還具備遠超同業的價值空間。據悉，富力酒店選址多在一、二線城市與核心樞紐城，酒店資產與商業、住宅等板塊形成聯動，使公司整體資產價值不斷增值，這也是富力地產多元化佈局的優勢所在。如今，隨着疫情基本得到控制，預計富力地產的商業和酒店業務在下半年將有更好的表現。

優質土儲充足，城市更新成為盈利增長新引擎

通常情況下，土儲的數量多少和優質與否決定一家房企未來的增長潛力，因此擁有大量優質土儲就成為房企生存和發展的重要基礎。

數據顯示，2019年全年富力地產在32個城市共取得38幅地塊，新增權益貨值1220億元，面積939萬平米；新增拿地平均地價為2600元/每平米，凸顯出極佳的成本優勢。而且就總土儲情況來看，2019年末富力地產土儲權益可售面積為5790平方米，消化週期大約為4至5年左右，土地儲備充足，可以支撐公司在未來一段時間內的正常開發。

(資料來源：克而瑞)

作為“舊改專家”，富力地產的城市更新業務也正成為公司的優勢所在。相較於招拍掛及收購，城市更新獲得的土儲利潤率有所保證，有足夠可以提升盈利的空間。自從1994年操刀廣州荔灣區化工廠舊改項目開始，富力地產長期深耕於城市更新，有豐富的城市更新經驗。而據富力地產董事長李思廉先生透露，2019年公司在城市更新業務上取得重大進展，已透過在三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備。

數據顯示，截至2019年底，富力地產已簽約的合作城市更新項目超過70個，規劃總建築面積超過7000萬平米，可售建築面積超過4000萬平米，為公司未來穩健增長奠定基礎。其中，預計兩年內通過城市更新轉化的土儲面積將達1000萬平方米，相當於2000億元可售貨值。

而且城市更新業務也構成了富力地產結構性的城市佈局優勢。據悉，在富力地產已簽約的合作城市更新項目中，一二線城市面積佔比92%，大灣區面積佔比60%。2020年，富力地產將目標設定為1520億元，同比增長10%。

基於城市更新業務的重要性，富力地產決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰略性土地儲備提供機會。2019年，富力地產成立了多個區域的城市更新集團，富力地產城市更新業務的全國佈局正在緩緩鋪開。而隨着城市更新業務的持續深耕，由此帶來的能級結構和土儲質量的改善，富力地產未來增長空間可期。

債務結構優化，100億小公募獲審核通過

富力地產相對較高的負債率一直為外界所擔憂，但在另一方面來看，最壞的時候或許已經過去，公司的債務結構正在悄然得到改善。

公開資料顯示，富力地產在2019年上半年籌集境外債券22.5億美元及境內債券67.8億元，延長快將到期債務，增加流動性、優化債務結構；在下半年融資市場趨向收緊的時候，又收縮投資半徑，對部分債券進行展期。富力地產全年平均融資成本6.6%，低於行業平均水平。截至2019年底，富力地產現金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經營中可預見的資金需求。

值得注意的是，富力地產在2019年的拿地節奏有所放緩，拿地銷售比為0.17，同比進一步下降。從富力地產的謹慎的土地投資態度也可以看出，或許是在有意控制公司的負債水平。

(資料來源：克而瑞)

公司對於債務結構的優化也在資本市場的充分認可。2019年12月，富力地產配售2.73億股新股，獲高達6倍認購；今年2月17日，公司被納入恆生中國高股息率指數比重最高的成分股Top10。

而根據市場最新消息，富力地產100億元小公募獲深交所審核通過。募集説明書顯示，本次債券規模不超過人民幣100億元(含100億元)，採用分期發行的方式，其中，首期發行規模不超過人民幣50億元(含50億元)，債券期限為不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種或數個不同期限的混合品種。經聯合信用綜合評定，富力地產的主體信用及本次債券的信用等級均為AAA。

5月18日，恆生指數公司推出兩項新指數，分別是“恆生大中型股價值50指數”和“恆生大中型股價值偏向指數”。富力地產(02777.HK)同時獲納入以上兩項指數。

結語

據瞭解，作為一家堅守企業社會責任的房地產龍頭房企，富力地產在做好主業的同時，也在積極履行社會責任，體現出富力地產向上的企業價值觀。

尤其是在今年3月份抗擊疫情的關鍵時期，富力地產宣佈向中國青基會及廣州慈善會捐款2000萬元人民幣。其中，向中國青少年發展基金會捐款1000萬元人民幣，設立“富力愛心基金”。在“富力愛心基金”中，200萬專項用於支持浙江、江西、江蘇、重慶、北京、內蒙古等13個省市區基層應急青年志願服務隊開展疫情防控工作。3月22日，富力地產又多渠道緊急籌集500萬元生活物資贈予武漢疫區。同時，富力商業還宣佈免除部分租金，協助商户扛過難關。